כשהדייר נעדר: על יסודות עילת הנטישה בדיירות מוגנת
בעלים של נכס המושכר לדייר מוגן אורב לכל הזדמנות לפינוי, על מנת שיוכל לקבל דמי שכירות ריאליים או למכור את הנכס במחיר מלא
בעלים של נכס המושכר לדייר מוגן אורב לכל הזדמנות לפינוי, על מנת שיוכל לקבל דמי שכירות ריאליים או למכור את הנכס במחיר מלא. במקרים רבים הבעלים מנסים להיאחז בעילת הנטישה כאשר הדייר יוצא מהנכס לתקופה מסוימת או מעביר את זכויותיו לחברה שבבעלותו.
דייר מוגן הוא שוכר דירה או חנות אשר חל עליו חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972. השכירות המיוחדת הזו חלה בדרך כלל ללא הגבלת זמן למשך כל חיי הדייר, ולעתים אף מעבר לכך.
במטרה להגן על האינטרס שלהם, נקבעו בחוק מספר הוראות הגנה, כמו למשל הגבלת שיעור דמי השכירות, כך שהם משלמים דמי שכירות נמוכים משמעותית ממחיר השוק.
החוק מטיל מגבלות גם ביחס להוצאת דייר מוגן מנכס ונקבעו בו מספר עילות פינוי כגון אי תשלום דמי שכירות או גרימת נזק לנכס. בתי המשפט פיתחו במהלך השנים עילת פינוי נוספת – עילת הנטישה – שלפיה דייר שנטש את הנכס איבד את זכויותיו ועליו להחזירו לבעלים.
הפסיקה קבעה כי לעילת זו שני רכיבים: רכיב עובדתי – האם הדייר עזב את הנכס, ורכיב נפשי – האם הדייר התכוון לחזור אל הנכס. הרכיב הנפשי מורכב גם הוא משני רכיבי משנה – האם הדייר רצה לחזור לנכס והאם היה סיכוי ממשי שהוא אכן יחזור אליו.
במילים אחרות, בעל בית שמעוניין לפנות דייר מוגן על בסיס עילת הנטישה צריך להוכיח שהדייר אכן עזב פיזית את הנכס ומעבר לכך, שהוא לא התכוון לחזור אליו, כלומר, לא רצה לחזור ולא היה סיכוי ממשי שיחזור.
הפסיקה קבעה כי כאשר בעל הבית מציג ראיות לכאורה שלפיהן הדייר נטש את המושכר, עובר הנטל לדייר להראות כי נסיבות המקרה אינן מביאות למסקנה שהוא נטש וכי מדובר היה בעזיבה זמנית מתוך כוונה לחזור.
צילום: שאטרסטוק
מקרה מעניין בהקשר זה הגיע לאחרונה עד לבית המשפט העליון. כנגד דיירת מוגנת שניהלה בנכס חנות הוגשה תביעת פינוי לפני כשלוש שנים. בעל הנכס טען כי הדיירת נטשה את החנות. לדבריו, במשך פרק זמן של כשנה היא העבירה את פעילות החנות לחברה שבבעלותה ולא ניהלה אותה בעצמה.
היעדרותה הייתה זמנית
הנתבעת, שיוצגה על ידי עוה"ד גיל צבע ואוהד ריצ'מונד ממשרדו של הח"מ, טענה כי החברה הוקמה משיקולי מס ומכל מקום, כשנודע לה על התנגדות בעל הבית למהלך היא חזרה לנהל את החנות בעצמה ולא באמצעות החברה.
הדיירת הצליחה לשכנע את בית המשפט כי היעדרותה הייתה זמנית והייתה לה כוונה ורצון לחזור לחנות. בסופו של דבר בית משפט השלום דחה את התביעה וקבע כי לא התגבשו במקרה זה יסודות עילת הנטישה ולא עלה בידי התובע להרים את הנטל להוכחת נטישת המושכר כהגדרתה בהלכה. השופטת צור כתבה כי אמנם התקיים היסוד העובדתי-פיזי של הנטישה מכיוון שהנתבעת העבירה את ניהול העסק לחברה (שהיא אישיות משפטית נפרדת), אולם לא התקיים היסוד הנפשי שכן הנתבעת בסופו של דבר החזירה את ניהול החנות על שמה.
"במקרה זה לא זו בלבד שלא הוכחה כוונה של הנתבעת לא לשוב למושכר, אלא הנתבעת שבה בפועל לנהל במושכר עסק משלה", כתבה השופטת בפסק הדין שניתן בשלום (ת"א 2529-04-12).
בעל הבית הגיש על פסק הדין ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה אך הוא נדחה וגם בקשת רשות ערעור שהגיש לבית המשפט העליון נדחתה באחרונה.
פסק הדין מהווה חריג אל מול המגמה הכללית של בתי המשפט להקפיד ולדקדק עם דייר מוגן בבית עסק, בין היתר בעקבות חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו שהעלה את זכות הקניין למדרגה חוקתית.
* עורך דין יצחק קירה עוסק בדיני מקרקעין
לפסקי הדין בשלוש הערכאות:
*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
