תמ"א 38 בירושלים
במהלך השנים הושמה תוכנית תמ"א 38 בערים רבות בארץ, לרבות בירושלים - המקדמת פרויקטים רבים של תמ"א 38 על מנת לשמור על בטחון הדיירים ולתרום להתחדשות העירונית
תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבני מגורים מפני רעידת אדמה. במסגרתה, מבוצעות בבניין עבודות חיזוק, הוא עובר שיפוץ כולל ומקבל תוספות בנייה שונות. כך יוצא שמלבד החשיבות הבטיחותית של תמ"א 38, היא גם משביחה את הנכסים ומעלה את ערכן של הדירות.
תמ"א 38 – מה זה בעצם?
בתחילת שנות האלפיים, התגבשה בקרב הממשלה ההבנה, כי ישראל מצויה בסכנה של רעידת אדמה חזקה, אשר עלולה לגרום לאובדן בנפש וברכוש. משכך, התקבלה החלטה להקים את תמ"א 38, תכנית לחיזוק בנייני מגורים שנמצאים בסכנה חמורה של קריסה במקרה של רעידת אדמה. מדובר בעיקר במבנים שנבנו עד 1980, טרם נכנס לתוקפו התקן לעמידות מבני מגורים מפני רעידת אדמה.
בשל העלויות הגבוהות הכרוכות בחיזוק מבנים, היה ברור כי יש צורך בגורם מממן שכן לא ניתן להטיל את ההוצאה הכספית הזו על הציבור. על כן, כל פרויקט של תמ"א 38, נחתם למעשה בין קבלן לבין דיירי הבניין. מהותה של העסקה היא כדלקמן: הקבלן מממן את כל עבודות החיזוק של בניין המגורים, מבצע שיפוץ כללי בבניין ומעניק לתושבים תוספת בנייה של עד 25 מ"ר , כגון ממד ו/או מרפסת לכל דירה. בתמורה לאלו, מקבל הקבלן מהדיירים את זכויות הבנייה שלהם אשר מתקבלות עקב חיזוק המבנה ובונה יחידות דיור נוספות בבניין. הרווח ממכירתן, הוא התמורה של הקבלן בפרויקט.
בנייה בירושלים צילום: דוד הכהן
תמ"א 38 ירושלים
במסגרת תמ"א 38, ניתנה אפשרות לכל ועדת תכנון להכין תוכנית מטעמה לתמ"א, דבר שאותו העיר ירושלים אכן ביצע בתב"ע 10038 ואשר נתנה ביטוי למרקם והשילוב בין חדש לישן, בין העיר ההיסטורית לעיר החדשה, תוך מיפוי ושימת דגש על איזורים לשימור בהם תמותן אפשרויות ההרחבה לצורך שמירת המרקם הייחודי של העיר.
מאז אישור התמ"א,, תמ"א 38 יושמה בערים רבות, ביניהן גם ירושלים, שרואה בפרויקט זה חשיבות בטיחותית רבה, לצד הזדמנות פז להתחדשות עירונית. לאור זאת, ישנם כיום בעיר כ-90 פרויקטים של תמ"א 38 ירושלים, במסגרתן ייבנו עוד כ-600 יחידות דיור. המטרה היא ראשית כל, לדאוג לביטחונם האישי של הדיירים בחיזוק הבניין, אך בד בבד גם לשפר את איכות חייהם על ידי שיפוץ המבנים ומתן הטבות שונות אשר משבחות את ערך הדירות.
מלבד זאת, תמ"א 38 ירושלים מאפשרת את הקמתן של יחידות דיור נוספות ויש לכך חשיבות גדולה לאור מצוקת הדיור בעיר והרצון למשוך אליה את הדור הצעיר, אשר יתמקם בה ויהפוך אותה לביתו. יישום תמ"א 38 ירושלים, חשוב לומר, דורש תכנון קפדני אשר גם משדרג את המראה של בניינים ישנים, ובמקביל אינו פוגע במרקם העדין של השכונות ובייחודיות האדריכלית של ירושלים.
ליווי משפטי של עורך דין
מן האמור לעיל ניתן להבין כי לפרויקט תמ"א 38 יש יתרונות רבים. מלבד שמירה על בטחון הציבור מפני רעידת אדמה, כל בניין מגורים המצטרף לתכנית, זוכה לשיפוץ כולל של הבניין ולהטבות אשר משבחות את ערך הנכס בעשרות אחוזים.
שוקלים להצטרף?
הצעד הראשון הוא פנייה לעורך דין המתמחה בענף זה, אשר ילווה את הדיירים לאורך התהליך. מדובר בעסקה מורכבת, בעלת השכלות כלכליות רבות ולכן, יש צורך בליווי משפטי מקצועי.
ראשית כל, עורך הדין יסייע לדיירים לבחור את היזם/קבלן המתאים לתכנית, בעל שם בתחומו וניסיון מקצועי רחב בפרויקט תמ"א 38. לאחר מכן, ינהל עורך הדין עבור הדיירים משא ומתן מול היזם/קבלן, על מנת שיקבלו את התנאים הטובים ביותר בעסקה. בהקשר זה חשוב לציין, כי ההטבות האטרקטיביות ביותר במסגרת תמ"א 38 ירושלים, אינן בגדר חובה של הקבלן וקבלתן תלויה אך רק בטיבו של המשא ומתן מולו. לכן, ישנה חשיבות רבה כל כך לייצוג משפטי של עורך דין. משסוכמו תנאי העסקה, עורך הדין ינסח את החוזה ויוודא כי כל חובות הקבלן וזכויות הדיירים מעוגנות היטב. כמו כן, אם עולות בעיות שונות במהלך הפרויקט, יעמוד עורך הדין לרשות הדיירים בכל בעיה ויסייע בפתרון.
בהצלחה!
עו״ד מנחם מושקוביץ עוסק במקרקעין בירושלים
