בלעדי ל"כלכליסט": רחובות מתרחבת - ומשפחת דמאג'י תרוויח 850 מיליון שקל
המשפחה היהודית־אמריקאית ממוצא איראני רכשה לפני 7 שנים 290 דונם בשטח המועצה האזורית ברנר. החלטה שהתקבלה לאחרונה במשרד הפנים לספח שטח חקלאי לרחובות ולהפשירו לבנייה תסדר למשפחה תשואה של מאות אחוזים. "מי שיש לו הרבה כסף יודע גם להעביר החלטות", טוען מיקי עופר, ראש מועצת ברנר
משפחת דמאג'י היהודית־אמריקאית ממוצא איראני צפויה להרוויח כ־850 מיליון שקל מהחלטת ועדת גבולות של משרד הפנים להעביר לשטח העיר רחובות קרקע שרכשה המשפחה לפני שבע שנים ב־45 מיליון שקל - כך נודע ל"כלכליסט". הוועדה, שעל החלטתה חתום שר הפנים אלי ישי, אישרה בשבוע שעבר את בקשת עיריית רחובות להעביר לגבולותיה כ־600 דונם משטחי המועצה האזורית ברנר למטרות התרחבות העיר. ההחלטה מגלמת עבור משפחת דמאג'י, המחזיקה בשטח דרך חברת פירסט קואליטי פרופרטיז, זינוק של מאות אחוזים בערך הקרקעות ובנייה עתידית של כ־2,500 יחידות דיור לפחות על הקרקע בשווי של מיליארד שקל לפחות.
חטיבת הקרקע שבבעלות משפחת דמאג'י משתרעת על פני 290 דונם והיא חלק מחטיבת קרקע גדולה יותר בשטח של 382 דונם בידיים פרטיות. מחזיקים נוספים בקרקע הפרטית שתסופח לרחובות הם עו"ד סנדי קולב (45 דונם), קיבוץ גן שלמה המוכר גם כקבוצת שילר (14 דונם) ויזם פרטי נוסף (30 דונם). יתרת הקרקע שתועבר מגבולות המועצה האזורית ברנר לגבולות רחובות היא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל.
השטח החקלאי שבבעלות משפחת דמאג'י. כאן תקום שכונת ענק צילום: אוראל כהן
עיריית רחובות חיפשה שטח להתרחב אליו
משפחת דמאג'י רכשה את הקרקע ב־2005 מחברת אחוזת בן ארי שבבעלות צאצאי משפחת לוינסון, שראשיה עלו לארץ ישראל בשנות העשרים של המאה הקודמת, רכשו את הקרקעות ונטעו בהן פרדסים. לפי נתוני רשות המסים, הסכום ששילמה משפחת דמאג'י על הקרקע משקף מחיר של 154 אלף שקל לדונם.
הקרקע של משפחת דמאג'י משמשת בפועל כקרקע חקלאית אך מוגדרת בתוכנית המתאר הארצית כשטח כ"מרקם עירוני". בתוכנית המתאר המחוזית השטח מוגדר כ"שטח חקלאי/נוף פתוח", מהנמוך בהיררכיית השטחים הפתוחים, ובוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ציינו כי ניתן לשנות את ייעודו.
לפי סגן יו"ר לשכת השמאים, השמאי ועו"ד חיים מסילתי, קרקעות חקלאיות בסמוך לעיר רחובות נמכרות בכ־100 אלף שקל לדונם בעוד קרקע ליחידת דיור בבנייה רוויה בעיר שווה 300–350 אלף שקל. להערכתו, בקרקע שהועברה לשטח רחובות ניתן יהיה לבנות כתשע יחידות דיור לדונם, כך שבסיום תהליך שינוי הייעוד לקרקע שווייה יעמוד על כ־900 מיליון שקל. לפי מסילתי, כלל האצבע בשמאות אומר שעל קרקע חקלאית שיש לגביה ודאות כי ניתן לבנות עליה משלמים כ־40% מקרקע מוכנה לבנייה ולכן ההערכה היא כי הקרקע שווה כיום עד 360 מיליון שקל.
"אם השטח היה נשאר בידי המועצה האזורית לא היו בונים בו, כי כאשר הוא בידי המועצה האזורית הוא לא ניתן לבנייה", מסביר ראש המועצה האזורית ברנר מיקי עופר את משמעות שינוי גבולות תחום השיפוט שבו נמצאת הקרקע עבור בעליה. "המועצה לא יכולה לבנות סתם שכונות אלא רק במסגרת היישובים שבתחומה, ואותם היא יכולה להרחיב רק במסגרת מכסת יחידות הדיור שנקבעו לכל יישוב. היזמים ידעו את זה וזו הסיבה שהם רצו להעביר את הקרקע לרחובות.
"כשאומרים הון ושלטון זה מתאים לסיפור הזה, מי שיש לו הרבה כסף גם יודע להעביר החלטות", מאשים עופר. "ההחלטה היתה מוזרה ואני לא יודע להסביר אותה, כנראה שיש לעורכי הדין שמייצגים את החברה (נשיץ ברנדס - ד"ל) יכולת שכנוע והם הצליחו בעבודתם".
את המהלך לסיפוח השטחים יזמה עיריית רחובות לאחר שפרנסי העיר הגיעו למסקנה כי היא זקוקה לעתודת קרקעות נוספת במהלך הכנת תוכנית האב של העיר לשנת 2020. תוכנית זו מגדירה יעד אוכלוסייה של 135 אלף תושבים ב־2020, ויעד של 150 אלף תושבים ב־2030. בהתאם לכך, העריכה עיריית רחובות כי דרושות לעיר תוספות של 14.54 אלף יחידות דיור עד 2020 וכ־30.39 אלף יחידות דיור עד 2030.
מיטרה (מימין) ונאדיר דמאג'י, מבעלי חברת פירסט קואליטי פרופרטיז. ממים מינרליים ועד חיתולים למבוגרים צילום: סטן וייס
עתודות הקרקע של רחובות ימוצו עד 2018
לפי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז, בחינת תוכניות הבינוי הקיימות של העיר מעלה כי היא תמצה את עתודות הקרקע שלה עד ל־2018, ולכן בעירייה הגיעו למסקנה כי ללא סיפוח שטחים נוספים לא ניתן יהיה לממש את התוכניות העתידיות ולעמוד בתחזיות גידול האוכלוסין.
בעקבות זאת החלו בעירייה לפעול ב־2008 להרחבת שטח השיפוט של העיר וביקשו לספח לתחומה כ־1,200 דונם מתחום שטח השיפוט של המועצה האזורית ברנר. השטח שרצתה רחובות נמצא במובלעת בין העיר לכביש 411 וכולל את מושב גבתון ושטחים חקלאיים נוספים שחלקם משמש את קבוצת שילר. כדי שלא לפגוע באופי הכפרי של גבתון ושילר ייעדו בעירייה את השטח הסמוך אליהם לבנייה צמודת קרקע וביקשו לבנות מבנים מדורגים ובנייה רוויה בשטחים הצמודים לעיר.
לאחר שמשא ומתן בין עיריית רחובות למועצה האזורית ברנר ב־2009 נכשל, פנתה העירייה למשרד הפנים בבקשה למנות ועדת גבולות שתדון בבקשה לסיפוח השטחים. הוועדה דנה בחמישה שטחים שונים בשטח כולל של 1,265 דונם, ולבסוף המליצה לשנות את הגבולות עבור שלושה מהם: 169 דונם ממערב לקבוצת שילר הגובלים בשכונות העיר רחובות, חלק מחטיבת קרקע בת 140 דונם מדרום לכפר גבתון וכן שטח של 381 דונם שמשפחת דמאג'י מחזיקה ברובם. ההחלטה גובתה בתמיכת לשכת התכנון המחוזית של מחוז מרכז ובתמיכת החברה להגנת הטבע.
"לא ייתכן גוש בטון בין גדרה לחדרה"
בשבע השנים שחלפו מאז שרכשה משפחת דמאג'י את הקרקע החלקאית היא אפשרה לעו"ד קולב, המחזיק בקרקע סמוכה, להשתמש בשטח שבבעלותה ללא תשלום לשם העמותה שהוא מנהל. עמותת הטוב והמיטיב שאותה ייסד קולב מעבדת שטחים חקלאיים באמצעות מתנדבים ומעבירה את התוצרת לנזקקים.
לדברי עופר, ראש המועצה האזורית ברנר, במועצה החליטו בעבר כי השטחים שיועברו עתה לרשות רחובות יישארו חקלאיים כדי לשמור על עתיד השטחים הפתוחים והירוקים. "לא תיתכן מציאות של גוש בטון אחד בין גדרה לחדרה. זו קרקע מעובדת בחקלאות ואסור לעשות את זה, זה נזק שלא ניתן יהיה לתקן", הוא אומר.
ואכן, במסגרת דיוניה שקלה ועדת הגבולות את האפשרות לגרוע חלק מהשטח המערבי של חטיבת הקרקע שבה נמצאים שטחי משפחת דמאג'י כדי ליצור חיץ ירוק בין רחובות לקבוצת שילר, אך לבסוף שוכנעו חברי הוועדה כי כיוון שמדובר בשטח צר וארוך, גריעה של חלקים ממנו תהפוך אותו לבעייתי לתכנון.
לפי עופר, ההחלטה שהפריעה למועצת ברנר יותר מכל היתה דווקא העברת הקרקע באזור גבתון. "קיבלנו את הידיעה בהפתעה גמורה", הוא אומר. "היתה לנו הסכמה עם ראש עיריית רחובות להשהות את קבלת ההחלטה בקשר להעברת כמה עשרות דונמים של קרקע חקלאית מדרום לשטח הבנוי של גבתון עד לגמר הבירורים בין רחובות לברנר בנושאים שונים הקשורים במימוש תוכנית ההרחבה של גבתון.
"לא ברור לנו מדוע משרד הפנים פעל בניגוד להסכמות ובכוונתנו לערער על העברת אותם שטחים שמאוד חשובים לתושבי גבתון. לגבי יתר השטחים, הגם שההחלטה לא מקובלת עלינו, נראה שלא נצא למאבק מאחר שאנחנו כרגע במאבק נגד משרד הפנים על ועדה לחלוקת הכנסות שמסכנת את עצם קיום המועצה".
נציגי חברת פירסט קואליטי פרופרטיז ועו"ד סנדי קולב סירבו להגיב לכתבה. ממשרד הפנים נמסר בתגובה: "שר הפנים אימץ את החלטות ועדת החקירה. השטח השנוי במחלוקת באזור גבתון חולק בין שתי הרשויות. לא ידוע לנו על הסכמות בין הרשויות הסמוכות".
