• תפריט
נדל"ן

מלון בלי קבלה

לאחר שבעלי דירות רבים בתל אביב הבינו שאפשר להכפיל את התשואה בהשכרה לטווח קצר לתיירים, גם היזמים מצטרפים לחגיגה, מתחת לאף של הרשויות. כך פועלת השיטה: הם שוכרים בניין שלם, משפצים אותו ומפעילים מערך כולל לטיפול בתיירים. בעירייה מעדיפים להתעלם מהתופעה

דותן לוי 08:4504.04.12

בשנים האחרונות, הרשויות המקומיות באזור המרכז ובמיוחד בערים תל אביב והרצליה עומדות על הרגליים האחוריות כדי למנוע הפיכת דירות נופש למגורי קבע. התנגדותן נובעת מרצונן למנוע מעשירי ישראל לנכס לעצמם את קו החוף, על ידי אכיפת השימוש בדירות נופש בהתאם להגדרתן החוקית. על הדרך הם גם מסייעים להגדלת היצע החדרים שיעמדו לטובת התיירים שמגיעים לארץ. הדוגמה הטובה ביותר לכך הן דירות הנופש במרינה בהרצליה, אשר בעליהן חויבו להעמידן להשכרה לתקופה של תשעה חודשים בשנה.

 

אלא שבצדו השני של המתרס קיימות כיום לא מעט דירות שמוגדרות כדירות למגורים אך בפועל, בזכות מיקומן האטרקטיבי, מושכרות לתיירים בסכומי כסף גבוהים. בחודשים האחרונים התופעה התרחבה, ולפי ההערכות יש כיום בתל אביב אלפי דירות המוצעות להשכרה לתיירים. המשמעות היא צמצום מלאי הדירות להשכרה, ולא מן הנמנע שיש לכך השפעה עקיפה על עליית מחירי השכירות באזורים המבוקשים בתל אביב. מבדיקת "כלכליסט" עולה כי כעת מצטרפים לחגיגה גם יזמים שרוכשים דירות רבות, ומנסים למסד את התחום ולהפעיל מערך שירות כולל לתיירים. רובם מעדיפים להמשיך לפעול מתחת לרדאר של הרשויות. לעת עתה עיריית תל אביב בוחרת להתעלם מהתופעה מכיוון שמדובר בתחום אפור, וייתכן גם בשל המחסור בחדרי מלון בעיר.

 

"זה קורץ להרבה בעלי דירות"

 

ענף השכרת הדירות לתיירים כולל דירות שמושכרות לתקופת הקיץ על ידי בעליהן אשר מתגוררים בהם ביתר ימות השנה, חברות ניהול שמנהלות עשרות דירות פרטיות של בעלים שונים וגם יזמים שמחזיקים במספר גדול של דירות שעומדות להשכרה כל השנה, ונעזרים במערך קבוע של עובדי תחזוקה וניקיון.

 

התופעה התפשטה בשנים האחרונות גם ביעדי תיירות מובילים בעולם, לא מעט בזכות הנגישות לאינטרנט שיצרה פלטפורמה רחבה ונגישה לשוכרים ולמשכירים. "כשאתה מגיע כתייר לעיר מסוימת ומתגורר בדירה ולא במלון אתה מתחבר טוב יותר לעיר, אתה נמצא במיקום אטרקטיבי עם אוכלוסייה מקומית וזה הבדל עצום. בנוסף זה גם זול יותר, במיוחד אם מדובר ביותר משוכר אחד", אומרת ש' (השם המלא שמור במערכת), מבעלי חברה שמחזיקה ב־20 דירות סטודיו בסמוך לנמל תל אביב.

 

יונה הנביא 5 בת"א. בניין נטוש הפך לדירות נופש יונה הנביא 5 בת"א. בניין נטוש הפך לדירות נופש צילום: עמית שעל

המונח זול הוא יחסי, כמובן. לדברי מתווך דירות היוקרה אורי זומר, כלל האצבע הוא מחיר שכירות שיכפיל את דמי השכירות הרגילים של הדירה. בתקופות השיא של הקיץ ובחגים המחירים קופצים גם פי שלושה. בחברה של ש' גובים כ־360 שקל ללילה עבור דירת סטודיו, ואילו היזם יוסי ליברמן, המפעיל כ־70 דירות בתל אביב, מספר כי דירה שהוא מחזיק ברחוב הירקון מניבה לו כ־5,000 דולר בחודש.

 

בעלי דירות פרטיות יכולים לבחור כיום בין התנהלות דרך מתווכים וחברות ניהול, לבין ניהול עצמי של השכרת הדירה שהפך גם הוא לזמין באמצעות כמה אתרי אינטרנט. לדברי זומר, בתל אביב קיימים מתווכים שמחזיקים מלאי של דירות ומנהלים אותן לתקופות קצרות. השיטה מתנהלת כך שיחס הרווחים בין בעל הדירה למתווך יעמוד בדרך כלל על 20%:80% (לטובת בעל הדירה), ועל המתווך מוטלת האחריות לפרסום, טיפול בתיירים, גביית התשלום וכדומה. "זה קורץ להרבה מאוד אנשים ויש כאלה שמממנים כך את חופשות הקיץ שלהם", אומר זומר. אלטרנטיבה נוספת מיועדת לבעלי דירות שלהם יוזמה וזמן, המסוגלים לנהל לבד את הליך ההשכרה. "הם שמים תמונות באתרים עם מחירים ומיקום, ובעזרת אותם אתרים מקבלים אפילו ביטוח על הכסף במקרה של ביטולים. הפחד הוא כמובן שיהרסו לך את הדירה, אבל זה נדיר, וכדאי לבדוק שלא גרים בדירה שלושה צעירים מופרעים בני 18", הוא אומר. לדבריו, "מי שעושה זאת לבדו צריך להביא בחשבון את האופרציה הכרוכה בכך - צריך לשכור מנקה, לשלוח אימיילים ולענות להם. מי שעבורו זה כאב ראש גדול יעשה זאת אולי פעם אחת ויירד מזה", הוא אומר.

 

האזורים היקרים ביותר בתל אביב הם אלה הקרובים לים. המוקד הבא של דירות נמצא במרכזי התרבות של העיר, בעיקר בסמוך לרחוב רוטשילד, ויש מוקדים נוספים כמו רחוב בזל והצפון הישן של העיר. שיטוט באתרי האינטרנט המקומיים מעלה באופן מיידי מאות דירות שמושכרות בסמוך לים, אך גם במרכז תל אביב, במגדלי W שבפארק צמרת, ברמת אביב, בשינקין, בנווה צדק, בדיזנגוף, ביפו ועוד.

 

מי שלקח את התחום רחוק יותר הוא היזם ליברמן, שמחזיק כיום ב־70 דירות. ליברמן שוכר מבנים ישנים ומוזנחים, משפץ ומשכיר אותם לתיירים. הבניין הראשון שבו החל את פעילותו היה ברחוב אלנבי 6, הממוקם מול מגדל האופרה. מדובר במבנה ששימש בעבר כמלון הטיילת, אך ננטש והוסב כעת מחדש לבית דירות נופש להשכרה הכולל 24 דירות בגדלים שונים. בהמשך שכר ושיפץ את המבנים ביונה הנביא 9, ביונה הנביא 5, בירקון 43 וכן בירקון 198. בשנה הקרובה הוא מקווה להרחיב את מעגל הדירות שבבעלותו לכ־100 יחידות דיור.

 

ליברמן הוא בין היזמים הבודדים בעיר שמפעילים מערך שלם הכולל משרדים, צוות קבלה שמקבל הזמנות מתיירים ובהמשך אף מקבל אותם פיזית, וכן מחזיק צוות קבוע של אנשי תחזוקה, חדרנים ומנקים. "התחום הזה לא מורכב מטייקונים, יש בו בעיקר יזמים קטנים ובינוניים שאין להם הכסף והרצון להשקיע בבית מלון". בכלל, הוא אומר, ההשקעה במלון הפכה לכה גדולה עד כי בשנים האחרונות לא נבנה אפילו מלון אחד בתל אביב.

 

הסיבה לכך שליברמן לא רוכש את הבתים האלה היא בראש ובראשונה המחירים הגבוהים. כך למשל, עבור הבניין האחרון ששיפץ ביונה הנביא 5 דרשו בעליו כ־6 מיליון דולר עבור המכירה. לעומת זאת, שיפוץ של בניין כזה נע סביב 2.5–3 מיליון שקל, ואת ההשקעה עליו הוא מעריך שיחזיר בתקופה של כשנתיים.

 

רחוב הירקון בתל אביב. "דירה ברחוב מניבה כ-5,000 דולר בחודש" רחוב הירקון בתל אביב. "דירה ברחוב מניבה כ-5,000 דולר בחודש" צילום: יריב כץ

 

תחום פרוץ

 

יזמים כמו ליברמן, לצד בעלי דירות פרטיים, הולכים ותופסים כיום חלק מהותי משוק ההשכרה בתל אביב, ואלה כמובן באים על חשבון מלאי הדירות הקיים. בעיריית תל אביב מתקשים להעריך את היקף התופעה ומדגישים כי שימוש קבוע בדירות אלה למטרות נופש מחייב היתר חורג, אך הגבול בין השכרה לתייר לבין השכרת קבע הוא דק, ובפועל אין כלל אכיפה בתחום והוא נחשב לפרוץ. "רוב הדירות שמושכרות בתל אביב מוגדרות בתב"ע כדירות 'מגורים', אבל אם אתה הבעלים אתה יכול להשכיר את הדירה לכל אחד כל עוד אתה משלם על זה מס", אומרת ש'.

 

לעומת זאת, ליברמן מספר כי כל המבנים שהוא משפץ היו פעם דירות נופש או מלונות. "את השיפוץ אנחנו עושים על אותה פלטפורמה, אנחנו לא שוברים קירות או מזיזים חדרים", הוא מסביר. לדבריו, כשמדובר בדירות נופש שהופכות לדירות מגורים, העירייה מנסה לאכוף את ההשכרה לצורכי נופש, אבל כשזה נעשה לכיוון השני של השכרת דירות לתיירים העירייה דווקא מעודדת זאת. אפשרות נוספת שקיימת בשוק היא ששוכרי דירות ישכירו אותן לגורם שלישי, כלומר לתיירים. לדברי זומר, במקרה כזה השוכר יעבור בדרך כלל על חוזה השכירות שעליו הוא חתום, שאוסר עליו להכניס דייר משנה לדירה.

 

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "מכיוון שמדובר בדירה שבה שוהים גם דיירי הדירה וגם תיירים, הרי שהגבול בין שימוש שנעשה בדירה עבור מגורים לבין שימוש עבור תיירות הוא דק, ותלוי בין היתר בהיקף התחלופה של השוהים בדירה. אם מדובר במצב שבו דירות מגורים מושכרות לתיירים על בסיס יומי או שבועי, הרי שהשימוש בהן דומה יותר לשימוש מלונאי ופחות לשימוש מגורים, ויש בכך שימוש חורג המצריך קבלת היתר מהוועדה המקומית. אם מדובר במצב שבו דירות מגורים מושכרות לתיירים לתקופות ארוכות יותר, למשל חודש ומעלה, הרי שאלמנט המגורים מתחזק ואלמנט המלונאי נחלש, וסביר להניח שלא נדרוש שימוש חורג. קשה לאכוף ולפקח על התחום אם לא מתקבלות תלונות מדיירים".

 

בטל שלח
    לכל התגובות