$
חדשות נדל"ן

רמת גן לא חידשה את התוכנית המאפשרת הגדלת הצפיפות בעיר

בשנה וחצי האחרונות הוגשו ברמת גן תוכניות להתחדשות עירונית מתוקף תוכנית זמנית המאפשרת את הגדלת הזכויות בעיר; לפני מספר ימים הוועדה המקומית לא אישרה את הארכת התוקף לתוכנית ובכך פגעה בכדאיות הכלכלית

דותן לוי 09:4706.05.13

רמת גן שנחשבת לעיר הידידותית ביותר ליזמים ולתושבים בתחום ההתחדשות העירונית לא חידשה תוכנית המאפשר צפיפות מוגדלת במתחמי התחדשות עירונית, כך עולה מהחלטת הוועדה המקומית אשר התקבלה לפני כשבוע.

ההחלטה על הגדלת הצפיפות בעיר התקבלה לראשונה לפני כשנה וחצי ונקבע כי תוקפה של התוכנית הנקראת בפי הגורמים המקצועיים בעיר רג/30/א תמשך לתקופה של 18 חודשים אשר תוקפם הסתיים ב-15 לדצמבר 2012. 

 

לאחרונה כבר הופקדה תוכנית חדשה שמהותה הארכת תוקף התוכנית אשר נמצאת בסמכות הוועדה המקומית אך זו החליטה למשוך את ההפקדה החדשה. לדברי גורם בענף ההחלטה על אי הארכת התוכנית הייתה בניגוד למדיניות וחוות דעת של הגורמים המקצועיים בעיר ובהם מהנדס העיר חיים כהן ולוותה בלחצים פוליטיים אשר מטרתם למנוע ציפוף נוסף של העיר.

 

רמת גן רמת גן צילום: גלעד קוולרציק

 

אי הארכת תוקף ההחלטה מהותית ונוגעת בעיקר למתחמים בהם ניתן היה לפעול מתוקף תמ"א 38 תיקון 2, כלומר הריסה ובנייה מחדש של הבניין שכן בבניינים אלה באה לידי ביטוי עיקר תוספת זכויות הבנייה. ברמת גן מחושבות זכויות הבנייה כסל זכויות כך שבכל פרויקט צובר היזם תוספת של 25 מ"ר על דירה קיימת וכן תוספת של 2.5 קומות. כלל זכויות הבנייה מסתכמים במספר המ"ר אשר אותו מחלקים בהיקף יחידות הדיור המותרות. בהתאם לתב"ע אשר תוקפה פג ניתן היה להגיע לצפיפות גבוהה ולחלק את המתחם לדירות בשטח של 60 מ"ר ליחידה כלומר אם בניין קיבל 1,200 מ"ר של זכויות בנייה לפי אותו סל זכויות היזם יכול היה לבנות בו 20 יחידות דיור. מודל זה אפשר ליזמים להגיע ליחס של לפחות 1 ל-3. כאמור, כעת הערכה היא כי הוועדה המקומית עשויה להגדיל את שטח הדירה שבו מתחלקות כלל הזכויות ל-80-90 מ"ר ובכך למעשה להפוך פרויקטים רבים לבלתי כדאיים כלכלית.

 

"זה אומר שהכדאיות הכלכלית יורדת במיוחד בעת הריסה ובנייה מחדש של מבנים", אומר גורם בענף, והוסיף, "המשמעות היא שמי שרוצה להגיש בימים אלה תוכנית להתחדשות עירונית נאלץ להגיש אותה בהתאם לתב"עות קיימות אשר בהן הצפיפות לא כדאית כיוון שיש בהן מעט מאד יחידות דיור". בתוך כך, גורמים בעירייה מעריכים כי לא מדובר בסוף הסיפור וכי הוועדה תחזיר בקרוב את ההחלטה המקורית שוב לשולחן הדיונים.

 

כאמור, בשנים האחרונות העיר רמת גן הייתה למוקד משיכה ליזמי תמ"א 38 אשר פעלו בעיר תוך תמיכה מלאה של העירייה. לפי נתונים שהציג לאחרונה חיים כהן מהנדס העיר כרבע מהדירות שאושרו בארץ עד כה לבנייה במסגרת התחדשות עירונית הן ברמת גן. בשנת 2012 הוגשו 105 בקשות חדשות לתמ"א 38 ברמת גן, שמוסיפות 1,850 יחידות דיור - פי ארבעה משנת 2011. כמו כן, ב־2005–2012 נוספו לעיר כ־2,500 יח"ד.

 

מעיריית רמת גן נמסר בתגובה: תוכנית רג/30/א אושרה בזמנה למשך שנה וחצי אשר הסתיימה ביום 15 בדצמבר 2012. התוכנית גרמה להאצה גדולה מאד של בניינים אשר התחזקו כנגד רעידות אדמה. עם סיומה של התוכנית החליטה הוועדה המקומית להפקידה מחדש על מנת להמשיך התנופה. בתקופת ההפקדה הוגשה התנגדות אחת בלבד (הוגשה אמנם התנגדות נוספת אך כזו שתומכת בתכנית ומבקשת לתקן פרט). ועדת המשנה דחתה ההתנגדות והחליטה לתת תוקף לתוכנית. חבר האופוזיציה, עו״ד רועי ברזילי, ערער על החלטה זו בפני מליאת הועדה וזאת קיבלה ערעורו. כל הבקשות להיתרים שנפתחו אחרי ה – 15.12.12 ובקשות שנכנסו לוועדה אחרי מועד זה נמצאות בבדיקה האם הינן עומדות בצפיפות הנדרשת ללא התכנית שנדחתה. 27 בקשות להריסה ובנייה נעצרות עם כ- 1,050 יח"ד (המספר כולל את יח"ד בבניין החדש ללא הפחתת יח"ד הקיימות לפני ההריסה). 17 בקשות " מתנדנדות " עם כ – 450 יח"ד. ("מתנדנדות" – הכוונה כי קיימת בהם חריגה קטנה ממספר יח"ד שמותר כיום לאור דחיית התוכנית, ויתכן וניתן יהיה עדיין לבצעם ע"י צמצום מס' יח"ד בבניין החדש).

 

מחבר מועצת העיר עו"ד רועי ברזילי נמסר בתגובה: "התב"ע החדשה בניסוחה הקיים היא בלתי סבירה ועתידה ליצור תנאי צפיפות בלתי מתקבלים על הדעת ובטח בעיר שנמנעת מלהציג תוכנית מתאר חדשה. יש להבין כי התמריץ הכלכלי קיים באופן מובהק בתב"עות שהתווספו בפרויקטים של תמ"א 38, ערכו של מ"ר בנוי ברמת גן אינו שונה בהרבה מבתל אביב והוא מהגבוהים בישראל. יש לחשוב על ההשלכות המעשיות של התב"ע לו תאושר: הצפיפות במרכז העיר תוכפל ללא כל שינוי או התאמה של התשתיות, קטסטרופה בנושא החנייה, בקופת קרן החנייה עומדים מיליונים אך לא הוקם ולו חניון אחד, שבילי אופניים אפילו לא בתכנון. תושבי רמת גן סובלים כבר שנים מצפיפות אדירה בכבישים הפנימיים ורמת גן לא טרחה להציע שום חלופה תחבורתית ראויה לגידול במספר תושביה, ישנה גם צפיפות נוראית בכיתות הלימוד ובגני הילדים, צפיפות שגדלה מדי שנה. נראה שעיריית רמת גן עסוקה יותר מהכל בדאגה ליזמים ולא לתושבים. 

 

"רמת גן הובילה בכמות הבקשות להיתר עוד הרבה קודם לאישור התב"ע ותוביל גם בהמשך. החלופה שהצעתי לא מבקשת לבטל את התב"ע החדשה, אלא מבקשת להכיל בה שינויים והתאמות המביאים בחשבון גם את איכות החיים והסביבה לצד החובה להביא לחיזוק בניינים".

בטל שלח
    לכל התגובות
    x