למי יועיל צמצום הפטור ממס שבח של כחלון?

לפי נתוני רשות המסים, הזמן הממוצע שלוקח למשפרי דיור למכור את דירתם הישנה עומד על 250 יום, כך נודע ל"כלכליסט". הנתון הזה מטיל צל על אחד המהלכים ברפורמת הדיור שעליהם הכריז בשבוע שעבר שר האוצר משה כחלון: צמצום תקופת ההמתנה שבה ניתן למכור את הדירה הראשונה מבלי לשלם מס שבח על הדירה השנייה, שבמסגרתו היא נחשבת כדירה להשקעה, משנתיים לשנה.

מטרת המהלך של כחלון היא לעודד את אלו שמחזיקים ברשותם שתי דירות ומעוניינים למכור אחת מהן, לעשות זאת במהירות גדולה יותר. זאת במטרה להגדיל את היצע הדירות בשוק. אך כעת הנתון שנמצא בידי רשות המסים גורם למהלך להיראות כמיותר במעט.

הנתונים אינם מפולחים

המספר שבידי רשות המסים אמנם אינו מספק את התמונה המלאה, שכן הוא מספר ממוצע שלא מציג פילוח מדויק, אך הוא כן מחזק את ההערכות שלפיהן מהלך זה של כחלון לא אמור להשפיע באופן על שוק הנדל"ן.

כמו כן, רשות המסים נשענת בחישוביה על תקופות הדיווח, שיכול להתקבל עד 40 יום ממועד המכירה. סביר להניח שמוכרי הדירות לא מזדרזים לרוץ ולדווח לרשות המסים מיד עם המכירה, כך שבפועל ייתכן כי תקופת ההמתנה אף קצרה יותר.

עוד נודע ל"כלכליסט" כי ההערכות שעליהן התבסס משרד האוצר בקביעת צמצום תקופת ההמתנה הן לא של רשות המסים. במשרד האוצר התבססו על מחקר בינלאומי שלקח את נתוניו מהאתר יד 2. לפי נתוני האתר, למי שרצה למכור את דירתו נדרשו 3.5–5 חודשים בממוצע ב־2014.

ההערכות שעליהן התבסס משרד האוצר בקביעת צמצום תקופת ההמתנה משנתיים לשנה התבססו על מחקר בינלאומי שלקח את נתוניו מאתר האינטרנט יד 2 צילום: אוראל כהן

אלא שהנתונים המצויים בידי האתר אינם מפולחים בדייקנות לפי קטגוריות. כלומר, אי אפשר לדלות מהם את הנתונים המתייחסים באופן ספציפי למשפרי דיור, שכן הנתונים מתייחסים באופן כללי למי שמכר, או הציע למכור, דרך האתר את דירתו.

כך למשל, ייתכן שבעלי דירה להשקעה שמכרו אותה, וגם כך אינם זכאים לאותו פטור ממס שבח שמוגבל לשנתיים, כלל לא הזדרזו למכור את הדירה ולכן העלו את הממוצע - שגם כך הוא מאוד נמוך.

על פי הערכות האוצר, נכון לספטמבר האחרון 17 אלף דירות היו ב"תקופת המתנה". צמצום תקופת ההמתנה אמור לצמצם את היקף הדירות ולזרז את כניסתן של אותן דירות לשוק.

אמנם נתוני רשות המסים מעלים סימן שאלה ביחס ליעילות המהלך, אך בכל זאת ניתן לומר כי הוא עשוי להשפיע על הורדת כוח המיקוח של מוכרי הדירות. זאת משום שתקופת ההמתנה שעומדת לרשותם תקטן חוקית בחצי. כמו כן, אין סיבה לא לקצר תקופת המתנה שממילא אינה מנוצלת עד תומה.

לאוצר חסרים נתונים

בכל הנוגע לצמצום תקופת הפטור ממס שבח עבור דירות הניתנות בירושה, הנתונים של האוצר עמומים עוד יותר. כיום, אדם היורש דירה אינו מחויב במס על כך. חבות המס חלה עליו רק כאשר הוא רוצה למכור את הדירה ולממש את הפטור ממס שבח.

על פי הערכות האוצר, כ־10,000 דירות בשנה מורשות על ידי בעלי דירה שזו דירתם היחידה, כך שהם זכאים בעצמם לפטור.

על בסיס הערכה זו ישנן כיום עשרות אלפי דירות כאלו. הערכות שמרניות טוענות למלאי של 50 אלף דירות, ואילו הערכות מקלות יותר טוענות שהמספר הוא 200 אלף דירות.

אין מספרים רשמיים הנוגעים לדירות האלו, ובאוצר לא יוכלו למצוא נתונים רלבנטיים - פשוט כי הם לא בנמצא - מה שיקשה עליהם לבדוק אם מהלכיו בתחום אפקטיביים או לא.