כך מתכננים מרכז עסקים ענק - מאחורי הגב של כפר מל"ל

משרד הפנים ועיריית בני ברק מקדמים זה שנים תוכנית ענק למתחם תעסוקה בשטח של כ־1,450 דונם, שעתיד להיבנות בסמוך למחלף גהה על כביש 4, בין בני ברק לפתח תקווה. מטרת התוכנית, שכוללת מבנים בהיקף של כ־1.5 מיליון מ"ר, היא יצירת פרנסה לתושבי בני ברק, והיא נמצאת כעת בטיפולה של הוועדה המחוזית מרכז בשלב ההפקדה להתנגדויות. בחינה של המכשולים הצפויים בדרך לאישור מגלה כי מתכנניה מתעלמים לכאורה מעובדה פשוטה אחת - חלק נכבד, כ־200 דונם משטח התוכנית, שייך בכלל למושב כפר מל"ל.

-

סיפורו של אחד ממתחמי הקרקע האטרקטיביים ביותר באזור המרכז מגלה כי חקלאים חשופים כיום לאפשרות שמקור הכנסתם העיקרי - הקרקע החקלאית שהם מעבדים - ייהפך ללא ידיעתם לשטח בנוי. אם לא די בכך, מתברר כי המדינה יכולה ואכן מנצלת פרצה בחוק, ומקדמת תוכניות כאלה עוד בטרם סיכמו נציגיה את עניין גובה הפיצוי עם החקלאים החוכרים את הקרקע.

בשנת 1993 גילו בני המושב כי המדינה החלה לקדם תוכנית שכוללת בנייה בשטח החקלאי שלהם. נציגי המושב פנו למינהל ודרשו שאם אכן תובא תוכנית כזאת לאישור, יהיה זה בכפוף לדיונים עם הכפר והסכמה על הפיצוי שיקבל. המינהל הודיע אז כי אנשי כפר מל"ל יקבלו פיצוי לפי הערכת שווי של שמאי לקרקע. "אנחנו לא מחפשים פיצוי על הקרקע", אמרו השבוע נציגי המושב ל"כלכליסט". "נהיה מוכנים לבחון קבלת קרקע חקלאית חלופית באזור המרכז".

במקביל פנה נציג המושב אל עיריית בני ברק והציע לראשיה לחתום על חוזה עם הכפר, שלפיו אם תקודם התוכנית תקבל בני ברק "מתנה" מהכפר בצורת חלקים מההכנסות ממכירת השטח, תמורת מחויבות לשמור על האינטרסים של בני כפר מל"ל ולשתף אותם בתהליך.

האינטרס של בני ברק

15 שנה לאחר מכן התברר למושב כי התוכנית מקודמת ללא ידיעתם ונמצאת בשלבי אישור מתקדמים. בתגובה לגילוי הם פנו למינהל ולעיריית בני ברק כדי לבדוק מדוע לא שותפו בעניין, אולם המינהל התנער מההבטחה שנתן בשנות התשעים. מתגובתו עלה כי הפיצוי שיקבלו יהיה קרקע חקלאית בלבד, ללא קשר להערכת שמאי למתחם. עיריית בני ברק התנערה מאחריות והאשימה את המינהל בהחלטות שלא הובאו לידיעת המושב.

בקיץ האחרון הגישו חברי המושב התנגדות לתוכנית באמצעות משרד עורכי הדין ש.בירן ושות'. "במרוצת השנים השקיע המושב משאבים רבים באדמותיו", נכתב בפניית המושב לוועדה המחוזית. "ההשקעות כללו הקמת תשתיות, עיבוד, תחזוקה שוטפת וסילוק פולשים.

שטח המריבה ליד בני ברק צילום: עמית שעל

בשנים האחרונות החל תהליך הדרגתי אך עקבי, של גופים שלטוניים רבים הנוגסים ברגל גסה באדמות המושב לצורכי כלל הציבור - ובמיוחד לצורכי תושבי בני ברק ופתח תקווה, תוך שמפקיעים מחזקת המושב, להלכה ולמעשה, עשרות רבות של דונמים. בסך הכל", כותבים המתנגדים, "נגרעו מן המושב בשנים האחרונות בלבד כ־280 דונם מתוך שטחי המשבצת (השטח המיועד לעיבוד חקלאי - א"ח)".

מהערכת שווי למתחם שנעשתה על ידי לשכת השמאים לבקשת "כלכליסט" עולה כי שווי המתחם כולו, לאחר שהתוכנית תאושר, יעמוד על כ־2.8 מיליארד שקל. שטחו של כפר מל"ל בתוכנית מוערך ב־400 מיליון שקל.

דוברי מינהל מקרקעי ישראל לא הכחישו כי המושב לא קיבל התראה על התוכנית, אולם הם טוענים כי במושב ידעו על הכוונה להוציאה לפועל. המינהל אישר כי ביוני 2008 התקיימה פגישה עם נציגי המושב והובהר להם שעם אישורה של התב"ע יפעל המינהל לפי הוראות מועצת מקרקעי ישראל להשבת קרקע למינהל בעת שינוי ייעודה ומתן פיצוי בגינה.

טענתו המרכזית של המינהל היא כי בהתאם לחוזה המשבצת - חוזה החכירה של קרקע חקלאית מול המינהל - קרקעות חקלאיות המשנות את ייעודן צריכות לחזור למינהל לאחר אישור תב"ע. כלומר, ברגע שתוכנית בנייה על השטח מאושרת, המושב מאבד את השטח ועניין הפיצוי מגיע לדיונים רק לאחר מכן. "התוכנית החדשה הופקדה בנובמבר 2008. מדובר כרגע על תוכנית מתאר, ועדיין לא על תוכנית מפורטת", הדגישו במינהל.

הוועדה שלא ידעה

בעת הדיונים בהתנגדות בחודשים האחרונים גילו תושבי כפר מל"ל עוד דבר מוזר: הרשויות המטפלות בתוכנית אינן מודעות כלל לעובדה שחלק מהתוכנית חל על שטחי המושב. בעקבות זאת פנה נציג המושב לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, לאדריכלית ומתכננת המחוז ולמנהל המחוז מטעם מינהל מקרקעי ישראל. המושב טוען כי בתוכנית המופקדת בולטים פגמים רבים. בין השאר, אומרים נציגיו, אין בנמצא פתרון תחבורתי לאזור, המתחם לא נותן פתרון הולם למצוקת העבודה והדיור של בני ברק, והתוכנית כולה אינה כדאית מבחינה כלכלית.

התוכנית קובעת זכויות בנייה במקום בהיקף של עד 1.5 מיליון מ"ר - היקף הגדול פי שלושה ממלוא הזכויות במע"ר (מרכז עסקים ראשי) הצפוני של תל אביב, המשתרע ממגדלי עזריאלי בדרום ועד מגדל אלה בצפון וכולל בין השאר את בית ידיעות אחרונות, בית גזית, בית קרדן ובית רסיטל, ועתידה לייצר עומס תחבורתי נרחב על כל האזור. "תוכנית בהיקף כה חריג, ראוי היה שתיתמך בחוות דעת מקצועית תחבורתית מפורטת ומקיפה", נכתב בהתנגדות. נציגי המושב מציינים כי הוועדה המחוזית מבקשת קודם לאשר את התוכנית ורק מאוחר יותר להשלים את חוות הדעת התחבורתית. "הדבר עלול לגרום לבזבוז כספי ולתכנון שגוי של המתחם מלכתחילה", הם טוענים.

בכפר מל"ל טוענים כי בני ברק היא אחת הערים הצפופות בישראל, וסובלת ממחסור חמור בעתודות למגורים. תוכנית הקובעת הקמת שטחי תעסוקה בלבד במקום תעשיר את קופת העירייה והוועדה המקומית, אולם לא תקל על תושבי העיר. עוד טוענים המתנגדים שאם המתחם יכלול רק תעסוקה ללא מגורים, יהיה המקום ריק בלילות ויהיה "כר פורה לפעילות לא רצויה של גורמים שליליים במתחם".

עם זאת, חשוב לומר, במושב מבינים כי אם המתחם או חלק ממנו היו מיועדים לאזור מגורים, הערכת השווי של הקרקע היתה גבוהה יותר מזו שצפויה לשטח משרדים ומסחר. הקמת משרדים בלבד תפחית גם את הפיצוי שיקבל המושב אם בסופו של התהליך שמאי הוא שיקבע את גובה הפיצוי.

עו"ד דוידי אמיד צילום: ישראל הדרי

עוד טוענים נציגי המושב כי ספק אם עיריית בני ברק הענייה תוכל ליישם את התוכנית, להקים ולתחזק את השטחים לאורך זמן. טענה נוספת היא כי התוכנית קובעת קירוי מעל איילון מזרח, ו"בהיעדר חוות דעת הנדסית התומכת בפתרון זה יש להניח כי אין לו כל היתכנות הנדסית או כלכלית".

עו"ד דויד אמיד ממשרד ש.בירן ושות', המייצג את המושב זה 20 שנה, טוען כי אין בכוונת המושב לוותר. "המדינה פעלה באופן אקטיבי לנשל את המושב מנכסיו", הוא אומר. איך ייתכן, שואל אמיד, שמפקידים תוכנית ומתעלמים מקיומו של מושב? "זוהי חוליה נוספת בהתנכלות מתמדת להתיישבות העובדת מצד מוסדות התכנון ומינהל מקרקעי ישראל. המושב יילחם בכל האמצעים שיעמדו לרשותו ולא יסכים שהמדינה תרמוס אותו", הוא מסכם.

ממשרד הפנים נמסר בתגובה: "המתחם שעליו חלה התוכנית כולל בעלויות שונות של מינהל מקרקעי ישראל ושל פרטיים. לעת הכנת התוכנית ולעת ההחלטה להפקידה עמד בפני הוועדה כל המידע הנדרש לקידומה הסטטוטורי. התוכנית פורסמה על פי כל דין ולראיה כי הוגשו לתוכנית התנגדויות שנשמעו לאחרונה בפני ועדת המשנה להתנגדויות. הוועדה שמעה את עמדת כל המתנגדים לתוכנית, לרבות את עמדת נציגי כפר מל"ל. תשובת הוועדה למתנגדים תישלח בקרוב".

מעיריית בני ברק נמסר בתגובה: "לכפר מל"ל ולמינהל מקרקעי ישראל

מחלוקת שטרם הוכרעה. בין עיריית בני ברק וכפר מל"ל נחתם הסכם לייזום משותף בקרקעות שבידיהם, אך הסכם זה מותנה בהסכמת המינהל לתת זכויות בקרקע לכפר מל"ל. אם וכאשר יינתנו לכפר מל"ל הזכויות, עיריית בני ברק תכבד את ההסכם. בנושא ההיבט התחבורתי: התוכנית מלווה בנספח שנערך על ידי יועצי תחבורה ידועים ונבדק על ידי הוועדה המחוזית. התוכנית משופעת בנגישות להסעת המונים בכביש איילון מזרח, כביש אם המושבות ועוד".

בעניין הטענה כי חסרים בתוכנית שטחי מגורים אומרים בעיריית בני ברק: "תוספת שטחי מגורים לא תקל על תושבי העיר, שכן בלא הגדלת מקורות המשאבים, אי אפשר לפתור את הבעיות הכלכליות של העירייה".