לא ככה מצננים את שוק הדיור

1. קו השבר המעמדי: אותו בניין, שני עולמות

הכירו את נעמי (שם בדוי), שכנה שלי. לכאורה היא ואני משתייכות לאותו המעמד — מעמד ביניים בורגני. גם היא וגם אני משתכרות 70% ממקבילינו הגברים, גם היא וגם אני מחניקות קללה בסופר אל מול יוקר המחיה, וגם היא וגם אני משתמשות בשאריות של קרן ההשתלמות, פעם בכמה שנים, כדי לנסות לשדרג את האוטו המשפחתי, ככה בקטנה. והכי חשוב — גם לה וגם לי יש דירה, באותו בניין, פחות או יותר באותו השווי. אבל אסור לטעות: נעמי ואני משתייכות לשני מעמדות שונים לחלוטין, מכיוון שהיא רכשה את הדירה שלה לפני שנת 2008 ואני רכשתי אותה רק בשנת 2013. 2008 איננה רק השנה שבה המשבר הפיננסי הרעיד את העולם, היא גם השנה שבה הותוו המעמדות החדשים.

תמיד היו פערי מעמדות בחברה הישראלית ותמיד יהיו: אשכנזים מול מזרחים, מרכז מול פריפריה, מלח הארץ מול עולים חדשים, ערבים, וחרדים, וכמובן עניים מול בעלי הון. אבל שנת 2008 יצרה קו שבר מעמדי חדש — אלה שהגיעו אליה עם דירה ואלה שלא. לכאורה לנעמי ולי יש אותה הדירה בדיוק, אך נעמי שילמה עליה בערך חצי ממה שאני שילמתי. ומדוע זה יוצר פער מעמדי? כי ב־25 השנים הקרובות נתח ניכר מהכסף הפנוי שלי יופנה למימון הדירה. ולא מדובר בפרוטות, אלא באלפי שקלים בחודש. נעמי תוכל להפנות את הכספים האלה לצריכה שוטפת או לחיסכון כדי לשדרג את רמת חייה, ואילו אני לא. וכך, כאשר השנים יחלפו, הסכומים יצטברו והפער בין שתי שכנות שגרות דלת מול דלת יורגש הרבה יותר.

2. ברקס לכחלון מצד הקבלנים

לקו השבר המעמדי הזה יהיו מחירים חברתיים עצומים בעתיד. וזה לפני שדיברנו על אלה שמשתייכים למעמד היותר נמוך, אלה שאפילו הון ראשוני לדירה במחיר פסיכי לא מצליחים להשיג. ומה עושה שר האוצר משה כחלון? נלחם. בשבוע שעבר התבשרנו על שורת צעדים חדשה, אחרי ששורת צעדים קודמת שלה הובילה להמשך עליית המחירים. הפעם הצעדים מתמקדים ביזמי הנדל"ן (מיסוי על קרקע לבנייה שלא בונים עליה) ובעלי הדירות (מיסוי מעל שלוש דירות), אלה ששולטים בהיצע. הרי לא צריך להיות כלכלן דגול בשביל לדעת שירידת מחירים תגיע או מצינון הביקוש או מהגדלת ההיצע (או משניהם גם יחד). כאשר כחלון רואה בעיניים כלות את הסתערות הרוכשים על כל פיסת דירה בכל מכרז אפשרי, הוא מבין שמשם כנראה לא תבוא הישועה. אז הוא מנסה, באמת ובתמים, ויוצא במכרזים ומפשט הליכים ונתקע שוב ושוב.

כחלון מכוון לנקודה נכונה וכואבת: יזמי הנדל"ן, אלה שרוצים להרוויח, אלה שלא מעוניינים בירידת המחירים, שמו רגל על הברקס ופשוט האטו את הבנייה. לפי נתוני הלמ"ס, 10.7 אלף דירות החלו להיבנות ברבעון הראשון השנה (לפי נתוני מגמה). זו הכמות הקטנה ביותר של התחלות בנייה של דירות ברבעון מאז הרבעון השלישי של 2012. ובעוד ראש קבינט הדיור אביגדור יצחקי מדבר על הצורך בהגדלה דרמטית של מספר התחלות הבנייה, בשטח הנתונים מראים אחרת. ולא מדובר בנתון אקראי: מהרבעון השני של 2015, שבו החל כחלון לקדם במסיביות את תוכנית מחיר למשתכן, ישנה ירידה רצופה במספר התחלות הבנייה. ברבעון השני של 2015 הן עמדו על 12.4 אלף, בשלישי כבר דובר ב־11.9 אלף וברביעי ב־10.7 אלף. נתוני הלמ"ס מתפרסמים באיחור רב. כך, רק באמצע החודש שעבר התפרסמו נתוני הרבעון הראשון. אנחנו אולי לא יודעים מה קרה מאז, אבל לפי שורת הצעדים של כחלון, קשה מאוד להניח שהיה שינוי מגמה ברבעון השני של השנה.

בשיחות סגורות יזמי הנדל"ן אפילו לא מנסים להסתיר או להסביר. מרגע שנכנס כחלון לתפקידו הם הצהירו בקול אחיד: לא תהיה ירידה במחירי הדיור. המשמעות, כך הסבירו, היא שכל תוכנית שתיצור חוסר ודאות לגבי הרווחיות תגרום להם לשבת על הגדר ולהאט את קצב הבנייה. לכן הצעד של כחלון מוצדק.

יריד דירות צילום: עמית שעל

גם היוזמה למסות בעלי שלוש דירות ומעלה מוצדקת. כך, רוכשי הדירות למטרות השקעה כבר לא יהיו להוטים להשקיע בדירה ויפנו לאפיקים אחרים ממוסים, כגון השקעה בבורסה. האם המיסוי יתגלגל לשוכרים? במצב השוק היום, שבו השוכרים מתנהגים כאילו כל דירה בת 19 מ"ר בתל אביב ללא חלונות או מטבח היא גן העדן בהתגלמותו, אולי כן. ואולם, ראשית, לא בכל המקומות בארץ ניתן לגלגל בכזו קלות תוספת עלויות. שנית, אם זה יקרה, כחלון יידע איזו פרצה לסגור בשורת הצעדים הבאה. אולי אם האבסורד בשוק השכירות יגיע לרמות קיצון גבוהות מהיום, יוזמות שכחלון לא מצליח להרים בהיקפים משמעותיים כמו שכירות לטווח ארוך ואולי אף יוזמות לפיקוח על שוק השכירות יקבלו רוח גבית. פיקוח מחירים הוא אמצעי קיצוני, והצעות לפיקוח על מחירי השכירות נדחות שוב ושוב, אבל אולי גלגול המס על השוכרים יהיה הקש שישבור את גב השר, שגם ככה נמצא היום בפינה מאוד לא נוחה.

3. מפספס את התמונה הגדולה

ואולם, אף שהצעדים של כחלון טובים ומוצדקים, קשה מאוד לראות אותם משנים את מגמת עליית המחירים ואת התמונה הגדולה. הנהירה לנדל"ן נעשית על ידי אנשים שמחפשים יציבות ולא רק רווחים גבוהים או תשואה מהשכרת דירה; אנשים שעומדים אל מול מערכת הפנסיה הלא יציבה ורוצים לדעת שבגיל פרישה יגיעו כמה אלפי שקלים בטוחים. וגם אם הם יהיו כמה אלפי שקלים פחות מס, זה עדיף על פני חוסר הוודאות העצום והמסוכן שטומנת בחובה מערכת הפנסיה היום והשחיקה הדרמטית בחסכונות בשל הריבית הנמוכה והתארכות תוחלת החיים.

למעשה כחלון מנסה, ללא הצלחה, לפעול נגד העיקרון הבסיסי של הריבית הנמוכה — ריבית נמוכה מעודדת צריכה היום על פני חיסכון בעתיד — כדי להניע את גלגלי המשק ולחזק את הצריכה. הריבית הנמוכה הפכה את כל אפיקי החיסכון, ובראשם החיסכון הפנסיוני הארוך, ללא כדאיים. הריבית הנמוכה וסירובו העיקש של האוצר לטפל בכשלים שהיא יוצרת (כגון סבסוד בין מבוגרים לצעירים) הטילו למעשה מס סמוי על הפנסיה שלנו, והוא הופך את החיסכון בה ללא כדאי. וגם אם כחלון ימסה את בעלי הדירות, נראה שזו אלטרנטיבה משתלמת יותר מחיסכון לפנסיה.

צריך להודות: מחירי הדיור הגבוהים ילוו אותנו כל זמן שבו הריבית תישאר ברמתה הנוכחית. אבל הריבית הנמוכה היא לא גזירת גורל, היא תלוית צמיחה. ככל שהצמיחה שלנו תמשיך לדשדש (גם בגלל המצב בעולם אך גם בגלל סיבות פנים ישראליות), הריבית תהיה נמוכה ומחירי הדיור גבוהים.

אז מה עושה כחלון לשיפור הצמיחה? ובכן, בטיוטת חוק ההסדרים לא נרשמו רפורמות מרחיקות לכת. הצוות שהקים ברשות מנכ"ל משרדו שי באב"ד נכשל כישלון חרוץ בהעלאת פתרונות לבעיית הפריון, אחת הבעיות האקוטיות כיום. אל מול פערי המעמדות, שמתרחבים בשל עליית מחירי הדיור והפנסיה שנשחקת בקצב ותיצור דור פנסיונרים עני, נראה שהאנשים שיקפצו מהגג כשתתפוצץ בועת הנדל"ן הם הבעיה הקטנה בבעיות של כחלון.

4. זה לא נגמר, בעיקר כי גם לא מסיימים בנייה

בשולי הדברים, צלילה לנתוני הלמ"ס על התחלות וסיומי הבנייה מעלה עוד נקודה מעניינת: ישנה ירידה גם בסיומי הבנייה. בנייתן של 10.2 אלף דירות הסתיימה ברבעון הראשון (בנתוני מגמה) — מעט פחות מברבעון הרביעי של 2015, שהנתון שנרשם בו היה נמוך גם הוא מברבעון שקדם לו. גם כאן מדובר בנתון הנמוך ביותר מאז הרבעון הראשון של 2014.

נתון זה מוביל לנתון נוסף, שבו דווקא התגאו באוצר בעבר. מספר הדירות בבנייה פעילה נמצא בשיא: 101 אלף דירות לערך, וזה הנתון הגבוה ביותר מאז סוף ספטמבר 1997. אסור לטעות. לא מדובר בנתון חיובי. אם מספר התחלות הבנייה בירידה — הירידה המקבילה במספר סיומי הבנייה והמספר הגבוה של דירות שנמצאות בתהליך מעידים בעיקר על ניצחונה של הסחבת הבירוקרטית, על טופס 4 שמתעכב ועל הדחפור שעומד מושבת ומחכה להעתקה של קו חשמל.

מדובר בקשיים שגם בהם טיפל כחלון בפישוט נכון וטוב לבירוקרטיה. אבל הפישוט ככל הנראה לא מספיק, כי התוצאות ממשיכות להיות מאוד לא טובות.