בדרך למעלה - ירושלים 2011: הכניסה לעשירים בלבד
יום ירושלים שצוין אתמול הוא הזדמנות טובה לחזור לנתונים העגומים על מצב שוק הדיור בבירה, שבחמש השנים האחרונות הפכה לעיר בלתי מושגת עבור רוב תושביה
"בתוך עשור ייבנו בירושלים יותר מ־50 אלף יחידות דיור", הצהיר מהנדס עיריית ירושלים שלמה אשכול, בסיור יזמים של התאחדות הקבלנים בבירה בסוף השנה שעברה.
אשכול טען אז כי חזון העירייה הוא להגיע למיליון תושבים בעשור הקרוב, אלא שהמטרה הזו נראית רחוקה מאוד. תוכנית המתאר של העיר תקועה שנים בסבכי הבירוקרטיה, בין השאר בשל לחצים פוליטיים שמפעילה ארה"ב על הממשלה. אשכול אמר אז שהוא מאמין כי התוכנית תאושר במלואה עד סוף 2013. קשה כיום לראות את זה קורה.
רגע לאחר חגיגות יום ירושלים, זה זמן טוב לחזור לנתונים העצובים על מצב שוק הדיור בבירה. בחמש השנים האחרונות הפכה ירושלים לעיר בלתי מושגת עבור רוב תושביה. נדירות המכרזים ומחסור בקרקעות לבנייה גרמו לעלייה חדה במחירי הדיור. עלות ממוצעת לדירת 4 חדרים חדשה בעיר חצתה בשנה האחרונה רף של 2 מיליון שקל, והפכה את הדיור בעיר לעשירים בלבד - כך עולה מבחינה שביצעו כלכלני פירמת רואי החשבון BDO זיו האפט בהתבסס על נתוני שטח ונתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
הצעירים נוטשים
מחירי הדיור באזור ירושלים עלו ב־2010 בכ־12% ומחיר דירה ממוצעת בה עומד כיום על 1.42 מיליון שקל, לעומת ממוצע ארצי של כמיליון שקל בלבד. זאת, לצד העובדה שטבלת מכירת הדירות החדשות בעיר במגמת ירידה (1,362 יחידות דיור ב־2010 לעומת 1,426 יחידות דיור ב־2009).
בעלי חברת דונה, שלום שי: "כל מזרח העיר תקוע בגלל בירוקרטיה ופוליטיקה. מכרזים יוצאים במשורה עם עשרות בודדות של יח"ד שלא מדביקות את הביקושים" צילום: עמית שעל
גם מספר התחלות הבנייה ממשיך לצנוח: ב־2010 חלה ירידה במספר הדירות שנבנות בירושלים, סיבה נוספת שעלולה למנוע ירידה במחירים. במחוז ירושלים חלה ירידה של 21.2% בהתחלות הבנייה בשלושת הרבעונים הראשונים של 2010 לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בעיר ירושלים עצמה החלה בנייה של 1,546 יחידות דיור, ירידה של 16.5% לעומת התקופה המקבילה.
המציאות בירושלים בשלהי 2011 היא ש"הציבור" הולך ומתרחק מרכישת דירה בעיר. נתוני הלמ"ס מצביעים על הגירה שלילית קבועה מהעיר בשנים האחרונות (ב־2009, למשל, עזבו אותה 19,900 מתושביה), כאשר כ־2,000 צעירים עוזבים את העיר בממוצע מדי שנה.
שי כהן, מנהל מחלקת ירושלים בחברת השיווק אלדר, מסביר: "הכל מתחיל במחירי קרקע לא ריאליים למגרשים, מה שמשפיע על מחיר הדירה הסופי שאינו נגיש לצעירים. דוגמה טובה מהזמן האחרון היא מכרז של מינהל מקרקעי ישראל בשכונת עיר גנים: מדובר בקרקע הממוקמת בשכונת מצוקה, ולמרות זאת מחירי הזכייה שהתפרסמו עבורה הנם כמיליון שקל ליח"ד".
כהן טוען כי אפילו מחירי "דיור בר־השגה" בעיר עומדים על כ־1.4 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, סכום גבוה לכל הדעות, והמחיר לדירות 4 חדרים בתוך העיר עבר את רף 2 מיליון השקלים. "זוגות צעירים שרוצים להישאר בעיר גרים בדירות שכורות או מתפשרים על דירה מיד שנייה בשכונות רחוקות", מסביר כהן. "גם במעלה אדומים שהיוותה אלטרנטיבה עלו המחירים בצורה דרמטית, ועומדים על 1.6 מיליון שקל לדירת 4 חדרים".
עלות הבנייה עולה
"בשנתיים האחרונות התפרסמו מכרזים בודדים לשיווק בעיר", מדווח שלום שי, מנכ"ל ובעלי חברת דונה הבונה בעיר. "כל מזרח העיר תקוע בגלל בירוקרטיה ופוליטיקה. בגבעת זאב לפחות 1,000 יח"ד תקועות ומכרזים יוצאים במשורה, עם עשרות בודדות של יח"ד שלא יכולות להדביק את הביקושים".
שי מציין כי עלויות הקרקע הגבוהות הן רק חלק מהבעיה: "עלויות הבנייה הגיעו לכ־4,000 שקל למטר רבוע, לא כולל מע"מ. עלויות הבנייה לדירה ממוצעת בשטח של כ־135 מ"ר הגיעו ל־700 אלף שקל לפני מע"מ. לצערי, אינני רואה כיצד המחירים יכולים לרדת. אין ספק שהקהל הממוצע לא יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה בעיר".
יו"ר לשכת השמאים לשעבר ארז כהן מסביר כי בניגוד לתל אביב שנהנית מביקוש משלל גוני האוכלוסייה, הביקוש לדיור בירושלים הומוגני יותר ומגיע בעיקר מתושבי חוץ בעלי יכולות כלכליות. "כך נוצר מצב שבו גם בנייה שאיננה מוגדרת בהכרח כבניית יוקרה, הפכה לכזאת בשל רמת המחירים הגבוהה במרכז העיר". הוא מדווח כי עליית המחירים מביאה שוב לתהליך של "יציאה מהחומות" וחיפוש אלטרנטיבות ביישובים עוטפי ירושלים.
