קבוצות רכישה מול רכישת דירה מיזם: הוודאות שעושה את העסקה (ואת החיים קלים יותר)
כניסתן של קבוצות הרכישה לשוק הנדל"ן שנועדה לעודד את התחרות ולהפחית את מחירי הדירות טופחת לרוכשים בפנים. יותר מדי סיכונים, חוסר וודאות, והשקעות כושלות מובילים אותנו למסקנה שאת דירת החלומות שלכם כדאי שתרכשו מיזמים בעלי ניסיון בתעשיית הנדל"ן
שוק הנדל"ן הישראלי מהווה את אפיק ההשקעה האטרקטיבי העיקרי במשק ותל אביב היא היעד האהוב על משקיעי הנדל"ן. העיר מהווה מוקד עסקי בינלאומי ואבן שואבת לישראלים ולזרים בכל הגילאים. משום כך, מחיר ממוצע למ"ר בתל אביב עומד על 32 אלף שקלים בממוצע (המחיר כולל דירות חדשות וישנות כאחד), מול מחיר ממוצע ארצי של 17 אלף שקלים בלבד.
רוכשי הדירות בתל אביב נמצאים בחיפוש מתמיד אחר "עסקת חייהם" בעיר. חיפושים אלה מובילים אותם לא אחת לבחון עסקאות במסגרת קבוצות רכישה, הצצות כפטריות אחרי הגשם. היזמים, מצידם, מאמינים כי קבוצות רכישה הן דרך ליצירת התעניינות בפרויקטים. עם זאת, למרות המחיר האטרקטיבי לכאורה, שיווק הפרויקטים וצירוף החברים לקבוצות הרכישה נתקל בקשיים רבים, אשר נובעים בעיקר בשל חוסר הוודאות המובנה המאפיין את הקבוצות, לצד החשיפה השלילית בתקשורת, לה זכו לא פעם.
נראה כי קבוצות הרכישה היו פה מאז ומעולם. הסיבה המקורית להקמתן היתה הפטור ממע"מ על מרכיב הקרקע, שבוטל ברבות השנים. לסיבה זו צורפו מאז ביטול הפטור ממע"מ על קבוצות רכישה, חסכון בהוצאות על שיווק הפרויקט, חסכון במס רכישה ועוד. לצד יתרונות אלה, קבוצות הרכישה מאופיינות בחוסר ודאות בכל הנוגע להיבטים הקריטיים של העסקה
רב המצטרפים לקבוצות הרכישה, קרוב לודאי, אינם בקיאים בהיבטים אלה, המצריכים מעורבות ובדיקה לעומק. מיפינו להלן כמה מההיבטים החשובים:
האם יש מחיר סופי לנכס? - החברים בקבוצת הרכישה רוכשים יחידת קרקע בנפרד. לאחר מכן הם רוכשים את שאר שירותי הבניה מספקים שונים. לכן, לרב המחיר הסופי של הנכס הנרכש לא נקבע במעמד החוזה ויותר מכך, כאשר אדם מחליט לקחת חלק בקבוצת רכישה לעיתים הוא מתחייב לשלם כל סכום שייקבע על ידי רוב הדיירים, גם אם זה יעלה בשל אילוצים שונים.
האם יש תאריך קבוע למסירה? - תהליך התכנון והרישוי יכול להתחיל רק לאחר רכישת הקרקע. במדינה בה תהליכי רישוי ותכנון נמשכים שנים ואין לדעת מתי יסתיימו, לא באמת ניתן לקבוע את מועד התחלת הבנייה או את סופה ולא ניתן לספק כל התחייבות בנושא. מה המשמעות? במקרה של רכישת דירה למגורים - הוצאה כבדה של חודשים ושנים של שכירות. במקרה של רכישת דירה להשקעה - זמן רב עד למימוש ההשקעה.
אין ערבות חוק מכר - בשל העובדה כי החברים בקבוצת רכישה רוכשים את הקרקע בנפרד, לצד הזמנת שירותי בנייה מקבלן, אין ערבות חוק מכר חלה על עסקאות בקבוצת רכישה. ערבות זאת ניתנת רק במקרה של רכישת דירה. וכך למעשה, הסיכון נופל על כתפיו של החבר בקבוצת הרכישה.
מדוע ערבות חוק מכר כה חשובה? משום שזאת הדרך להבטיח את כספו של רוכש הדירה מהרגע ששילם 15% מעלות הדירה. עם קבלת הערבות, כספו של המוכר מובטח במקרה שלא תימסר הדירה. בקבוצת רכישה אין כל ערבות או הבטחה למסור דירה במועד או במפרט מסוים.
משכנתא לא סטנדרטית - הבנקים בישראל רואים בכל החברים בקבוצת רכישה כיזמים. לכן המשכנתא שתינתן לכל אחד מחברי הקבוצה תהיה לרב יותר מוגבלת ממשכנתא רגילה מחד והרבה פחות אטרקטיבית מאידך. הבנק המלווה, שנבחר ברוב קולות על ידי הדיירים, יעניק משכנתא בתנאים מגבילים יותר :
• התנאים יהיו זהים לכל החברים מבלי יכולת להתאים את התנאים לצרכים הספציפיים של כל אחד מהרוכשים.
• המשכנתא תינתן באותו המועד לכל החברים בקבוצה.
• כל אחד מהחברים בקבוצה יוכל לקבל מימון מקסימלי של 50 אחוז לעומת מימון של עד 75 אחוז ברכישת דירה.
• גם אם הרוכש אינו זקוק למשכנתא, בשל היותו חבר בקבוצת רכישה, הוא חייב ליטול אחת.
• לבסוף, בשל הסיכון בהלוואות מסוג זה, הריבית תהיה גבוהה משמעותית מהריבית הנהוגה בשוק המשכנתאות.
אין פיצויים על חריגה מההסכמים – אם הפרויקט מתאחר אין מועד קבוע בחוזה למסירת הדירה ולכן אין פיצוי על עיכוב במסירה. אין התחייבות על הסטנדרט.
קבוצות רכישה מול רכישת דירה מיזם
בתל אביב רב הפרויקטים מוקמים במסגרת קבוצות רכישה .פרויקטים יזמיים מעטים מוקמים . הבולטים שבהם Love Tel Aviv של מגדלי גינדי תל אביב, פרויקט ארלוזורוב 17 של קבוצת דן ו David Promenade של חברת נ.ה.ל.
יזמי הנדל"ן , אור לגל קבוצות הרכישה, משווקים באמצעות הצגת היתרונות של ניסיון ארוך שנים בבניה אורבנית, וגב פיננסי וארגוני חזק.
