• תפריט
נדל"ן

משוגעים, תרדו מהגג - איך מוזילים את מחירי הדירות

מחירי הדירות איבדו כל קשר עם המציאות. "כלכליסט" מציג 10 פתרונות להחזרת השפיות לשוק הדיור, החל מפיצול פרוייקטים ל"יוקרה" ול"צעירים", וכלה בהפחתות מסים. דיור עכשיו - זה לא בשמיים

בשנת 1989 נדרשו לשכיר ממוצע 70 משכורות שלמות כדי להגשים את החלום להחזיק דירה בבעלותו - כמעט 18 שנה, בהנחה שהשכיר יעביר שליש ממשכורתו לצורכי דיור. אולם חוקי המשחק בתחום הדיור השתנו ב־20 השנה האחרונות. לדברי ד"ר דני בן שחר, כלכלן מקרקעין בטכניון, מספר המשכורות הנדרש להשלמת רכישה של דירה ממוצעת בארץ קפץ ל־116 - או 28 שנה לרכישת דירה.

 

בעבר התערב הרגולטור במחירי הדיור באמצעות שליטה בהיצע הדירות למגורים. רוב הדירות בשנות החמישים והשישים נבנו על ידי חברות ציבוריות ועברו לבעלות פרטית במבצעים שונים. השליטה במחירי השכירות נעשתה באמצעות החוק להגנת הדייר או תקנות דמי מפתח, אולם פתרונות אלה אינם בשימוש ברוב מדינות המערב.

 

"פתרונות אלה מנוגדים מדי למדיניות הניאו־ליברלית בשנים האחרונות", אומר בן שחר. "זו מדיניות שהנהיגו לפני 70–60 שנה והיא כבר לא מתאימה. הרוח הכלכלית מנשבת היום לכיוון מתן עצמאות לשווקים, עם כמה שפחות רגולציה".

בימים כאלה, שבהם ראש הממשלה, שר הבינוי והשיכון, האוצר ובנק ישראל מעלים הצעות שאינן מתיישבות זו עם זו, "כלכליסט" שמע מהמומחים כמה הצעות, בחלקן מפתיעות, שיעזרו להגדיל את היצע הקרקעות והדירות ויעזרו לכולנו לצאת מבית ההורים.

 

1. מודל מגורים מחולק ליוקרה ולצעירים. "בשנות התשעים הצליחה קבוצת אנגלו־סקסים לשכנע את מינהל מקרקעי ישראל להסב קרקע ברעננה לפרויקט מגורים, ולבנות אותו בשני חלקים: חלק אחד לדיור יוקרתי והחלק השני לזוגות צעירים שיוכלו לשכור את הדירות במחיר נמוך לשבע שנים", אומר רן מלמד, סמנכ"ל עמותת ידיד המסייעת למשפחות חסרות דיור.

 

"בתום תקופה זו קיבלו הזוגות הצעירים אופציה לרכוש את הדירה בניכוי אחוז מסוים משכר הדירה ששילמו. זה מודל חכם של דיור בר־השגה, כי הוא מאפשר גם למי שלא יכול לרכוש היום דירה בשכונה טובה למצוא מקום טוב לגור בו".

 

2. ניצול נכסים שבעליהם נפקדים. אחת היוזמות שמציעה עמותת ידיד היא הפסקת מכירת נכסי רשות הפיתוח ליזמים, וייעוד המבנים הללו לדיור בר־השגה. נכסים אלה כוללים 5,600 נכסי נפקדים ועוד מאות נכסים של ניצולי שואה שנפטרו אשר חזרו לבעלות המדינה. לפי עמותת ידיד, נכסי נפקדים ונכסים של ניצולי שואה הם בגדר הון חברתי של המדינה, ובמקום למכור אותם במכרזים לכל המרבה במחיר יש להופכם לפרויקטים שיוקדשו לדיור בר־השגה בשכירות. מלמד מדגיש שכדי שהתוכנית תעבוד, צריך להתקיים שיתוף פעולה בין מינהל מקרקעי ישראל, שיקצה את הקרקעות, לבין יזם פרטי שיכול להרוויח מהפרויקטים.

 

3. לחייב בחקיקה דיור בר-השגה בכל פרויקט. "הדרך היחידה שבה יכול הרגולטור להניע את השוק", אומר בן שחר, "היא להקצות כ־30% מהפרויקטים החדשים לדיור בר־השגה". לדבריו, אם לא יימצא פתרון שיניע את השוק, ייווצרו חומות של הפרדה ופערים בלתי ניתנים לגישור בין אוכלוסיות בארץ.

 

בן שחר ובכירים בענף מציעים מודלים שעובדים במדינות אירופה ובארה"ב, בהם תמרוץ היזמים באמצעות הקלות במסים, הפחתת היטלי השבחה ורכישת קרקעות במחירים נמוכים. "מי שבונה בפרויקטים הללו מרוויח, אבל אם לא תהיה חקיקה שתאלץ את השוק לבנות, זה כנראה לא יקרה מעצמו", אומר בן שחר.

 

4. עידוד בניית דירות קטנות. אם בשנות החמישים־שבעים נבנו בעיקר דירות קטנות בנות 2.5–3 חדרים, הרי שהיום ראשי העיריות מעדיפים לאשר פרויקטים לבניית דירות בנות 4–6 חדרים, המושכים אוכלוסיות מבוססות. בשנה האחרונה מנסה משרד הבינוי והשיכון לתת מענה לבעיה זו באמצעות מכרזים במסלול המחיר למשתכן, הדורשים שיתוף פעולה בין ראשי העיריות לבין משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל.

 

בכירים במשרד השיכון קובלים על גישתם של ראשי העיריות השונות, שאינם מעוניינים לשתף פעולה עם המסלול, אף שהוא מאפשר להם לתת מענה לזוגות צעירים בקניית דירה ראשונה.

 

5. לעודד פיצולי דירות על פי הביקוש. פרופ' דניאל גת, כלכלן ומתכנן ערים מהמרכז לחקר העיר והאזור בטכניון, מציע הצעה מרחיקת לכת: "במקום שהרשויות המקומיות ירדפו אחרי מפצלי הדירות ויקנסו אותם, עליהן לעודד את הפיצול כיוון שהוא מעלה את היצע הדירות באופן פשוט יחסית לתפעול", אומר גת.

 

לדבריו, בתל אביב, בנתניה ובערי המרכז, שבהן יש רמת ביקוש גבוהה דווקא לדירות קטנות יותר, אפשר למצוא אזורים מתאימים ולפצל דירות גדולות.

 

עם זאת, גת מסייג את דבריו ומדגיש כי יש לעשות זאת בצורה נאותה ולא לאשר דירות בשטח של 20 מ"ר, שיעלו את רמת הצפיפות בערים ויפגעו בסביבה.

 

דירה מחולקת. "הפיצול מעלה את היצע הדירות" דירה מחולקת. "הפיצול מעלה את היצע הדירות" צילום: אוראל כהן

 

6. תכנון מוקדם של מלאי הקרקע. הפתרון לחוסר הקרקע, אומר מירון חומש, לשעבר המשנה למינהל מקרקעי
ישראל, הוא יצירת מלאי קרקעות מתוכננות שיהיה אפשר להחליט אם לשווק אותן מהיום למחר. כלומר, לאשר תוכניות מתאר מפורטות המגדירות בדיוק מה אפשר לבנות על הקרקע ­- דבר שיחסוך ליזם את הביורוקרטיה לאישור הבנייה, שיכולה להימשך שנים.

 

נוסף על כך, יש לדאוג ליצירת שקיפות בעבודה של המינהל, כדי שבעלי האינטרסים לא יוכלו לקבל מתנות על חשבון המדינה. בינתיים הוא דוגל בפסימיות זהירה: "אני מרשה לעצמי להניח שהמצב הנוכחי טוב למשרד האוצר. שמעתי את הקשקושים האלה 20 שנה, והאמת היא שאין להם באמת מוטיבציה להוריד את מחירי הדירות".

 

ואפשר גם להוזיל את הדירות באמצעות הטבות מס הנה עוד 4 הצעות

 

101תגובות
בטל שלח
  • במדינה המטומטמת שלנו נכס של ניצולי שואה זה לא הון, זו גניבה לשמה!! מחכים שהניצולים ימותו יוצרים סחבת נוראית וכשהניצול מת אומרים, אוקיי הוא מת זה שלנו...
    (31.10.10)
  • הורדת מחירים !!! ההצעות הפרקטיות והטובות ביותר שיכולות באמת להוריד את מחירי שוק הדיור הם לחוקק חוק שיחייב כל ייזם פרוייקט להקצות בכל פרוייקט 40% דירות ברות השגה עבור זוגות צעירים .חוק נוסף שיחייב לבנות דירות בכל רשות מקומית דירות בנות 2.5 ו3 חדרים !!! ולתת ליזמים תמריצים והנחות משמעותיות על רכישת קרקע שמיועדת לפרוייקטים להשכרה בלבד !! זה יהיה הרבה יותר משתלם לייזם והרבה יותר משתלם ללקוחות ולהציף את השוק בפרוייקטים להשכרה בלבד !!!! זה יוביל לצניחה חופשית במחירי הדיור ויוביל לשינוי תפיסת המגורים !! השר אטיאס תיישם את ההצעות האלה ואני מבטיח לך שהמחירים ירדו ואתה קנית את עולמך וקנית נקודות זכות שאין להרבה בממשלה הנוכחית .
    שלמה, (24.10.10)
  • הצטרפו לעצומה להורדת שכר הדירה באתר פייסבוק הוקמה קבוצה לעצומה נגד מחירי הדירות המדינה לא עושה כלום למען שוכרי הדירות ונגד המחירים הגואים וניתן לעשות הרבה הנה דוגמאות למה שניתן ,

    אנא הצטרפו לעצומה בקישור הבא
    http://www.facebook.com/group.php?gid=154023774637390

    א. כשם שהצליחו לשקם יותר ממליון עולים בקרוואנים כך לאפשר לדורשי מגורים לשכור מהמדינה קראוונים בישובים מרכזיים בארץ

    ב. הכרת הוצאות שכר הדירה לשכירים כהוצאה מוכרת כשם שהנל מתבצע לעצמאים היום

    ג. מתן העדפה בולטת לתושבי המדינה לרכישת דירות על פני אנשים מחול ,

    ד. דירות שנרכשות ונותרות ריקות (יש בארץ עשרות אלפי דירות כאלו) יותר ממספר חודשים לחייבם בארנונה ובמיסוי גבוהה (היום דירות אילו מקבלות פטור ממיסוי)

    ה. הגבלת כמות הדירות שאזרח יכול לרכוש ,(הקטנת הביקושים = הורדת מחירים)
    ו. קביעת סטנדרטים חוקתיים לאיכולוס בני אדם בדירות מושכרות לא ייתכן שיושכרו דירות של 15 מטר לאדם בתוך מרתף חשוכים וכו ...
    ז. מיסוי על הכנסות בעלי הדירות משכר דירה , כך שמצד אחד זה יהיה פחות כדאי לרכוש דירה להשקעה (הקטנת הביקושים =הורדת מחירים) , מנגד כסף רב נכנס למדינה שאותו ניתן לשלם לדורשי דירות כהוצאה מוכרת , החשש כי בעלי הדירות יכניסו את המיסוי בשכר דירה הוא שקרי משום שבמחירים גבוהים מידי לא יכולו השוכרי לשלם , ושנית אם המדינה תקבע מס פרוגרסבי על השכירות לא יהיה שווה לבעל הדירה לעלות את השכר.
    ט. מנגד בעלי דירות שישקעו בטיפוח /שיפוץ הדירה המדינה תסייע להם בהפחתת המס לתקופה מוגבלת .
    גיא , (08.10.10)
  • יהודים טובים עשינו צבא נילחמנו נידפקנו בשכל ראינו דברים מזעזעים והיום פינה חמה חסרה לנו בואו נעשה כמו הבני דודים נגור בחורה או בתל שבע .רהט.וילה +גינה+חניה לרכב+שטח חקלאי 300.000שח וישאר עודף
    אלי , (09.08.10)
לכל התגובות