ישראל מתחברת לכלכלה
 

נדל"ן

מילון כלכליסט
תמ"א 38 ברח' הגפן 8, ראשון לציון
תמ"א 38 ברח' הגפן 8, ראשון לציון  
צילום: עמית שעל
אייל אוכמן
אייל אוכמן 
צילום: גיל נחושתן
תגיות קשורות לכתבההגדירו נושאים למעקב
מניות קשורות לכתבה
    חדשות נדל"ן מדי
    יום ישירות למייל שלך
     

     מאשר קבלת תוכן שיווקי

    דיוור נוסף
     

    השיפוץ של תמ"א 38 שוב שכח את הפריפריה

    המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה אתמול את התיקון המשמעותי ביותר עד כה של תוכנית חיזוק המבנים תמ"א 38, שמגדיל את התמריץ הכלכלי של היזמים. בענף הנדל"ן מעריכים כי התיקון יכניס עשרות ערים נוספות למעגל הפרויקטים, אך טוענים כי מאות אלפי דירות מחוץ לגבולות חדרה־גדרה נותרו ללא מענה

    המייל האדום | תגובה לכתבה | הדפסת כתבה | שלחו כתבה |
    שתף כתבה

    אלפי דיונים, מאות מסמכים והצהרות אינספור של שרים וחברי כנסת הובילו עד כה לשינויים קוסמטיים, שלא הצליחו להניע מחדש את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, תמ"א 38, מאז שיצאה לדרך לפני שבע שנים. כעת עומדת התוכנית בפני השינוי המרחיק לכת מכולם שנחשב לבעל סיכוי רב להגדיל את כמות הפרויקטים בתחום, לאחר שהמועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה השבוע את תיקון 3 לתמ"א 38.



    התיקון, שצפוי לעבור בחודש הקרוב לאישור ועדת השרים בממשלה, יאפשר להוסיף 2.5 קומות פטורות ממס שבח ומהיטל השבחה בכל המיזמים שנבחנים במסגרת תמ"א 38 בכל רחבי הארץ. בנוסף, במקומות שבהם לא ניתן לבצע תוספת קומות, יותר ליזם לנייד את זכויות הבנייה למגרש אחר בתחומי אותה רשות מקומית או אזורית.

     

    בשוק הנדל"ן מעריכים כי תיקון 3 עשוי להצליח היכן שכשלו התיקונים הקודמים שנוספו לתמ"א 38 מאז הכרזתה ב־2005, שכן הוא מספק ליזמים את התמריץ הכלכלי לקדם חיזוק מבנים ביישובים נוספים מעבר לטבעת המצומצמת של גוש דן כפי שנעשה עד כה. עם זאת, מבקרי התיקון טוענים כי למרות הכוונה החיובית הפריפריה הרחוקה יותר שמעבר לגבולות חדרה־גדרה עדיין נותרה בחוץ, וכי תיקון 3 לא מספק לה מענה.

     

     

    תוכניות השיפוץ נשארו בגבולות גוש דן

     

    השינוי הראשון בתמ"א 38 נוסף ב־2008 וקבע כי מספיקה הסכמה של 66% מהדיירים בלבד כדי לקדם פרויקט. ב־2010 אושר לבנות תוספת של קומה וחצי במקום קומה בלבד, ובהמשך נוסף תיקון 2 לתוכנית המאשר להרוס בניין ולבנות תחתיו מבנה חדש המנצל את זכויות הבנייה הנוספות. אך למרות שורת השינויים, מתוך יותר מ־60 אלף מבנים בכל רחבי הארץ הזקוקים לחיזוק בוצעו עד כה כ־100 פרויקטים בלבד, ורק 700 מבנים נוספים נמצאים בתהליך של אישורים.

     

    מעבר לבעיית הדיירים הסרבנים, החסם העיקרי לביצוע מיזמי תמ"א 38 היה ההיתכנות הכלכלית. עם צאת התוכנית לדרך העריכו הרשויות כי היא תבוצע בידי הדיירים עצמם בבנייה עצמית. אך בחלוף השנים הבינו הרשויות כי מורכבות הפרויקטים מחייבת מעורבות של יזמים, וכי חיזוק המבנים, העילה ליצירת התוכנית, נדחק לשולי רשימת השיקולים לטובת סוגיית הכדאיות הכלכלית ליזם ולדיירים. סוגיה זו הביאה לכך שעיקר הבנייה במסגרת התוכנית בוצעה ברמת גן, בתל אביב ובערים סמוכות כראשון לציון, הרצליה ורמת השרון.  

     

    אף שהשינויים שנוספו לתוכנית הגדילו את תוספת הבנייה לקומה וחצי מעל המבנה הקיים, עיקר העסקאות לביצוע תמ"א 38 נסגרו בתל אביב בשל מחירי הדירות הגבוהים בעיר, או ברמת גן, שהחל מ־2010 החלה לאשר תוספת בנייה של 2.5 קומות פטורות ממסים.

     

    תמ"א 38 ברחוב הגפן 8, ראשון לציון
    תמ"א 38 ברחוב הגפן 8, ראשון לציון צילום: עמית שעל

     

    "נוצר קרב סכינים בין היזמים על כל עסקה, ונוצר מצב שבו הדיירים הם המלכים והחברות מנסות לרצות אותם", אומר אייל אוכמן, יו"ר ארגון חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית באיגוד לשכות המסחר ומנכ"ל חברת אגם שביט העוסקת בתמ"א 38.

     

    "בחלק מהמקרים, יזמים שרצו לחדור לשוק הציעו לדיירים תנאים מפליגים ואחר כך, כשלא יכלו לעמוד בהם, העסקה נתקעה", מסביר אוכמן את הבעייתיות בתחרותיות הגבוהה. "להערכתי, מעבר לרמת גן ולתל אביב יתר הערים אינן רווחיות ליזמים, ונועדו לאפשר להם לצבור ניסיון ומוניטין ובכך 'להתגלגל' לפרויקט הבא".

     

    האחריות עוברת לראשי הערים

     

    במהלך הדיונים לגיבוש תיקון 3 החדש הועלתה הצעה לגבש רשימה שחורה של ערים יקרות באזור המרכז, שבהן תתאפשר הוספה של קומה אחת בלבד ולא של 2.5 קומות, מתוך מחשבה כי בערים אלה ביצוע מיזמי תמ"א 38 גם כך משתלם כלכלית. אלא שראשי הערים של רמת גן, רעננה, הרצליה והוד השרון הזדעקו וביקשו לאפשר לתושביהן לזכות בתמריץ זהה לזה שיקבלו תושבי הפריפריה.

     

    בעקבות זאת ובעקבות מחאת יזמים כנגד ההצעה, החליטה לבסוף המועצה הארצית לתכנון ובנייה לבטל את הרשימה ולאפשר את התוספת של 2.5 קומות בכל הארץ. עם זאת, כל ראש עירייה או ועדת בנייה מקומית רשאים לבחור אם להעניק ליזמים באזורים מסוימים את התוספת המלאה או לאפשר להם לבנות רק חלק ממנה.

     

    להערכת אוכמן, ההחלטה בדבר תוספת הקומות תביא לשינוי שוק מיזמי תמ"א 38 ולזינוק במספר העסקאות. "התיקון יפתח את השוק לערים נוספות שעד כה נותרו מאחור ולא עמדו בבחינה הכלכלית", הוא אומר. "המהלך של עיריית רמת גן (להגדיל את תוספת הקומות - ד"ל) היה הראשון שפרץ את הדרך, וראינו מה קורה שם. כעת זה יכול לקרות בערים נוספות ורבות".

     

    לפי עו"ד אביב טסה, המתמחה בתמ"א 38, התיקון הופך את ראשי הערים והוועדות המקומיות למשווקים הנתונים ללחץ התושבים שמעוניינים בשיפוץ בתיהם. "נגמרו התירוצים. כשהתנאים יהיו שווים בכל הערים, האחריות תהיה נתונה לפתחם של ראשי הערים", הוא אומר.

     

    "חוסר יעילות בוועדות התכנון או החלטה שלא לקדם את התמ"א בעיר יובילו את היזמים לאחת מעשרות הערים האחרות שבהן יש כדאיות כלכלית. גם הדיירים, שהיו נתונים עד כה לחיזורים בלתי פוסקים מצד היזמים, יצטרכו להסתגל למצב החדש שבו לכל יזם יש אלפי אפשרויות דומות לבניין שלהם. זה יבטיח שיזמים לא יפזרו הבטחות ללא כיסוי".

     

    התמריץ לחיזוק הפריפריה לא מספיק

     

    היכולת שמותיר תיקון 3 לנייד זכויות בנייה ממיזמי תמ"א 38 בתוך הערים יאפשר לשקם מרכזי ערים כראשון לציון ונתניה, שהתקשו עד כה להוביל מהלכים מסוג זה בשל היעדר תשתיות וחשש ממצוקת חניה. זאת מאחר שיזם שבונה פרויקט חדש בחוף חדרה, למשל, יוכל לזכות בתוספת של 2.5 קומות לבניין החדש תמורת חיזוק מבנה במרכז העיר. מסיבה זו ניוד הזכויות עשוי למשוך לתחום חיזוק המבנים גם את החברות הגדולות, שנמנעו ברובן מלהיכנס לתחום עד כה.

     

    עם זאת, הפריפריה הרחוקה יותר שמחוץ לגבולות חדרה־גדרה, להוציא חריגות כחיפה, עדיין לא מקבלת מענה. אזורים אלה, שרחוקים יותר מהמרכז, מאכלסים 400 אלף דירות שימשיכו להמתין לחיזוקים. "התיקון לא יפתור את הבעיה המרכזית שבה נתקלים יזמים בערים כבית שאן ובאר שבע", אומר עופר אנגל, מנהל הפיתוח העסקי של אנגלאינווסט 38 ובנו של בעל החברה יעקב אנגל. "עלויות הבנייה יישארו בעינן, אך מאחר שהמחירים שבהן נמכרות דירות בערים אלו נמוכים, יזמים פחות מתעניינים בהן בשל חוסר כדאיות כלכלית".

     

    "יש להסיר את ההגבלה לתוספת של עד 2.5 קומות בערים כמו טבריה, בית שאן ועפולה כדי לעודד יזמים לחזק בהן מבנים, ובכך להרחיב את מימוש תמ"א 38 לכל רחבי הארץ", טוען עו"ד גיא פרבמן, שמשרדו מלווה יותר מ־250
    פרויקטים של תמ"א 38. "בפריפריה צריך להפנים שהזכויות הניתנות מכוח התמ"א, תפקידן לממן חיזוק והן לא נועדו לעשיית רווחים", אומר עו"ד משה טרספולסקי המתמחה בתמ"א 38.

     

    טרספולסקי מציע שיזמים שמחזקים בניינים בפריפריה יקבלו זכויות בנייה באזורי הביקוש באמצעות אדמות מינהל מקרקעי ישראל וקק"ל. "חיזקת בבית שאן - קבל זכויות ביהוד או בגבעת שמואל", הוא מציע. לדבריו, יצירת בנק של זכויות בנייה באזורי הביקוש, שיועברו ליזם שמבצע תמ"א 38 באזור שבו התוכנית אינה כדאית כלכלית, תאפשר להרחיב את חיזוק המבנים גם לאזורים מסוג זה.

     

     

     


    38 תגובות ל ”השיפוץ של תמ"א 38 שוב שכח את הפריפריה“

    (38 תגובות)
     
    נושאים
    בארץ רכב עסקי ספורט משפט קריירה קריקטוריסט אפליקציות נדלניסט עולם פנאי 2014 וידאו צרכנות דיגיטלית תעופה ותיירות מינויים חדשים ארכיון שערים טכנולוגי חינוך פיננסי פרסום ושיווק אינטרנט דעות אחריות וסביבה מיוחדים פוטו כלכליסט
     
    השוק
    מקור נתוני הבורסה: קו מנחה /   bizportal
     
    אודות
     
    כלים
    דיוור אלקטרוני Radware Connector Supersize - עיצוב אתרים YIT  - פיתוח אינטרנט ואפליקציות