יחסים בשמיים: השגרירויות זונחות את רחוב הירקון

לאחר עשרות שנים שבהן התרכזו השגרירויות הזרות באופן מסורתי ברחוב הירקון ובמרכז העיר תל אביב, נראה עתה כי בתחום זה חל שינוי. במטרופולין המרכזי תל אביב נרשמת בשנים האחרונים מגמה של מעבר שגרירויות למגדלי משרדים יוקרתיים במרכזי עסקים, בעיקר על ציר איילון ובאזורים אשר מאפשרים גישה נוחה לצירי התחבורה הראשיים של העיר.

לדוגמה באחרונה פורסם ששלוש מהשגרירויות הגדולות בישראל - של רוסיה, טורקיה ובריטניה - מתכוונות לעזוב את משכנן ברחוב הירקון לטובת מעבר למגדלי משרדים חדישים. שגרירות בריטניה עוברת למגדל הקריה והיתר עדיין נמצאות במשאים ומתנים עם בעלי נכסים דומים. אחד המתחמים העיקריים שעומד על הפרק הוא מתחם הבורסה ברמת גן, שאליו עברו עשרות שגרירויות ובהן: בלגיה, אוסטריה, גאנה, קניה, הולנד, קוסטה ריקה, חוף השנהב והשוק האירופי המשותף.

עוד מתחם, שלפי גורמים בענף הוא יעד עולה כעת לנציגויות הזרות, הוא רמת החי"ל. המתחם המזוהה כאזור הייטק מובהק החל לקבל תפנית גם כאזור עסקים ראשי, ומאכלס כעת גם כמה בתי השקעות כגון תמיר פישמן ואלטשולר שחם, משרדי עורכי דין גדולים, משרד עורכי הפטנטים מקבוצת ריינולד כהן, בית החולים אסותא, מלון לאונרדו ועוד. ל"כלכליסט" נודע כי בימים אלה בודקות שלוש נציגויות זרות לעבור לאזור זה.

שגרירויות זרות בבית הקריסטל ברמת גן

עוד מתחם משרדים אשר מאכלס כמה שגרירויות, בעיקר ממדינות דרום אמריקה, הוא אזור התעשייה של הרצליה פיתוח. לדברי יורם בלומנטל, סמנכ"ל בחברת אינטר ישראל, אשר בין לקוחותיה עשרות נציגויות זרות, מסביר: "אזור זה הובא בחשבון והשיקול המרכזי לבחירתו הוא הקרבה למעונות השגרירים אשר מתגוררים בהרצליה פיתוח, אך הוא עדיין לא נתפס כמתחם עסקים ראשי כמו מרכז תל אביב ורמת גן. להערכתי, רמת החי"ל תתפתח הרבה לפניו".

וישנו גם שיקול האבטחה. ר', בעל ניסיון עשיר בתחום האבטחה עם קריירה שכללה גם אבטחת שגרירויות, אומר שבמשך השנים אילצו פיגועים בשגרירויות של ארה"ב ברחבי העולם (בלבנון, בקניה ובתימן) והפיגוע בשגרירות ישראל בבואנוס איירס את המדינות להיערכות אבטחתית מחודשת. אחת מהנחות היסוד החדשות היתה שהשגרירויות צריכות לוותר על המבנים המפוארים צמודי הקרקע ולהעתיק את משכנם למגדלי המשרדים - כמה שיותר גבוה, לקומות העליונות. המעבר, שהחל באמצע שנות התשעים פגע אולי בצד התדמיתי, אך בצד הביטחוני הוא צמצם מאוד את יכולת הפגיעה בהן.

לדברי ר': "ניסיון לפגוע בשגרירות באמצעות נשק קל או טיל נ"ט הוא בלתי אפשרי כמעט, כאשר זו ממוקמת בקומה 20. משאית תופת תגרום לנזק כבד יותר, כאשר השגרירות קרובה לקרקע (כפי שקרה בשגרירות ישראל בבואנוס איירס); ולעומת זאת, כדי למוטט בניין משרדים שנבנה כהלכה, צריך להעמיס משאית כזו בעשרות טונות של חומר נפץ - מהלך לא פשוט גם לארגון כמו חיזבאללה".

נוסף על כך, לדבריו, המעבר לקומות העליונות מסייע גם בהיבטים שבשגרה כמו הפגנות נגד אותה מדינה, שנהיות לנדירות יותר ומאפשרות לעקוב אחר המתרחש בשלט רחוק - באמצעות מצלמות אבטחה וללא סיכון ממשי של עובדי השגרירות. אולם למעבר יש, אומר ר', גם נקודות תורפה. "החיסרון העיקרי הוא שבאותו בניין, בצד השגרירות גרים עוד שוכרים, שעליהם אי אפשר להשיג שליטה מלאה. אולם גם אז היתרונות גוברים בהרבה".

שאלה של תדמית

לדברי בלומנטל, רחוב הירקון, שמאבד את מעמדו כ"רחוב השגרירויות", אמנם נחשב ליקר מאוד למגורים אבל בתחום המשרדים אין לו הרבה מה להציע. מבחינת דמי השכירות, מעבר השגרירויות אינו חוסך בעלויות מכיוון שהמחירים ברחוב הירקון נחשבים לזולים יותר מאלה שבציר מנחם בגין או ברמת גן. "מדובר במגמה גלובלית שלפיה שגרירויות מעדיפות לעבור למגדלים מפוארים ולהתמקם בסמוך לגופים עסקיים מובילים", אומר בלומנטל.

מלבד ההיבט האבטחתי, המגמה של השגרירויות היא לעבור לבניינים חדישים בעלי תדמית מכובדת, הקרובים לצירי תנועה מרכזיים ונמצאים באזורי עסקים גדולים. "זה מאפיין את כל ההתפתחות העסקית של גוש דן, ראינו עסקים עוברים למתחם של יגאל אלון - אמפא, מגדלי טויוטה, מגדלי איילון ברמת גן וכבר כיום קיימים ביקושים גבוהים לבניין של קרדן, הממוקם על ציר מנחם בגין בסמוך לתחנת רכבת מרכז, אשר בנייתו עדיין לא הושלמה. כל אלה משקפים מגמה נמשכת של יציאה מלב העיר. אמנם בתל אביב שיפצו כמה רחובות ראשיים ובהם אבן גבירול אבל אלה רחובות שהמהות שלהם היא מגורים", הוא אומר. לדבריו, מבחינה תדמיתית, בדיוק כפי ששגריר ייסע בלקסוס, בב.מ.וו או במרצדס, כי זו חלק מהתדמית של המדינה, כך לאותה מדינה חשוב שהשגרירות שלה תשוכן במשרדים מפוארים, והמדינות משקיעות תקציבי עתק בעיצוב יוקרתי ובמפרט טכני עשיר - זה חלק מהמסר שהן מבקשות להעביר על העוצמה של המדינה שהן מייצגות.

שבע שנות בדיקה

כאשר מקשיבים להסבריו של בלומנטל על מורכבות תהליך המעבר של שגרירות, מבינים עד כמה מעבר של מעון השגרירות אינו דבר שבשגרה אלא מהלך חריג שאורך זמן רב ומחייב אין ספור בדיקות. לדבריו, מעבר של שגרירות מתבצע פעם ב-25-30 שנה ויכול לארוך שבע שנים, כאשר באותה תקופה מתחלפים לעתים שניים־שלושה שגרירים. השגריר אינו היחידי שמחליט על מעבר - ברוב המדינות ישנו גוף במשרד החוץ המשמש מינהלת בינוי, השולח נציגים לבדיקת מבנה הנציגות החדש לעומקו, כך שתהליך הסגירה עצמו יכול להימשך כשנתיים. הבדיקות כוללות בחינת התקנים שלפיהם נבנה הבניין, כמו גם דרך הניהול של הנכס וחוסנו הפיננסי של בעליו. נוסף על כך, מושם דגש גם על פיתוח סביבתי.

כך נוצר מצב שבו בניין שמאוכלס בנציגות זרה מקבל הכשר לא רק ברמת היוקרה אלא גם מבחינת תקני הבטיחות ואיכות הבנייה, ואם אתה גוף פיננסי ענקי שמחפש כתובת והבניין שבו אתה מתעניין מאוכלס באנשי שגרירות, הדבר בהחלט עשוי להרשים.

גם עניין הכדאיות לבעלי הנכסים נהיה לרלבנטי, ודאי בימים של משבר. "הדייר הכי טוב שיזם יכול לבקש הוא שגרירות", אומר בלומנטל. "אם בעבר נחשבו הגופים הפיננסיים הענקיים לכאלה שמקנים לבניין את היוקרה ואת היציבות שלו, היום, לאחר קריסת ליהמן ברדרס וגופים פיננסיים אחרים, כבר קשה להגיד את זה", הוא מוסיף. מדינה לעומת זאת היא גוף שלא יפשוט רגל, אפילו לא כשמדובר במדינת עולם שלישי. לכן שגרירות היא השוכר היוקרתי ביותר שקיים היום בשוק. זה לא סתם לקוח עוגן, זו תעודת ההכשר של היוקרה. מה שקובע יוקרה של בניין הוא דייריו, והשגרירויות נחשבות לספינת הדגל בהקשר זה. מלבד זאת, שגרירות שוכרת שטחים נרחבים בתוך הבניין: שגרירות בגודל ממוצע תשכור שטח משרדים של כ-3,000 מ"ר, שגרירויות קטנות יותר ישכרו כ-1,000 מ"ר - קומת משרדים שלמה, ומשרדיהן של אחת מהמעצמות יכולים להגיע גם ל-10,000 מ"ר.

לדברי בלומנטל, לאחר השכרת חלק מהבניין לשגרירות, אין כמעט גוף שלא ירצה להצטרף אליו, והיזמים נוטים לנפנף בכך. לדוגמה במגדל המוזיאון המעבר של שגרירות יפן משך אחריו זרם של גופים עסקיים גדולים, וכיום הוא מאכלס גם את גולדמן זאקס, בואינג, ושגרירות דנמרק ונחשב לאחד המגדלים היוקרתיים בתל אביב. לכמה מאותם גופים עסקיים יש לעתים קשרים ענפים עם אותה מדינה או שהם אף מחפשים את קרבתה כדי לפתח עסקים.