על הכוונת של הממשל האמריקאי: רוכשי בתים מעוקלים
אלפי ואולי אף רבבות אמריקאים שפונו מבתיהם שלא כדין בגלל טיפול רשלני של גדולי הבנקים במסמכי העיקול, מגייסים עתה עורכי דין שיסייעו להם בהיפוך הגזרה. על רקע חקירה פדרלית, מומחים מעריכים כי בעיות יתגלו בכ־80% מהמסמכים. פרקליטה במנהטן: "אין דרך לחזות עד כמה הבעיה הזאת תגדל"
חרף נתוני צמיחה חיוביים בכמה מגזרים בולטים בארצות הברית, מרבית הכלכלנים, הפוליטיקאים והמומחים מארה"ב ומחוצה לה תמימי דעים לגבי העובדה כי הדשדוש בענפי הנדל"ן והתעסוקה בארה"ב נתפס כאיום הגדול ביותר לצמיחה בטווח הבינוני והארוך של הכלכלה מספר אחת בעולם. בענף הנדל"ן ניתן להצביע על שיעור העיקולים והירידה במחירי הנכסים כשני האינדיקטורים המרכזיים לחומרתו של המצב.
עיקולי בתים בארה"ב: תמונת מצב
עקב העומס הרב בטיפול בצווי עיקולים, המלווים מנסים לאגד את הטיפול בתיקים ב"עסקאות חבילה", כדי לחסוך כסף וזמן על הליכים משפטיים. במסגרת קיצור הדרך, מנהלים בדרגי ביניים חותמים על אלפי הצהרות בחודש שהוכנו בסיטונאות על ידי עורכי דין. לטענת מומחים, יש בכך כדי להטיל דופי בכשירות ההצהרות.
18 אלף צווים בחודש
ואמנם, בשעה שרבבות אמריקאים מפונים מבתיהם ונאלצים לעבור לגור במכוניות או להצטופף בדירות קטנטנות, מגיעות הצהרות כמו זו שהשמיע בתחילת השבוע מנהל בבנק וולס פארגו, שלפיה הוא "וידא רק את התאריכים" המופיעים על צווי העיקול שאישר, וכי הוא "הניח שעמיתיו הם שווידאו את נכונות הפרטים המופיעים על הצווים".
לפי דיווח של "הוול סטריט ג'ורנל", המנהל השמיע את הדברים בתצהיר שנתן לבית המשפט בחודש מאי האחרון ורק הגביר את החששות שלפיהם צווי העיקול שהוגשו לאזרחים הוצאו שלא כדין, עובדה שעלולה כעת להביא לגל תביעות שיוביל לקריסה של מערכת משפט העיקולים במדינה. בבנק עצמו הכחישו נמרצות את הדברים. דוברת מטעם וולס פארגו אמרה ל"וול סטריט ג'ורנל" כי הבנק "סמוך ובטוח בנכונותם של כל צווי העיקול שהוא הוציא".
אך וולס פארגו אינו היחיד. בשבוע שעבר סיפרה ל"וושינגטון פוסט" בת' אן קוטרל, עובדת בבנק ג'יי.פי מורגן, כי היא וצוותה נהגו לחתום על 18 אלף צווי עיקול בכל חודש, "בלי לבדוק אם הם מוצדקים". לקראת סוף השבוע שעבר אף הודיע ג'יי.פי מורגן כי יקפיא הליכי עיקולים בכמחצית משטחה של ארה"ב בשל "ניירת שגויה", החלטה שמשפיעה ישירות על 56 אלף לווים ב־23 מדינות ברחבי ארה"ב.
גורמים בסוכנות דירוג האשראי פיץ' אמרו ל"וושינגטון פוסט" כי הפגמים שאותרו במסמכי העיקולים בג'יי.פי מורגן "פשו בתעשייה כולה". בפיץ' אף הצהירו כי הם שוקלים בעקבות זאת להוריד דירוגים שהוענקו למחלקות אשראי בבנקים הגדולים בוול סטריט. "במהלך השבועות הבאים, אנו צופים כי יותר ויותר חברות יוציאו הודעות דומות", אמרה דיאן פנדלי, בכירה בפיץ'.
גם GMAC - הזרוע הפיננסית של תאגיד ג'נרל מוטורס הנשלטת בידי הממשל - וגם בנק אוף אמריקה הודיעו על הקפאת הליכי העיקול, זאת לשם בדיקת המסמכים של כל תיקי העיקולים שבהם הוא מטפל ואשר נידונים עתה בבתי משפט, מחשש כי נפלו בהם טעויות. דובר הבנק העריך כי עשרות אלפי מסמכים ייבדקו, וכי התהליך יארוך בין ימים לשבועות.
בנק אוף אמריקה מסר כי "יערוך תיקונים בכל התצהירים בתיקי העיקולים שטרם הוצגו בפני שופט". פירוש הדבר כי רבבות תיקים יוקפאו למשך חודשים, או אפילו שנים במקרים שבהם בעלי המשכנתאות ישכרו את שירותיהם של עורכי דין. לפי דיווח הבנק, בעיות הניירת הן מסוגים שונים, החל במסמכים החשודים כמזויפים וכלה בעובדה כי עובדים בבנקים לא קראו את תיקי הלווים לפני שחתמו על הוראת הפינוי.
חברת ביטוח מהגדולות בארה"ב, אולד רפבליק נשיונל טייטל, אף הודיעה ביום שישי כי היא חדלה לבטח בתים שעוקלו על ידי ג'יי.פי מורגן צ'ייס - סימן נוסף לכך כי המחלוקת סביב ההתנהלות המשפטית של המלווים הגדולים משפיעה על שוק הדיור. "הניו יורק טיימס" מדווח כי חברת הביטוח עדכנה את סוכניה, כי לא תכתוב פוליסות לנכסים מעוקלים של ג'יי.פי מורגן, "עד שייפתרו הנושאים השנויים במחלוקת" - כך לפי מזכר ששלחה מחלקת החיתום של החברה.
דובר מטעם ג'יי.פי מורגן סירב למסור תגובה. בכירים באולד רפבליק לא השיבו לפניות "הטיימס". חברת הביטוח, שבסיסה במיניאפוליס, הודיעה במקביל כי לא תבטח נכסים מעוקלים של חברת GMAC.
יודגש כי כאשר עיקולים מתבצעים על סמך הליך שגוי, הדבר עלול לפתוח פתח לתביעה נגד הבעלים החדשים של הבית. חברת אולד רפבליק מגנה על הרכוש מפני משגים, פגמים או השמטות שעלולים להתרחש במהלך העיקול. במזכר מסרה חברת הביטוח כי סוכניה כבר החלו לדווח על ביטולים בכתב של חוזים הקשורים בנכסים שעיקלו ג'יי.פי מורגן ו־GMAC.
במסגרת הליך העיקול, אחרי שהלווה מחרים את הבית ובעל הבית מפונה, החברה הפיננסית פועלת בשיתוף פעולה עם סוכני נדל"ן מקומיים כדי להכין את הבית למכירה. מארק סטופה, עורך דין מפלורידה המייצג בעלי בתים בחדלות פירעון, אמר כי "אם עוד חברות ביטוח יתחילו להימנע מביטוחי נכסים מעוקלים, השוק כולו עלול לסבול". לדבריו, מחירי העיקולים יצנחו, משום שמלווים לא יוציאו משכנתה חדשה ללא ביטוח. "שופטים צריכים לחייב את הבנקים לבצע עיקולים כהלכה", אומר סטופה, "אך דבר זה ידרוש הגדלה משמעותית של כוח האדם, וקשה לי להאמין שזה יקרה".
הקפאה של 60 יום
ריצ'רד בלומנטל, התובע הכללי של קונטיקט, ביקש בשבוע שחלף מבית המשפט במדינתו להקפיא ל־60 יום את כל הליכי העיקולים. קונטיקט היא אחת מ־23 מדינות, בהן אילינוי, פלורידה, ניו ג'רזי וניו יורק, שבהן עיקולים נידונים בבימ"ש. בלומנטל, שרץ למשרת סנטור, אמר כי ההקפאה "תעצור את קטר העיקולים המבוסס על מסמכים פגומים".
גופים פיננסיים בארה"ב עומדים על סף שטף של תביעות והליכים משפטיים לאחר שסוכנויות המשכנתאות הגדולות שהוזכרו לעיל הודו כי לא טיפלו כראוי באלפי תיקי עיקולי בתים. בשש מדינות כבר נפתחו חקירות בחשד כי אלפי אמריקאים פונו מבתיהם בשל טעויות במסמכים ושרירות לבם של פקידי הבנקים.
עיקולי בתים הפכו לתעשייה פורחת עם פרוץ המשבר הפיננסי, מאחר שתושבי ארה"ב רבים התקשו לעמוד בתשלומי המשכנתאות, ופיגורי המשכנתאות זינקו מ־1% בממוצע שנתי עד 2008 ל־10% נכון להיום. על פי תחזיות מוקדמות, בסיכומה של שנת 2010 צפויים בארה"ב 3 מיליון עיקולי בתים, אם כי בעקבות הקפאת ההליכים האחרונה ייתכן שהמספר יהיה נמוך יותר.
עורכי דין בארה"ב משמיעים עתה את הטענה כי אלפי בעלי בתים מפונים מבתיהם על בסיס מסמכים שנחתמו מבלי שנקראו כהלכה. "לא מדובר כאן רק בג'יי.פי מורגן וב־GMAC", אומר דיוויד שייב, פרקליט ממנהטן המתמחה בעיקולים. לדבריו, הוא נאבק בימים אלה במקרים דומים שמתרחשים בין כותלי דויטשה בנק, וולס פארגו וסיטיגרופ. "אין דרך לחזות עד כמה הבעיה הזו תגדל", אמרה ל"ניו יורק פוסט" לינדה טירלי, פרקליטה נוספת המתמחה בעיקולים.
הבעיה: מיקור חוץ
במוקד הבעיה: בנקים הנאלצים להתמודד עם שיטפון של משכנתאות בחדלות פירעון בשנתיים האחרונות, פנו לחברות חיצוניות כדי שיעבדו עבורן את הררי הניירת. עם זאת, פיסת הנייר המוכיחה כי המשכנתה נמצאת בבעלות הבנק הולכת לעתים לאיבוד בשטף של מכירות המשכנתאות. לפי עשרות תיקים התלויים ועומדים בבתי משפט ברחבי ארה"ב, חברות נוקטות דרכי קיצור שמסתכמות בלא פחות מהונאה — למשל, הן מייצרות מסמכים וגורמות לעובדים להישבע בבתי משפט כי הם קראו את מסמכי תיק העיקולים במלואם, כאשר הלכה למעשה הם לא עשו זאת.
"הניו יורק פוסט" מציין כי לאחר שנים שבמהלכן עשרות אלפי תושבים הושלכו שלא כדין מבתיהם, הבנקים נקראים עתה לסדר. לפי עורכי דין שהתראיינו לעיתון, "זה לא הולך להיות מחזה יפה".
ריצ'רד קסלר, העומד בראש חברה המתמחה בניהול עיקולים, מעריך כי בעיות עם מסמכים יתגלו בכ־80% מהעיקולים. ולדברי מייקל מוסקוביץ, מנכ"ל חברת המשכנתאות אקוויטי נאו ממנהטן, מאות אלפי תיקי עיקולים אילצו מוסדות בנקאיים לגייס עובדים שיתמודדו עם כמות הניירת. עם זאת, מוסקוביץ הדגיש כי "אין מדובר בכוונת זדון נגד המלווים, כי אם בעיגול פינות וברשלנות".
מוסקוביץ הדגיש כי במקרים רבים תיקי העיקולים שייבחנו לא יסתיימו בפינוי הדיירים, אם כי הליך הבדיקה יכול להימשך שנים. הוא לא שולל כי החקירה תוביל לאחריות משמעתית ולקנסות. עם זאת, הוא מדגיש כי במקרים רבים העיקולים יישארו בעינם, שכן הלווים עדיין חייבים כספים לבנקים.
בארה"ב מעריכים כי החקירה הנוכחית תעמיד את המוסדות הפיננסיים תחת סיכון של תביעות רבות מצד אלה שכבר איבדו את בתיהם. תחת אותו הלחץ בנקים צפויים להתגמש ביחסם כלפי אלה שמתקשים היום בהחזר ההלוואות, וללכת לקראתם מתוך כוונה שלא להגיע להליך עיקול. "ישנו פוטנציאל לתביעה ייצוגית בארה"ב בשווי של מיליארדי דולרים בשמם של בעלי בתים שאיבדו את נכסיהם בגלל מסמכים מזויפים ורשלנות מצד פקידים", טוען קסלר.
במוסדות הפיננסיים עצמם מציינים כי יצטרכו לבצע אלפי הליכים מחדש וכי "אנשים רבים ירוויחו זמן שלא מגיע להם מאחר שהם כבר תקופה ממושכת מפגרים בתשלומים". לטענת מוסקוביץ, מדובר בתופעה לא בריאה לשוק, שכן "המערכת הפיננסית מאותתת ללקוחות שביכולתם להשתמט מאחריות להחזר המשכנתאות".
ענקיות המשכנתאות פאני מיי ופרדי מק הודיעו ביום שישי כי ינקטו את הצעדים הדרושים כדי לוודא כי חברות פיננסים המטפלות במשכנתאות ממלאות אחר החוקים הפדרליים בכל הנוגע לביצוע עיקולים. סגן נשיא פאני מיי, טרי אדוארדס, אמר ביום שישי כי הוא "מוטרד" מאוד מהדיווחים שלפיהם בנקים התרשלו בהליכי העיקולים. ברוס וויתרל, סמנכ"ל התפעול של פרדי מק, אמר במקביל כי החברה "מודאגת מאוד" מההתפתחויות. שתי החברות ציינו כי הן נוקטות צעדים כדי "להדק את ההתחייבויות החוזיות, להגביר את נוהלי הפיקוח ולהגן על זכויות הלווים הניצבים בפני עיקולים", אמר אדוארדס. וויתרל הוסיף כי "חיוני שהתעשייה תפעל בשיתוף פעולה כדי להגן על זכויות הלווים ולוודא כי הליכי העיקולים מתבצעים בהגינות".
הפוליטיקאים מודאגים
פאני ופרדי, אשר במשותף ערבות ליותר ממחצית שוק המשכנתאות שהיקפו 11 טריליון דולר, אינן ששות לחשוף את מידת ההשפעה שעלולה להיות לגילויים החדשים על פעילותן.
הסוכנות הפדרלית למימון דיור, אשר מפקחת על פאני ופרדי ועל עוד 12 בנקי משכנתאות לדיור, מסרה כי הורתה לחברות שתחת פיקוחה "לפעול במשותף כדי לפתח וליישם גישה עקבית לטיפול בכל בעיה שתתעורר". בבעלות הממשל הפדרלי כמעט 80% מפאני ומפרדי. "מטרתנו היא לוודא כי ההגינות של הליכי העיקולים תישמר, וכי תיקונים בהליכים יותאמו לבעיה ויגנו בכך על זכויות הלווים והמשקיעים, בלי לגרום זעזוע בשוק המשכנתאות", מסרה הסוכנות הפדרלית בהודעה רשמית.
בבנקים נוספים בארה"ב מיהרו להתנער מטענות דומות בדבר רשלנות בטיפול בצווי עיקול. לפי דיווח של "הוושינגטון פוסט", בסיטיגרופ למשל טענו כי עובדי הבנק "עוברים הכשרה ארוכה ומעמיקה מספיק, כדי להבטיח שהם יחזיקו בידע המתאים בעת מעמד חתימה על צווי עיקול ומסמכים הקשורים להם.
במערכת הפוליטית האמריקאית נשמעות תגובות מודאגות לדיווחים. יו"ר קרן ביטוח הפיקדונות הפדרלית (FDIC) שילה בר ויו"ר הבנק הפדרלי המרכזי בן ברננקי נדרשו לנושא.
בר, שהקרן שבראשה היא עומדת מבטחת פיקדונות באלפים ממלווי המשכנתאות, כינתה "מטריד" את הליך הגשת צווי העיקול שלא כדין. לדבריה, "מדובר בראיה נוספת לעד כמה שגינו בניהול מתן המשכנתאות והבטחתן בידי המלווים והמבטחים".
ברננקי מצדו אמר כי "היה זה אתגר ניהולי עבור הבנקים להתמודד עם המיחזור והארגון מחדש של המשכנתאות, ונראה כעת כי הם לא עמדו בו".
