• תפריט
15.9.11

מגדלים פורחים

בשיאה של סערת הנדל"ן גיבשה חברת מגדלים של קרן בן דוד וחני הורוביץ קבוצות רכישה להקמת ששה מגדלים. היום מתלוננים רוכשים רבים על תוספות מחיר, איחורים וסטייה מהבטחות קודמות, ואגב כך מספקים מבט נדיר על החיים המורכבים בקבוצות רכישה. מגדלים: "הטענות מעידות על אי הבנה בסיסית של מהות עסקת קבוצת רכישה"

נעמה סיקולר 10:3415.09.11

הימים ימי פוסט־טראומה של משבר ספטמבר 2008, אבל בישראל בהלת הנדל"ן בעיצומה. המחירים מזנקים, ולתודעה הציבורית פורצות בסערה שתי נדל"ניסטיות צעירות, קרן בן דוד וחני הורוביץ, שכמה חודשים קודם לכן הקימו את חברת מגדלים. רכובות על טרנד קבוצות הרכישה הן מכרו תוכניות מרשימות, לוקיישנים מצוינים, ובעיקר חיסכון של עד מאות אלפי שקלים במחיר דירה. חברת מגדלים שלהן לא הפסיקה לשחרר כותרות של הצלחה, שבהן סופר על מכירה של יותר ממאה דירות בשלושה ימים או על ארגון קבוצת רכישה שלמה בשבועיים. בעיתונים סופר על שיטות שיווק חדשניות, כולל הגרלות ומכירות פומביות.

 

בן דוד והורוביץ לא היססו למכור גם את עצמן. הסיפור על כרישות הנדל"ן הצעירות והנאות, אחת מהן חרדית חובשת פאה עם שישה ילדים והשנייה אמא צעירה עם היסטוריה בעולם הדוגמנות, כבש רבים. הן כיכבו בכתבות פרופיל בעיתונים וזכו גם לתשע דקות תמימות בפריים טיים של יום שישי בערוץ 2, צועדות בעקבי סטילטו באתרי בנייה ומקפלות תוכניות בנייה סטייל המקפלות של "ארץ נהדרת".

 

מימין: חני הורוביץ וקרן בן דוד. הסיפור שלהן כבש רבים מימין: חני הורוביץ וקרן בן דוד. הסיפור שלהן כבש רבים צילום: עמית שעל

 

אחת ההופעות הזכורות שלהן היתה בוועדת הכספים, שם עוררה בן דוד מהומה לא קטנה כאשר תקפה בחריפות את הקבלנים "שנוסעים במרצדס 600 על חשבון הציבור". לימים התברר כי בן דוד והורוביץ חיות בסביון, ובחניית ביתן חונים רכבי כביש־שטח של מרצדס וביואיק, בהתאמה.

 

התוצאות לא איחרו לבוא, ובתוך זמן קצר יחסית רכשה מגדלים קרקעות ושיווקה דירות בשישה בניינים מתוכננים: ארבעה בפתח תקווה, אחד בגוש הגדול בתל אביב ואחד ברמת גן. בן דוד והורוביץ הבטיחו, וקרוב ל־600 איש השתכנעו ורכשו דירות בפרויקטים שלהן. עד היום איש מבין מאות הרוכשים לא עבר עדיין להתגורר בדירה שרכש.

וזה מאזן הפרויקטים של בן דוד והורוביץ, נכון להיום: בארבעה בניינים - פרויקט "הגוש הגדול" בתל אביב, "מגדל רמה" ברמת גן, ושני מגדלים בפרויקט "מגדלי העיר" בפתח תקווה - כלל לא עלו על הקרקע ולא החלו אפילו לחפור את היסודות. שני בניינים נוספים של מגדלים בפתח תקווה נמצאים בתהליכי בנייה: "מגדל המושבה", שבו הושלמו 8 קומות מתוך 23 והדיירים מוחים על צפי לעיכוב של שנה מהמועד המובטח לטענתם; ופרויקט נוסף, "חן המושבה", שנרכש על ידי מגדלים מאפריקה ישראל לאחר קבלת היתרי בנייה והתקשרות עם קבלן מבצע, שהדירות בו צפויות להימסר לדיירים בתוך חמישה עד שמונה חודשים.

 

"אנחנו זוג צעיר. נתקענו"

 

בקיץ שעבר רכשו ד' ואשתו זכות לדירה בת ארבעה חדרים בפרויקט הדגל של מגדלים: "מגדל רמה" ברמת גן. לדבריהם, כיום, שנה בלבד אחר כך ועוד בטרם התחילה הבנייה בפרויקט, הם כבר רוצים לממש את הדירה - ולא למטרות רווח. "קניתי דירה כדי לגור בה, את הכי טוב שיש - ארבעה חדרים, שתי חניות ומחסן, שרק הוא עלה לי 70 אלף שקל", מספר ד'. "שילמתי 30% במזומן, 450 אלף שקל. עכשיו אני מגלה שכדי שהפרויקט יקבל ליווי בנקאי אני צריך לשלם עוד 10% מערך הדירה ומבקשים גם תשלום עבור הוצאות בלתי צפויות של כ־80 אלף שקל - שאני לא יודע על מה הן. ואת הכל רוצים שאתן עכשיו, במזומן. קניתי דירה במחיר של 1.52 מיליון שקל, והיום אני כבר צריך להוסיף יותר מ־200 אלף שקל. הודעתי להן שאני רוצה למכור. אנחנו זוג צעיר, נתקעתי. אין לי עוד 200 אלף שקל במזומן. אני רוצה לצאת מהעניין ולקבל חזרה את הכסף ששמתי".

 

לא תצטער כשהבניין יושלם?

"זה פרויקט מאוד יפה, ואני מעריך שבסוף, כשהבניין יהיה מוכן, הדירה תהיה שווה יותר".

 

מתי זה יקרה להערכתך?

"שלוש וחצי שנים מהיום".

  

קולנוע רמה ברמת גן שעליו אמור לקום מגדל רמה, וחנות העוגיות של הדייר המוגן. בינתיים מסרב להתפנות קולנוע רמה ברמת גן שעליו אמור לקום מגדל רמה, וחנות העוגיות של הדייר המוגן. בינתיים מסרב להתפנות צילום: אוראל כהן

 

"משקפיים ורודים"

 

מ' קנתה זכות לדירת חמישה חדרים בפרויקט אחר של מגדלים, "מגדל המושבה" בפתח תקווה, ולדבריה היום לא היתה נכנסת שוב לעסקה הזאת. "שלב השיווק היה מצופה במשקפיים ורודים", היא אומרת, "קניתי דירה ב־1.2 מיליון שקל, ואמרו לי שאולי תהיה חריגה קטנה של 2%–3% במחיר. עד היום הוספתי כבר 125 אלף שקל". לדבריה, היא הצטרפה לקבוצת הרכישה בנובמבר 2008, ובראשית 2009 חתמה על חוזה שיתוף. "אמרו לי שתוך שנתיים, גג שנתיים וחצי, קיץ 2011, אני נכנסת לדירה", היא אומרת. "אבל עכשיו מדברים על דצמבר 2012. עד היום, כמעט שלוש שנים אחרי, הגיעו רק לקומה שמינית (מתוך 23). בהתחלה הבנייה התקדמה בקצב מזעזע. עכשיו זה כבר מתקדם בקצב סביר. אבל צריך להביא בחשבון את העיכוב שכבר היה. אנשים מכרו דירות. יש כאלה שגרים בשכירות או אצל ההורים. מגדלים הגדילה לאנשים האלה את ההוצאות. בן אדם שצריך לשלם עוד שנתיים שכירות זה 100 אלף שקל, וזה לא הולך ברגל.

 

"והיו עוד דברים. בשיווק הבטיחו לנו למשל ארבע מעליות. פתאום באו ואמרו שבונים רק שלוש, ובמגדלים אמרו לנו שאם אנחנו מתעקשים על מעלית רביעית שנשלם עליה - כל דייר שילם תוספת של בערך עשרת אלפים שקל. ככה זה עבד, מדי פעם הכניסו תוספת מכיוון אחר".

 

פירוט בעל פה, חוזה בכתב

 

סיפורים דומים לאלה של ד' ו־מ' חוזרים על עצמם מפי רוכשים נוספים. הם מתארים אכזבה, תסכול וכעס על הבטחות שלא מומשו במלואן, עיכובים בלוחות זמנים, סטייה מתוכניות מקוריות ודרישות לתוספות תשלום. רוב הרוכשים מנסים לשמור על אופטימיות ומקווים שהפרויקט שבו השקיעו את מיטב כספם יושלם. אחדים כבר מנסים למכור את הדירות שרכשו - עוד בטרם נבנו. יחד עם זאת, הרוכשים שאיתם דיברנו בשבועות האחרונים הסבירו כי הם חוששים לצאת נגד מארגנות הקבוצה כדי לא לפגוע בסיכויי ההשלמה של הפרויקטים.

 

חלק מהתלונות נובעות מהמודל המורכב ממילא של קבוצות רכישה, שלפיו קבוצת רוכשים קונה במשותף קרקע ובונה עליה יחד בניין. הדגש הוא על כך שהרוכשים אינם קונים דירה אלא אחוז מסוים בקרקע. לכן גם כאשר קבוצות רכישה, ומגדלים ביניהן, מוכרות לרוכש "דירה" בקומה ובמפרט ספציפי, מצהירות על מחיר ומועד מסירה משוער — מדובר רק במצג של רכישת דירה. כל ההדמיות הללו מתורגמות בסופו של יום לחוזה שיתוף בין הרוכשים, שמתייחס רק למרכיב רכישת הקרקע.

 

מגדלים, כמו גם חלק ממארגני קבוצות הרכישה האחרות, מחתימה את הרוכשים על חוזה שיתוף שאינו כולל שום התחייבות למפרט הטכני של הדירה, למחיר הסופי שלה ואפילו לא למועד המסירה, אף שפרטים על אלה נמסרים לרוכשים בעל פה, לפחות באופן משוער. כתוצאה מכך, מרגע החתימה על החוזה לרוכשים מתוסכלים נשאר רק להתלונן על הבטחות שלדבריהם ניתנו להם בעל פה. ככאלה, הם יתקשו לדרוש את ביצוען בפועל.

 

"אחת הבעיות היא שאין לנו תיעוד של כל ההבטחות", מספרת מ' ממגדל המושבה. "השיווק נעשה בעיקרו בעל פה. קרן בן דוד היא אשה מפולפלת, מנוסה ויודעת לשווק גם בלי אסמכתות בכתב. אילו היו לי, הייתי הולכת כבר היום לבית משפט. העסקה נראתה כהזדמנות מצוינת - דירת חמישה חדרים חדשה במרכז פתח תקווה ב־1.2 מיליון שקל. גם היום המחירים עדיין גבוהים יותר והעסקה עדיין משתלמת, אבל יש הרבה דברים שונים מההבטחות וזה מקומם אותנו".

למי יש ביצים?

  

מגדל המושבה בפתח תקוה. מהיחידים שנבנה בפועל מגדל המושבה בפתח תקוה. מהיחידים שנבנה בפועל צילום: אוראל כהן

 

דוגמה נוספת היא זו של א' ואשתו, שרכשו ממגדלים זכות בקרקע לדירה בפרויקט "מגדלי העיר" בפתח תקווה. מדובר בתוכנית אמביציוזית לבניית שני מגדלים של 22 קומות מעל מבנה השוק במרכז העיר, שעליה אמרה בן דוד "לאף גבר לא היו ביצים להיכנס לפרויקט כזה בשוק בפתח תקווה".

 

"באוקטובר 2009 רכשנו במגדל העיר דירה להשקעה", מספר א'. "הבטיחו לנו שתוך חצי שנה יתחילו לבנות ושתוך שנתיים עד שנתיים וחצי נקבל את הדירה. חלפו שנתיים ואנחנו לא יודעים מה קורה, בקושי מעדכנים אותנו, וגם אין הרבה מה לעדכן. אין היתרי בנייה, אין בנק מלווה. בשבוע שעבר קיבלנו עדכון אחרי הרבה מאוד זמן, כתבו שיש התקדמות בהיתר הבנייה. אני שילמתי והשקעתי ועשיתי, ואחרי שנתיים אני מקבל עדכון שיש התפתחות קלה. זה מבאס.

 

"בפרויקט שלנו יש שני בניינים, ואנחנו היינו בין הקונים הראשונים של הבניין הראשון. שאלנו וענו לנו שהבניינים לא תלויים זה בזה. מפורשות אמרו שאפשר לבנות את הראשון בלי תלות בשני". לימים התברר להם כי הפרויקט מתעכב, בין היתר, כי מגדלים טרם סיימה לשווק את המגדל השני בפרויקט. "אנחנו כבר השלמנו עם זה, הבנו שזה ייקח שנים. היום הייתי מוכן לקחת את הכסף בחזרה, אפילו עם קנס", אומר א'.

 

שווה להתעכב לרגע על המקרה של א', שממחיש היטב את מקור התסכול: א', לדבריו, נסמך על הבטחות בעל פה שלפיהן אפשר יהיה לקדם את בניית הבניין הראשון ללא קשר לשיווקו של הבניין השני. אלא שבהסכם השיתוף שעליו חתום א' (ונחתם רק בתחילת 2010) אין כל סעיף שמציין מפורשות שהבניין הראשון יקודם לפני שתושלם קבוצת הרוכשים של המגדל השני. מגדלים ממילא טוענת שאכן לא היתה התחייבות כזו. ומכיוון שקבוצת הרוכשים השנייה הושלמה רק יותר משנה אחר כך, במרץ 2011, מבחינתו של א' חלפה שנה וחצי של המתנה מתסכלת. א', וקונים מתוסכלים אחרים, יכולים לבוא בטענות גם לעצמם. הסכם רכישה כה יקר, ראוי היה לקרוא אותו היטב ולראות שהוא אכן עומד במה שחשבו שהובטח להם.

  

מגדל חן המושבה בפתח תקוה מגדל חן המושבה בפתח תקוה צילום: אוראל כהן

 

שכחו את הדייר המוגן

 

מגדל "רמה טאואר" השאפתני גרר את האקט היחצני הגדול ביותר של בן דוד והורוביץ. השתיים הכריזו על מכירה פומבית סגורה לפנטהאוז במגדל, שאליה הוזמנו לפני כשנה, לפי הפרסומים, 500 עשירי ישראל, ממשפחת עופר ועד נוחי דנקנר. אירוע המכירה ארך שלושה ימים במתחם VIP סגור בגני התערוכה בתל אביב, ושווי הפנטהאוז הוערך ב־20 מיליון שקל.

 

המגדל עצמו עתיד לקום מעל קולנוע רמה, מהסמלים המיתולוגיים של רמת גן, בצומת הרחובות ביאליק וז'בוטינסקי. בינואר 2010 סיכמה מגדלים עם בעל הקרקע, נסים סגרון, על רכישת הקרקע תמורת 70 מיליון שקל. מיד אחר כך יצאו בן דוד והורוביץ למסע שיווק של 96 הדירות שתכננו להקים במתחם. מגדלים גבתה מראש מהרוכשים 30% מהמחיר הסופי הצפוי לדירתם, שנע לרוב בין 1.5 ל־2 מיליון שקל. הסכום הופקד בנאמנות והיה אמור לשמש להתקשרות עם בנק לצורך קבלת "ליווי בנקאי" לפרויקט. במקביל נבחר ועד דיירים ובו שלושה חברים לייצג את קבוצת הרוכשים בתהליך הקמת המגדל. כחברי הוועד נבחרו הורוביץ עצמה, בעל הקרקע סגרון שרכש כמה דירות בפרויקט, ועו"ד רמי אבלס, רוכש בפרויקט.

 

רק דבר אחד לא חשפו הפרוספקטים המרשימים וההבטחות ל"נוף מרהיב לנמל יפו, פארק הירקון והים": שעל הקרקע יושבת זה עשרות שנים חנות לממכר עוגיות עיראקיות שהיא בבחינת דייר מוגן בנכס. עד היום סירב הדייר לפיצוי שהוצע לו כדי להתפנות, וההתדיינות בין הצדדים עברה לפסים משפטיים. מגדלים קיבלה בינתיים היתר להתחיל לחפור בקרקע, והגישה לדבריה בקשה לקבלת היתר עילי. לאחרונה מינה בית המשפט שמאי כדי שזה יעריך את עלות הפינוי המשוערת של הדייר. כמה זמן ייקח לפנות אותו? פרקליטו של הדייר המוגן, עו"ד רון אופיר, אמר בשבוע שעבר ל"מוסף כלכליסט" כי להערכתו מדובר בחודשים ואולי למעלה מכך. לדבריו, גם לאחר שיתקבלו תוצאות השמאות שדרש בית המשפט הדייר מתכוון לקיים הליך משפטי מלא נגד הקבוצה.

 

מועד פינויו של הדייר המוגן עשוי להשפיע לא רק על קצב התקדמות העבודות. מאימייל ששלח לאחרונה חבר נציגות הוועד, עו"ד אבלס, עולה כי בנק לאומי למשכנתאות, שאמור להעניק ליווי פיננסי לפרויקט, מתנה את שחרור המימון בפינויו של הדייר. מגדלים מכחישה וטוענת כי אין קשר בין השניים.

 

בנק מלווה, כשמו כן הוא, מעמיד מימון ומלווה מבחינה פיננסית את הפרויקט. הבנק פותח מסגרת אשראי לכל אחד מהרוכשים בכפוף להפקדת הון עצמי ראשוני על ידו, מעמיד משכנתאות למי שזקוק לכך ומשחרר בהדרגה כספים במהלך הבנייה. מהעדכון ששלח עו"ד אבלס עולה כי יידרשו עוד כמה חודשים עד ש"נגמור את העניינים עם הבנק".

חשיבותו של בנק מלווה חורגת בהרבה מגדריו של הליווי הפיננסי. הבנק למעשה מעניק רשת ביטחון מימונית לפרויקט. מסיבה זו הוא מבצע בדיקת נאותות מקיפה לקבוצת הרכישה כולה, בוחן את תמחור הפרויקט ומעריך את הסיכונים הכרוכים בו. לכן חתימת הסכם עם בנק מלווה היא בעצם תעודת כשרות פיננסית לפרויקט, ולפיה יש היתכנות כלכלית לסיומו. מגדלים טוענת מצדה כי כבר התקבל אישור בנק לאומי למימון הפרויקט, ובימים הקרובים ייחתם הסכם המימון.

 

"סומך על המארגנות"

 

"אני מתוסכל", אומר י', "רכשתי דירה במגדל רמה לפני שנה וחצי, כשהפרויקט יצא לשוק והתמונה היתה הרבה יותר ורודה. אני רגיל לעבודה בלוחות זמנים הרבה יותר מדויקים. אני מאמין שבסוף יחתמו עם בנק מלווה ויבנו את המגדל, אבל כל העסק מתנהל לאט יותר ממה שחשבנו ושנאמר לנו. בינתיים עוד לא הכניסו מעדר באדמה, וזה מה שהיינו רוצים לראות - עבודה בשטח. זה אמור להיות בניין יפה, אבל אם תבואי לשם היום לא תראי שום דבר מעבר לפרוספקטים. המגרש סתם עומד. היום אומרים לנו שהסיפור עם הליווי ייקח עוד כמה חודשים ואז יעלו על הקרקע, והדירות יהיו מוכנות בעוד משהו כמו ארבע שנים. השאלה היא כמה אוויר יש לכל אחד".

 

ב"מגדלי העיר" בפתח תקווה המצב בכל הנוגע לליווי בנקאי נראה לכאורה מסובך יותר. בישיבה שנערכה בסוף מרץ עודכנו הדיירים כי "אין עוד בנק שנתן הסכמה לממן את הפרויקט". מאז לא עודכנו רשמית על התקדמות בעניין זה. בא כוחה של הקבוצה, לפי תיעוד דבריו בפרוטוקול הישיבה, אמר כי "שיעור ההון העצמי שיידרש מכל אחד מהמשתתפים כתנאי להעמדת מסגרות אשראי על ידי בנק מממן ייתכן שיגיע ל־50% מהעלות הכוללת המשוערת (של הדירה), וזאת בין היתר לאור הקשחת התנאים לקבלת אשראי במערכת הבנקאית בתקופה האחרונה". הוא הוסיף ש"לא מן הנמנע שעד לשלב עליית קבלן על הקרקע לא יתקבל אישור למימון וממילא ייתכן שעד אז יידרשו הרוכשים לשלם מהון עצמי חלק מהעלויות שיידרשו לצורך קבלת היתר בנייה". מגדלים מצדה טוענת כי בשלב ראשון, של רכישת הקרקע, לא נדרש ליווי בנקאי, מה שדווקא חסך לדיירים כסף. ליווי כזה יידרש רק בשלב הבנייה. ממילא, טוענת מגדלים, בחוזים שנחתמו קיימת התחייבות של הרוכשים להקדים תשלום הון עצמי במידה שיידרש.

 

"אמרו לנו כבר להיות מוכנים לזה שנצטרך להוסיף הון עצמי", אומר י', אחד הרוכשים בפרויקט. "השקענו את כל ההון שלנו ואז באים אליך ואומרים 'תקדים תשלום של 100 אלף שקל בבום אחד'. מאיפה נביא? מה שיקרה זה שמי שיש לו כסף יוכל להוסיף, אבל מי שאין לו לא ייתן ואז כל הפרויקט עלול להיתקע".

 

"אין עוד בנק מלווה, ולא ברור לי למה", אומר ל', גם הוא רוכש דירה ב"מגדלי העיר", אבל מספק זווית ראייה מעט אופטימית יותר: "אני לא בלחץ כי אני מאמין שבסוף זה יסתדר, אבל המצב שלי שונה משל הרבה קונים אחרים כי קניתי את הדירה להשקעה. יש אנשים שתכננו לגור כאן, ולהם יש טענות כי היו להם ציפיות לגבי לוחות הזמנים. הם נכנסו לפרויקט וחשבו כנראה שהם קונים דירה מקבלן, עם לו"ז קשיח. אני הייתי מודע לכך שזה לא המצב. אמנם יש עיכוב גם ביחס למה שנמסר לנו, אבל מלכתחילה חשבתי שכמו כל דבר במדינה, זה ייקח שנה־שנתיים־שלוש יותר ממה שאמרו. לכן אני בסך הכל אופטימי וסומך על המארגנות".

 

מי רוצה להיות חבר בוועד?

 

אחד הכשלים הבסיסיים במודל קבוצות הרכישה הוא העובדה שמארגני הקבוצה גוזרים את רוב הרווח שלהם כבר בשלב הראשוני של הפרויקט, בעת מימוש הקרקע. לכאורה, ולא מדובר בחברת מגדלים דווקא, מאותו רגע אין להם תמריץ כספי ישיר להמשיך ולקדם את הפרויקט. למעשה העבודה העיקרית של מארגני הקבוצה היא איתור הקרקע וחתימה על הסכם אופציה עם הבעלים. לאחר שנחתם הסכם כזה המארגנים פועלים לאתר רוכשים ונושאים בעלויות השיווק. שכרם טמון במרווח שבין המחיר שבו חתמו על הסכם האופציה עם בעל הקרקע לבין המחיר שלפיו משווקת הקרקע לרוכשים.

 

בפרויקט "מגדל המושבה" בשכונת אם המושבות בפתח תקווה רכשה מגדלים עם שותף אופציה לקרקע מחברת רוטשטיין. מדיווחי רוטשטיין לבורסה אפשר ללמוד כי קיבלה בעבור הקרקע כ־42 מיליון שקל. בדיקה אצל רוכשי הדירות בפרויקט מלמדת כי הם התבקשו לשלם כ־550 אלף שקל עבור כל 1% מהקרקע, כלומר שילמו בעבורה 55 מיליון שקל. המרווח הזה, כ־13 מיליון שקל, הוא הרווח ברוטו המשוער של מארגני הקבוצה. במקרה הזה פעלה מגדלים עם שותף, חברת קפיטל גרופ, והתמורה הזאת אמורה להתחלק בין שתי החברות.

 

"לא באמת אכפת לי כמה כסף הן עושות", אומר ג', רוכש במגדל המושבה. "אבל כשהדברים מתעכבים וכשכל הזמן באים אלינו ועושים שינויים ומבקשים עוד כסף, זה מתחיל להרגיז. במיוחד לאור העובדה שמודל קבוצת רכישה מבוסס על הרבה מאוד שקיפות, כי יש פה שותפות בין רוכשים".

 

על רקע החשש שלכאורה אין למארגני הקבוצה תמריץ להמשיך ללוות את הפרויקט מרגע שנרכשה הקרקע, ומכיוון שרשמית בעייתי מבחינתם להמשיך וללוות את הפרויקט גם משיקולי מס (כדי שהמארגנים לא ייחשבו לקבלנים), נוהגים חלק ממארגני הקבוצות - וכך גם במקרה של מגדלים - לרכוש דירה בפרויקט ולהתמנות לחברים בוועד הדיירים שלו. הוועד מורכב משלושה חברים שנבחרים על ידי הקבוצה בתחילת הדרך ומשמש פורום קבלת ההחלטות שלה. הנוהג הזה מפיג בהרבה מקרים חששות של דיירים עם הכניסה לפרויקט. בדיעבד מספרים היום רוכשים של מגדלים כי הם מצטערים שבחרו בבן דוד או בהורוביץ לוועד הקבוצה. ההחלטה הזאת, לדבריהם, נהפכה מבחינתם לחרב פיפיות, כיוון ש"כל הכוח מרוכז אצלה", אומרת ט' מפרויקט מגדל המושבה.

 

"בתחילת הדרך בחרנו בקרן בן דוד לוועד הדיירים שלנו", מספר ב', אף הוא רוכש בפרויקט מגדל המושבה. "היא אחת כזו שיודעת לדבר, והיא אמרה שיש לה המון ניסיון ושהיא הולכת לגור בבניין ולכן יש לה אינטרס לקדם, אז בחרנו בה. זו היתה טעות. רצינו למשל להתארגן וביקשנו מהוועד את רשימות כל הדיירים ופרטי הקשר שלהם, כבר שנה וחצי חלפה וזה לא קרה.

 

גם מ' מאותו הפרויקט מחזיקה בדעה דומה. "ברוב טמטומנו, בן דוד חברה בוועד הדיירים שלנו", היא מספרת. "היא תמיד אמרה שחשוב שהיא תהיה בוועד כי יש לה קשרים וכישורים, אבל לאחרונה נודע לנו שהיא מעמידה למכירה את הפנטהאוז שרכשה בפרויקט, עוד לפני שהושלמה הבנייה ובשעה שהיא חברת ועד".

 

ראוי לציין כי בכל שלב הרוכשים יכולים להחליף את חברי הוועד, בהצבעה באסיפה. "יש אנשים מאוד מוכשרים שקנו במגדל רמה דירות, עורכי דין ורואי חשבון, אנשים רציניים, אבל עשו טעות ובחרו לוועד את חני ממגדלים ואת בעל הקרקע", אומר י' ממגדל רמה. "זה הורס אותי. יש כאלה שרוצים לבחור ועד חדש".

 

כחלק ממאמצי השיווק שלהן הזמינו בן דוד והורוביץ עיתונאים לישיבה הראשונה של דיירי מגדל רמה שבה נבחר ועד הדיירים. בישיבה הציגה את עצמה הורוביץ, שנבחרה לוועד, כאדריכלית. כך היא גם מציגה את עצמה באתר האינטרנט של החברה: "אדריכלית בוגרת הטכניון שנת 2001". בדיקה ברשם האדריכלים מלמדת כי היא אינה רשומה כאדריכלית. בתגובה לפנייתנו הסבירה הורוביץ כי היא אדריכלית פנים שלמדה במכללת מגן, שלוחה של הטכניון לחרדים, וכי נפלה שגגה ברישום באתר החברה, והוא יתוקן.

 

400 איש שלא הספיקו

 

אחד הכלים השיווקיים של מגדלים היה דיווח על ביקושים מאסיביים, גדולים בהרבה מההיצע. למשל, בספטמבר 2009 הודיעה מגדלים כי סיימה לגבש קבוצה בגוש הגדול בתל אביב לבניית פרויקט מפואר של 30 דירות ב־11 קומות. מגדלים דיווחה בעבר לתקשורת כי 400 רוכשים פוטנציאליים ניסו להצטרף לקבוצה, אך לא הספיקו. שנתיים חלפו והבנייה בפרויקט הראשון עוד לא החלה. בדיקה בעיריית תל אביב מעלה כי רק לפני כשלושה חודשים הוגשו בקשות להיתרי בנייה בפרויקט והועברו לפרסומים. מ' התעניינה לפני כשנתיים ברכישת דירה בפרויקט אולם לבסוף החליטה לרכוש דירה מוכנה בבניין שממול. "אני גרה כבר שנה וחצי בדירה שלי, ובכל פעם שאני פותחת את החלון ורואה שבקרקע של מגדלים אין התקדמות אני מודה לאלוהים שלא קניתי שם דירה".

 

ממגדלים נמסר בתגובה כי לחברי הקבוצה בגוש הגדול נמסר בעת ההצטרפות שסיום הבנייה צפוי בתוך כשנתיים וחצי מיום קבלת היתר הבנייה.

 

למעשה, למגדלים יש היום רק פרויקט אחד עם צפי מסירה קרוב - פרויקט חן המושבה, שנרכש על ידי החברה מאפריקה ישראל בשלב מתקדם יחסית, וצפוי להימסר לדיירים עד אפריל 2012, ואולי אף קודם. במגדל המושבה הסמוך, ששווק קודם לכן, מדווחים הדיירים על עיכוב של לפחות שנה ביחס למועדים שהובטחו במקור. באתר של קפיטל גרופ, השותפה לשיווק, מופיע עד היום תאריך המסירה כסוף 2011, בשעה שבפועל הפרויקט לא יימסר כנראה עד סוף 2012.

 

"הדיירים דרשו את ההתייקרות"

 

אבל מוקד המשיכה העיקרי של הפרויקטים בקבוצות רכישה בכלל, ובמגדלים בפרט, הוא מחיר מאוד אטרקטיבי. במגדל חן המושבה בפתח תקווה שווקו דירות ארבעה חדרים סביב מיליון שקל, וכך גם במגדלי העיר שמעל השוק בעיר. במגדל רמה ברמת גן שווקו דירות ארבעה חדרים בקומות נמוכות סביב 1.5 מיליון שקל, ובגוש הגדול שווקו מיני־פנטהאוזים של שלושה־ארבעה חדרים סביב 2–1.8 מיליון שקל. כל המחירים נחשבו נמוכים ב־20%–30% לעומת מחיר השוק.

 

ככל שעבר הזמן והתקדמו הפרויקטים קיבלו הדיירים דרישות תשלום נוספות מעבר למחיר המשוער שנמסר להם, ואצל חלק מהדיירים השתרשה התחושה כי תמחור הפרויקטים בזול משך אליהם דיירים, שמהם נדרשו בשלבים מתקדמים יותר תוספות תשלום. אגב, לנוכח עליות המחירים בשוק, גם אחרי התוספות הללו המחירים עדיין עשויים להיות אטרקטיביים.

 

ג' מפרויקט חן המושבה רכש לדבריו דירה לפי מחיר של 1.17 מיליון שקל, ועד היום התבקש להוסיף 80 אלף שקל. גם במגדל המושבה מספרים הדיירים על תוספות מחיר. כך גם י' ואשתו, שרכשו שתי דירות של מגדלים בפתח תקווה, האחת בפרויקט חן המושבה והשנייה במגדל המושבה. בכל אחד מהן נדרשו לטענתם עד היום להוסיף לפחות 100 אלף שקל. "הן אמנם אומרות לך בהתחלה שהמחיר לא סופי, אבל שתמחרו את הפרויקט ביתר ושבהחלט ייתכן שתקבל כסף בחזרה. בסוף זה לא קרה, ורק ביקשו מאיתנו להוסיף".

 

ממגדלים נמסר בתגובה ש"פרויקט חן המושבה יימסר לחברי הקבוצה חודשיים לפני מועד המסירה הקבוע בהסכם עם הקבלן. כל ההתייקרויות בפרויקט (6%–7%) נבעו משדרוג המפרט, בהתאם להחלטות נציגות הדיירים".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x