"אפקט העושר", אבל הפוך: כך תשפיע התקררות של שוק הנדל"ן על הצרכנים

הקיפאון אליו נכנס שוק הנדל"ן בישראל עומד להשפיע על צמיחת המשק, האינפלציה, הגירעון ועל השווקים הפיננסיים. הירידה במכירת הדירות החדשות ובלקיחת המשכנתאות, והתמתנות המחירים, כבר באים לידי ביטוי בצורה מוחשית בנתונים הרשמיים. אם תהליך זה ימשך, וסביר מאוד שזה מה שיקרה, ההתקררות בנדל"ן לא תישאר רק הבעיה של מוכרי הדירות הפרטיים והקבלנים, אלא תשפיע על המשק כולו.

בחודשים האחרונים כבר מורגשת האטה בצריכה הפרטית שבינתיים נתפסת כזמנית ומקרית. אכן, קשה להבין מדוע שהצרכנים יצמצמו את הצריכה כאשר האבטלה נמצאת ברמות הנמוכות של העשורים האחרונים, הסנטימט הצרכני בשיא, השכר עולה והמצב הפיננסי של אזרחי ישראל השתפר. אולם, יש ערוצים דרכם הקיפאון בנדל"ן מחלחל לשיקולי הצרכנים ומשפיע על הרגלי הצריכה שלהם. קודם כל ההשפעה עוברת באמצעות מה שקרוי בספרות הכלכלית "אפקט העושר".

ערך הדירה, שהיא לעיתים קרובות הנכס העיקרי של משקי בית, משפיע על תחושת האושר של בעליה ועל נטיותיהם להוציא כספים. כאשר מחירי הדירות מפסיקים לעלות, והשוק נכנס לקיפאון, בעלי הדירה מתחילים להתנהג בזהירות עם ההחלטות הצרכניות שלהם.

אפקט זה עשוי לפעול חזק במיוחד בקרב המשקיעים בשוק הדיור. שיעור המשקיעים בשוק הנדל"ן (בעלי 2 דירות ויותר) גדל בישראל בצורה חדה בשנים האחרונות מ- 3.4% מסך משקי בית בשנת 2008 ל-9.9% בשנת 2015. ההתנהגות הצרכנית שלהם בוודאי מושפעת מהמצב בו ערך הדירה שהם רכשו להשקעה לא עולה או אף יורד בזמן שמשקיע מתקשה להשכיר את הנכס במחיר שמספק לו תשואה המצופה, במיוחד כאשר ההשקעה נעשתה בעזרת משכנתא. כמות גדולה של הפרויקטים שבנייתם הסתיימה בשנה האחרונה, במיוחד בפרפריה, מייצרת לא מעט משקיעים מאוכזבים שמרגישים שנתקעו עם ההשקעה. תחושת העושר שלהם נפגעת והם נוטים לבזבז פחות כספים לצריכה השוטפת.

בנוסף, ירידה בפעילות בשוק הנדל"ן גורמת לירידה במעברי דירות שמלווה בדרך כלל בגידול בקניות של מוצרים ושירותים שונים, כמו מקררים, טלוויזיות, מזגנים וכו'. מזמינים פחות גננים, חשמלאים, אינסטלטורים ונותני שירותים אחרים להם זקוקים הבעלים החדשים של הדירות.

ניקח בחשבון גם שענף הבנייה וענף פעילויות הנדל"ן מעסיק כ-6% מהשכירים במשק. שכירים אלה עלולים להקטין את הצריכה שלהם במידה והענף נכנס להאטה ומקום העבודה שלהם לא יציב. גם הזוגות הצעירים שזכו בהגרלה "מחיר למשתכן" עשויים להקטין את הצריכה שלהם. הם יודעים שהתחייבו לשלם עבור הדירה בעוד כמה שנים ובינתיים מתחילים לחסוך כדי לקחת משכנתא קטנה יותר.

ישנם כוחות רבים שיכולים להוריד את הצריכה ולהאט את הצמיחה במשק. מלבד הירידה בצריכה הפרטית, גם ההשקעות בבנייה אמורות לרדת ולגרום להאטה בצמיחת המשק כאשר הקבלנים נכנסים להמתנה בציפייה להתאוששות בביקושים. ההאטה בצריכה תוך כדי התקררות בשוק הנדל"ן לא אופיינית רק לישראל. גם בארה"ב הצריכה הפרטית התחילה להיחלש תוך ירידה במכירות הדירות בשנים 2006-2007, שנה לפני שמחירי הדירות התחילו לרדת. זה לא אומר שישראל צועדת למשבר דומה כמו שהיה בארה"ב בשנת 2008, אלא פשוט מעיד על כך שתהליכים שעובר המשק כששוק הנדל"ן מתקרר די דומים.

קברניטי המשק צריכים להיערך לצמיחה נמוכה יותר, אינפלציה נמוכה יותר וגירעון ממשלתי גבוה יותר. ככל שהקיפאון יהיה עמוק יותר, במיוחד אם ילווה בירידת המחירים, הפגיעה בצמיחה תהיה חזקה יותר.