הורדת מחירי הדיור היא לא הפיתרון

לאחרונה עלה בפעם המי-יודע-כמה הרעיון לנסות להגביל בחוק את שכר הדירה. רעיון זה מצטרף לשלל רעיונות של פיקוח והתערבות ישירה במחירים (שכולל גם את המע"מ הדיפרנציאלי) הכל כך חביבים על הפוליטיקאים ואולי גם נראים להדיוטות כפתרון פלא לבעיית המחירים הגבוהים. פוליטיקאי בין שמבין בכלכלה או שלא, מבין טוב מאד בתקשורת המונים. לכן הוא בוחר את הצעד שייראה הכי טוב ולא את זה שייעשה הכי נכון. הבעיה, כך אומרים לנו, היא המחירים הגבוהים. לכן, מה יותר הגיוני מאשר להוריד אותם? אלא שהמחירים הם לא הבעיה, המחירים הם רק סימפטום, ובמקרים רבים המחירים הגבוהים הם דווקא הפתרון.

מחיר גבוה של מוצר הינו תוצאה למחסור באותו מוצר. אם במקרה כזה לא תתאפשר העלאת המחיר, ייגרמו תורים למוצר וסביר שהוא יחולק בצורה מושחתת למקורבים כפי שלמדנו בברית המועצות. עליית מחיר תיתן פתרון נכון בהרבה. ניקח לדוגמא את המקרה של שכר הדירה - בגלל המחיר הגבוה של הדירות, מספר שותפים חולקים דירה אחת. נניח לדוגמא ששכר הדירה הוא 6,000 שקל ולשוכרים יש רק 2,000 שקל כל אחד, אז שלושה דיירים שוכרים ביחד דירה אחת. אולם אם פיקוח מחירים היה קובע את המחיר על 4,000 - היו בכל דירה רק 2 דיירים, ושליש מהאנשים היו נשארים ללא פתרון דיור. וזו רק דוגמא.

אמנם מחסור במוצר יכול להיות גם מלאכותי. מונופול יוצר מחסור מכוון כדי להעלות את המחיר ולהגדיל את הרווחים שלו. הטיפול במקרה זה הינו אכן הכנסת תחרות או פיקוח מחיר. אך בכל מקום בו ישנה תחרות, ברור שמחיר השוק הוא הפתרון ולא הבעיה. שוק השכרת הדירות הוא תחרותי ובו אלפי משכירים ואלפי שוכרים שאינם מתאומים. כך נראית תחרות משוכללת. הבעיה בשוק הדיור הינה ביקוש גדול והיצע נמוך. מחיר נמוך ממחיר השוק, יגדיל עוד יותר את הביקוש ויקטין עוד יותר את ההיצע ולכן יחמיר את הבעיה האמיתית (המחסור). למרות שלכאורה יפתור את הסימפטום (המחיר). מדוע "לכאורה"? כי כאשר יהיו מבקשי דיור רבים שיכולים ורוצים לשלם את המחיר המפוקח, ומולם כמות קטנה בהרבה של בעלי דירות המוכנים להשכיר במחיר זה, כיצד ייקבע מי יהיו המאושרים שיזכו בסוף בדירה? כאשר במחיר מסוים ירצו 12 אנשים את אותה הדירה, תמיד יהיה מישהו שיציע תוספת כסף "מתחת לשולחן". לכן כבר די ברור שפיקוח גורף על מחירי השכירות לא יכול לעבוד.

דירה להשכרה צילום: אוראל כהן

כנראה שזו הסיבה שבמקום פיקוח מחיר, מוצע כרגע הרעיון של קיבוע מחיר בחוזה קיים. במקרה זה, הזוכים המאושרים בדירה יהיו אלו שכבר גרים בה. פתרון זה טוען ג'רי סיינפלד, מגיע מהתור לנדנדה בגן הילדים. "אני הייתי קודם", אומר הילד שכבר התנדנד חמש פעמים לילד שלא זכה לראות את הנדנדה כבר שבוע. פתרון השוק לעומת זאת, הינו עליית המחיר ואז שני הדיירים שגרים כבר בדירה, יכניסו שותף שלישי ובכך יימצא פתרון לעוד דייר במקום לצ'פר את שני הדיירים הוותיקים.

כאשר המחירים לא יעלו - גם ההיצע יקטן. סביר שבשוליים במחיר נמוך, פחות אנשים ישכירו דירות וחלקם ימכרו אותן. זה אולי יוביל לירידה מסוימת במחירי הדירות וכך חלק מהשוכרים יוכלו לעבור לדירה בבעלותם. אך מי אלה שימכרו? אלו אותם בעלי דירות שלא ירצו לעבור על החוק ופשוט לא ירצו להשכיר במחירים הנמוכים. שוב המדינה תעודד את העבריינים (שישכירו בשחור וימשיכו להחזיק דירה) ותפגע באזרחים שומרי חוק.

הפתרון המושלם לבעיה הינו הגדלה של ההיצע. פתרון שכמובן יקטין גם את הסימפטום -המחירים.

הכותב הינו ד"ר לכלכלה, מרצה ויועץ כלכלי