• תפריט
נדל"ן

מפרקים את החבילה

במקרה של סכסוך בין שותפים לנכס יש כמה דרכים להיפרד בצורה הוגנת

אברהם אלטלף 10:2202.03.10

ישנן כמה דרכים לבצע הליך של פירוק שותפות בנדל"ן, בין אם מדובר בהליך המתבצע בהסכמת כל השותפים ובין אם מדובר בהליך כפוי, שבו אחד או חלק מהשותפים מעוניינים לפרק את השותפות. מבחינה חוקית, הבעלות על כל נכס מקרקעין צריכה להיות מוגדרת באופן מדויק ולהירשם ככזו בלשכת רישום המקרקעין.

כחלק מגישה זו החוק מכיר במפורש בזכותו של כל אחד מהשותפים לדרוש את פירוק השותפות.

 

נכס אחד, כמה חלקות

 

המקרה הפשוט ביותר של פירוק שותפות מתבצע בדרך של חלוקת המקרקעין והפרדת הבעלות לכל אחד מן השותפים, תוך יצירת מצב רישומי חדש שבו במקום חלקה אחת נוצרות כמה חלקות, כמספר השותפים. חלוקה כזו נקראת "חלוקה בעין", כלומר חלוקה בפועל, שהתוצאה הסופית שלה היא שכל אחד מהשותפים מקבל חלקה נפרדת ועצמאית. זו הדרך המועדפת על המחוקק, ואם ניתן לבצע פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין, הוא יתבצע בדרך הזו, אם בהסכמה ואם בצו של בית המשפט.

 

אלא שישנם מקרים שבהם שטח הקרקע הכולל לא מספיק גדול ולא ניתן לחלקו. לכן קובע החוק כי כתנאי לביצוע של חלוקה בעין יש לקבל את אישורו של המפקח על רישום המקרקעין, שהחלוקה המוצעת על ידי השותפים עומדת בהוראות חוק התכנון והבנייה. במקרים שבהם חלק אחד של המקרקעין שווה יותר מחלקו האחר יתבצעו "תשלומי איזון" כחלק מההסדר של פירוק השיתוף. מצב אחר הוא מצב שבו בשל מגבלות גישה יהיה צורך להקצות שטח מיוחד כדי לאפשר גישה לאחת או יותר מהחלקות החדשות. מצב זה ניתן לפתרון באמצעות חלוקת המקרקעין, כך שהחלקה החסומה תקבל שביל מעבר שיהיה שייך אליה, יהווה חלק בלתי נפרד מאותה חלקה, וכך יירשמו החלקות החדשות. הדרך השנייה היא רישום "זיקת הנאה" לטובת אותה חלקה. שביל הגישה יסומן כך שהוא יהיה שייך לחלקה אחת, אך ביחס אליו תהיה לחלקה השנייה "זיקת הנאה" לצורכי מעבר על אותו שביל, אף שהוא לא שייך אליה.

 

אחד רוכש מהאחר

 

מומלץ לערוך מראש את הסכם השיתוף במקרקעין עם הסדרים לפירוק השותפות. במקרים מסוימים אפשר לפרק שותפות כזו רק במכירה. דוגמה קלאסית למקרה כזה היא כאשר מדובר בדירת מגורים של שני שותפים. בדרך כלל במכירה כזו תינתן אפשרות לאחד מן השותפים לרכוש את זכויותיו של השותף האחר. אם מתעוררת מחלוקת בין הצדדים בנוגע לשווי הנכס, ניתן לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין אשר יעריך את שוויו. במקרה של מחלוקת ימנה בית המשפט כונס נכסים שינהל את הליכי המכירה של הנכס ואת חלוקת התמורה בין השותפים, ויבצע כל פעולה אחרת שתידרש לשם פירוק השיתוף.

 

רישום בית משותף

 

ישנם נכסים שפירוק השיתוף בהם יכול להיעשות בדרך של רישום בית משותף. הדוגמה הקלאסית לכך היא בנייני מגורים, שבהם כל עוד לא נרשם הבית המשותף, כל בעלי הדירות הם בחזקת שותפים במקרקעין. לא ניתן כמובן לחלק את הבעלות במקרקעין ביניהם בדרך של חלוקה בעין, ולכן פירוק השותפות נעשה בדרך של רישום הבית כבית משותף. בסופו של התהליך, שמורכב מכמה שלבים, נרשם הבניין עצמו כבית משותף וכל דירה נרשמת באופן פרטני על שם הבעלים שלה. כמו כן נרשם חלק מהבניין כרכוש משותף של כלל בעלי הדירות (לדוגמה חדרי המדרגות, חדר האשפה והחצר).

 

מקרה נוסף של פירוק שותפות בדרך של רישום בית משותף הוא בבתים צמודי קרקע הבנויים עם קיר משותף (בתים דו־משפחתיים). בתים כאלה בנויים על חלקות קרקע שלא ניתנות לחלוקה נוספת, ולכן לא ניתן לבצע חלוקה בעין. במקרה כזה אין רכוש משותף, כי לכל בית צמודה קרקע ספציפית השייכת רק לו, וקיימת הפרדה בגדר או בקיר משותף.

 

הכותב הוא עו"ד, מומחה בתחום המקרקעין והמעמד האישי ושותף במשרד עורכי הדין אלטלף. האמור לעיל הינו בבחינת מידע כללי ואינו בא במקום התייעצות עם מומחה מקצועי.
בטל שלח
    לכל התגובות