• תפריט
נדל"ן

למה במושבים ותיקים קשה למכור משק?

בעלי משקים המתכננים למכור משק מגלים כי הם אינם בעלי הקרקע בגלל סבך ביורוקרטי שיצרה המדינה, ועסקאות מתעכבות חודשים רבים

דותן לוי 09:0326.06.08

הסיטואציה הבאה אינה לקוחה מסרט מדע בדיוני - אדם שמבקש למכור את ביתו בישראל של 2008 נאלץ לשלם חוב עבור פרד או עגלה לחריש שנלקחו לפני כ־50 שנה. גם הסיטואציה הבאה נראית משונה: אדם המבקש לעבור לגור ביישוב נאלץ לעמוד מול ועדה המורכבת ממי שיהיו שכניו בעתיד, לספק להם פירוט מלא על מצבו הכלכלי ולבקש מהם שיחתמו על אישור למשכנתה. שני המקרים האלה התרחשו במציאות הישראלית של השנים האחרונות לרוכשי

משקים במושב.

בעייתיות חוזי החכירה במושבים עולה בכל פעם שמשק בישראל עובר ידיים, אך לא רק אז. בעלי משקים בארץ, שביקשו להגדיל את זכויות הבנייה במשקים,

מגלים כי זכויותיהם על הקרקע מוגבלות והם נחשבים ל"בני רשות" - מקבלים רשות מבעל הנכס לעשות שימוש במקרקעין. זכות זו נפוצה במגזר החקלאי, במושבים שבהם לאגודה השיתופית יש חוזה חכירה וכל חבר אגודה הוא בר רשות בנחלה שלו. ההסכמים חלים על כ־200 מושבים שהוקמו בשנות החמישים על ידי המחלקה להתיישבות בסוכנות היהודית, והם נכללים בהסכם המשולש (מינהל מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית והאגודה השיתופית). חלק מהיישובים הצליחו להוציא את הסוכנות מההסכם המשולש וכיום נותרו כ־70 יישובים, רובם בפריפריה.

 

תהליך של שנה

בתחילת 2007 איתרו בני הזוג ג' ו־ט' משק במושב כפר אוריה. לאחר משא ומתן מוצלח עם המוכרים, שבמהלכו סגרו על תנאי העסקה, ניגשו השניים לשלב מימון הרכישה, והיו צריכים לגייס שליש מעלות המשק. אלא שאז התברר שההסכם המשולש מגביל את הרוכשים כבני רשות במשק, מקשה על היכולת לקחת משכנתה ומסרבל את העסקה. במקרה של ג' ו־ט', רק כעבור חצי שנה ובעזרתה של חברה חיצונית למשכנתאות עלה בידם להתיישב במשק כבני רשות.

 

גורמים בשוק הנדל"ן מספרים כי בעלי משקים רבים מתקשים למכור את המשק שבבעלותם, ורוכשים אחרים נסוגים מעסקאות מתוכננות בגלל קשיים במימון. לדברי עו"ד חי חיימסון ממשרד חיימסון סודאי, המתמחה בעסקאות מכירה של נחלות ומשקים, עסקת רכישה של משק אורכת כשנה מרגע חתימת העסקה עד רישום המשק על שם הקונה, בגלל הסרבול והמורכבות. חיימסון מוסיף כי אחת ההפתעות שנתקלים בהן בני הרשות המוכרים את המשק היא שעליהם לשלם דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל בגובה של שליש מעליית ערך הנכס. "במושבים רבים המחירים זינקו, כך שמדובר בסכומים לא מבוטלים", הוא אומר.

 

אין חוזה

לדברי שמאי המקרקעין נחמיה גנות, אחת הבעיות עם בר רשות היא שאין לו חוזה ביד שמצביע על בעלות על הקרקע. לדברי עו"ד ליאור ברוכים, מנהל פרויקטים בחברת AMG המלווה נוטלי משכנתאות בתהליך, לרוכשי המשכנתאות יש בעיה רצינית עם הבנקים. לדבריו, לאגודה השיתופית, למינהל ולסוכנות יש זכות ראשונים על הקרקע גם במקרה של הלוואה שאינה מוחזרת, כך שהבנק עובר להיות בעל דרגה משנית. רק כששלושת הגופים מסכימים לשתף פעולה ולרשום את הבנק כשווה זכויות יוכל הלקוח לקבל משכנתה. נוסף על כך, על הרוכש להסדיר חובות היסטוריים עם הסוכנות היהודית, גם אם מדובר בהלוואה או במענק עומד שנלקחו בעבר ולא הוחזרו.

 

רוכש משק שעבר את שלושת הגופים צריך לעבור גוף נוסף, שנקרא המשקם - גוף שהקימה המדינה ומרכז את כל חובות הנחלות, שחלקם הגדול לא הוסדר. לדברי ג', בכפר אוריה ניתן פסק משקם סופי ב־2005 אולם אפשר לערער עליו עד דצמבר 2008. בעקבות זאת, הבנק חושש מחוסר ודאות על היקף החובות. "היה צריך לשכנע את הבנק שאם איש לא ערער בשלוש השנים האחרונות, הדבר לא משמעותי", אומר ג'.

 

כל הנוגעים בדבר מסכימים כי על המושבים להפסיק את הסכמי בר רשות וליצור חוזים ישירים עם המינהל. לדברי גנות, קשיי הרכישה הם תופעה ייחודית של משקים, שאינה קיימת כלל בהרחבות המושבים ובחלק מהיישובים שהוקמו טרם קום המדינה, שבהם מדובר בחוזים דו־צדדיים של הרוכש מול המינהל, ולכן הפתרון צריך להיות דומה. החלטה 979 שנמצאת כעת בבג"ץ עשויה לענות על צורכי המושבים - לתת לחקלאים זכויות חוזיות בבתי המגורים ולעגן את זכותם בהסכמי חכירה.

 

10תגובות
בטל שלח
  • שאלה - ביטול ההסכם המשולש. האם מישהו יודע מה התהליך או איך חלק מהישובים הצליחו להוציא את הסוכנות מההסכם המשולש?
    תומר, (29.06.08)
  • כרישי הנדל"ן לכל החכמולוגים המבינים בנושא מכירת נחלות חקלאיות אני יכול לעדכן אתכם בנבחי הבירוקרטיה על נמת למכור יש להוון את הנחלה מול כרישי מנהל מקרקעי ישראל האוכלים ב"בבשר החי" ומה נשאר ?
    (27.06.08)
  • פאודליזם במיטבו ! הורי שילמו במיטב כספם עבור המשק עליו אנחנו חיים , אף אחד לא נתן להם כלום במתנה , לא המנהל ולא בסוכנות ולמרות זאת אנחנו כמו הוסאלים בימי הביניים חסרי זכויות בנכס שנרכש במלוא ערכו .
    המצב של המושבניקים באדמות המנהל הוא הכי גרוע בארץ . פשוט פאודליזם שאף
    אחד לא מצליח לשנות את הבירוקרטיה שמתאימה לימי התורכים .
    שמואל , (27.06.08)
  • למגיבים 1 ו-2 מדבריכם עולה שכלל אינכם יודעים במה מדובר. ראשית המוכר מוכר בית/בתים אותם בנה בכספו.
    שנית נוא מוכר מבני משק כמו לול'רפת וכד' אותם בנה בכספו.
    שלישית הוא מוכר מטעים,למי שיש,ואדמה שהושקע רבות בהשבחתה.
    רביעית הוא מוכר מערכות צנרת שפרס בשטחים המעובדים על ידו ואביזרים נלווים.
    חמישית הוא מוכר את ערכם של השקעותיו ברכוש המשותף של המושב.
    שישית הוא מוכר את זכויותיו במושב ובאדמה למרות שאינן בבעלותו.

    שום דבר מהמוזכרים לא ניתנו לחוכר.
    מדובר בכספו שלו כמו שחוכר עירוני של אדמת מינהל מוכר את הדירה/בית שבנה בכספו ואת זכויותיו כחוכר מהמינהל.

    לעניין ההשבחות.מסתבר שהכשרת הקרקע מהווה חלק משמעותי מערכה החדש של הקרקע לאחר השבחתה.
    ידוע הסיפור עם קרקעות ברמת השרון ובנוף ים(ליד הרצליה פתוח)שתע'ש הקימה עליהן מפעליה.מסתבר שחומרים רעילים שהיו בשימוש התע'ש הגיעו/נשפכו/נספגו באדמה ויצרו מצב בו הקרקע אינה ראויה למגורים/תעשייה/מלאכה/איחסון אלא אם תעבור תהליכי השבחה יקרים מאד.
    לאחר פינוי המפעלים הוציא המינהל מכרזים על האדמות שהן מהיקרות במרכז הארץ.
    ההפתעה היתה כשאף יזם לא הגיש הצעות.
    הסתבר שבגלל עלויות ההשבחה היזמים דרשו הפחתת מחירים רצינית עבור הקרקע הזו.


    זה נחמד לשנוא אבל חשוב שזה יעשה בשכל ולא בטימטום.





    אבנר, (27.06.08)
לכל התגובות