צניחה של 85% במכירות מגרשי מחיר למשתכן

לפני שלוש שנים בדיוק, ביולי 2015, אישר קבינט הדיור בראשות שר האוצר משה כחלון את קידומה של היוזמה שעד מהרה תהפוך להיות תוכנית הדגל של הקדנציה שלו במשרד: מחיר למשתכן.

דעה למרות הכל, מחיר למשתכן היא הצלחה תוכנית הדגל של כחלון עושה את העבודה בטווח הקצר, השאלה היא אם במשרד האוצר זוכרים שהיא נועדה מראש רק לכבות שרפות נמרוד בוסו, 23 תגובות לכתבה המלאה 

התוכנית, שמאפשרת לרוכשי דירה ראשונה להגריל דירות בהנחה של כמה מאות אלפי שקלים ממחיר השוק, רשמה כמה הישגים לא מבוטלים וגם תרמה לירידה מתונה של 2.4% במחירי הנדל"ן מאז אוקטובר 2017. אלא שמבדיקת "כלכליסט" עולה כי מצבה הנוכחי של התוכנית עשוי להעיב על חגיגות יום ההולדת השלישי שלה.

כחלון ואנשי הכוורת שלו יכולים לציין לעצמם בסיפוק את פרסומם של מכרזים עבור כ־80 אלף דירות, את מכירתן לקבלנים של קרקעות לבניית כ־66 אלף דירות - כ־55.7 אלף מהן בהנחה ממחיר השוק. מתוך דירות אלו, 16 אלף כבר קיבלו היתר בנייה מלא, כ־14.5 אלף בשלבי בנייה שונים.

דירות מחיר למשתכן בבנייה. התוכנית תרמה לירידת מחירים צילום: אלעד גרשגורן

בצד הרוכשים, כ־124 אלף משקי בית הוציאו תעודת זכאות להגרלות מחיר למשתכן ו־48 אלף גם זכו. מתוכם, כ־12 אלף משקי בית כבר חתמו על חוזה לרכישת דירה. לפי נתוני מטה הדיור, הרוכשים הללו קיבלו בממוצע הנחה של 271 אלף שקל על דירות לעומת מחירי השוק החופשי.

כבר לא כל כך אטרקטיבית

אלא ש"כלכליסט" בדק את שיעור ההצלחה של מכרזי היוזמה - וגילה כי מחיר למשתכן ניצבת בפני בעיה: מתוך 140 מגרשים ששווקו במסגרת היוזמה במחצית הראשונה של 2018, שבהם ניתן לבנות כ־17 אלף דירות, יזמים רכשו רק 23 מגרשים, כ־16% מכלל המגרשים ששווקו, ובהם זכויות בנייה ל־9,643 דירות. בהשוואה למחצית השנייה של 2017, שבה נמכרו 154 מגרשים, מדובר בירידה של 85%.

לשם ההשוואה, במחצית הראשונה של 2017 שווקו לקבלנים מגרשים בהיקף דומה: 154 מגרשים שבהם ניתן לבנות כ־19 אלף דירות. אז, ההיענות היתה גבוהה משמעותית: 100 מגרשים, כ־65% מאלה ששווקו, שבהם ניתן היה לבנות כ־13.2 אלף דירות - שהן כ־70% מהדירות לבנייה ששווקו.

שר האוצר משה כחלון צילום: עמית שעל, יובל חן

ההיענות הגבוהה נמשכה גם במחצית השנייה של 2017: מתוך 220 מגרשים שבהם כ־25.5 אלף דירות, 154 נמכרו בהצלחה - 70% מאלו ששווקו. במגרשים אלה ניתן לבנות כ־15.7 אלף דירות.

אפקט דימונה

הצניחה שעליה מצביעים הנתונים מתרחשת כחלק מהאטה חריפה בשוק הדירות, שנמשכת כבר למעלה משנה. אחת ההשלכות של האטה זו היא צמצום בהיקפי הבנייה החדשה - שלא פסח על מיזמי מחיר למשתכן.

סיבה נוספת להאטה החדה קשורה בפיזור הגיאוגרפי של המכרזים שפורסמו במחצית הראשונה של השנה, שאינו תואם את מפת הביקושים למגורים. רבים מהמכרזים שפורסמו היו בערים כמו דימונה ואופקים, שבהן זוכים במכרזים קודמים כבר ביטלו את זכייתם.

אלא שבמבט על הנתונים לפי מחוזות נראה כי גם במחוז המרכז נרשמה האטה משמעותית - בהיקף הקרקעות ששווקו וגם בשיעור הקרקעות שנרכשו. במחצית הראשונה של 2017 שווקו קרקעות בהיקף של כ־11 אלף דירות במחוז ומתוכן נרכשה קרקע לכ־9,000 דירות - 78% הצלחה. לעומת זאת, במחצית הראשונה של 2018 שווקו קרקעות ל־1,419 דירות בלבד, ונמכרו רק עבור 741 דירות - 52% הצלחה.

במחוז הצפון המצב עוד יותר קשה: במחצית הראשונה של 2017 שווקו במחוז קרקעות לבניית 2,649 דירות ונרכשו קרקעות לבניית 1,186 דירות - 45% מהדירות שהוצעו. במחצית הראשונה של 2018 שווק היקף קרקע דומה, לבניית 2,776 דירות, אך רק מגרשים לבניית 482 דירות נרכשו - כ־17%.

במחוז הדרום, לעומת זאת, נשמרה יציבות יחסית. במחצית הראשונה של 2017 שווקו במחוז קרקעות בהיקף של 3,053 דירות ונרכשו 1,649 - 54% הצלחה. במחצית הראשונה של 2018 שווקו קרקעות ל־4,818 דירות, מתוכן 2,450 נמכרו - 49% הצלחה. אף שמדובר בירידה קלה באחוזי ההצלחה, ברמה האבסולוטית נמכרו יותר קרקעות.

במחוז ירושלים נרשמה ירידה חדה בשיעור ההצלחה של שיווק הקרקעות לתוכנית -מ־84% מהדירות במחצית הראשונה של 2017 ל־36% במחצית הראשונה של 2018.

ממשרד האוצר נמסר: "מחיר למשתכן היא התוכנית היחידה בעשרות השנים האחרונות שנותנת מענה אמיתי לזוגות הצעירים וחסרי הדיור. במלאת שלוש שנים לתוכנית אפשר לומר בביטחון כי הנתונים הם כמעט בלתי נתפשים. הזוגות הצעירים מוכיחים פעם אחר פעם שהם מביעים אמון מלא בתוכנית ויעידו על כך 50 אלף הזוכים ועשרות האלפים הנוספים שממתינים לדירה. נמשיך לשווק ולבנות עשרות אלפי דירות מוזלות בכל רחבי הארץ במסגרת התוכנית".