אמפא עומדת מאחורי כל המשכירים של WeWork

כל מתחמי המשרדים של WeWork בישראל הושכרו לה על ידי אמפא נדל"ן, שבבעלות משפחת נקש ושלומי פוגל. בחלק מהמקרים הנכס בבעלות אמפא, במקרים אחרים אמפא שכרה מבעלים אחרים והשכירה ל־WeWork. לפני שבועיים חשף "כלכליסט" כי אמפא היא חברת הנדל"ן בעלת החשיפה הגדולה ביותר ל־WeWork, אך כעת מתברר כי כל 13 המתחמים של חברת חללי העבודה, המתמודדת לאחרונה עם קשיים, מושכרים מאמפא.

במסגרת שיתוף הפעולה בין החברות, אמפא משקיעה מכספה בשיפוץ המתחם, ריהוטו והתאמתו לדרישות של WeWork, ונהנית בתמורה מחוזה שכירות ארוך טווח של לפחות 15 שנה. השטח המצטבר של 13 המתחמים המושכרים הוא כ־90 אלף מ"ר. העלויות המקובלות בענף לשיפוץ וריהוט משרדים ברמה הגבוהה שדורשת WeWork הן כ־5,000 שקל למ"ר. כך שבהערכה זהירה שיתוף הפעולה של אמפא עם החברה שייסד נוימן עלה לה עד כה כ־450 מיליון שקל.

שלומי פוגל, מבעלי אמפא. "מאמינים במודל העסקי" צילום: רויטרס

מה יהיה עם השיפוץ?

WeWork העולמית חווה כעת טלטלה שמעמידה בסיכון את שותפיה העסקיים. בתשקיף שפרסמה החברה לפני כחודשיים, לקראת הנפקתה, עלו נתונים מטרידים לגבי סיכויי החברה להפוף לרווחית ולגבי התנהלותו של המייסד והמנכ"ל אדם נוימן. לפני שבועיים הגיעה הדרמה לשיאה עם הדחתו של נוימן; לפני כשבוע הודיעה החברה על ביטול ההנפקה; ובימים האחרונים הודיעה כי היא נערכת לפיטורין. ברור כי הנהלה חדשה תקצץ פעילויות לא רווחיות, וכאן מסתתר הסיכון לאמפא. אם היא תחליט לקצץ חלק משטחי המשרדים הקיימים או אלה שנבנים כיום, אמפא תיקלע לבעיה.

מעבר לזה, סביר להניח כי השקעתה בהקמת מתחמי המשרדים תרד לטמיון. המתחמים האלה מותאמים לשוכרים קטנים החולקים חללי עבודה ושירותי משרד, מבנה כזה של משרדים אינו מתאים לשוכר גדול שבוודאי ידרוש לבצע התאמות לצרכיו.

מנגד, רוב המתחמים של WeWork ממוקמים בלב אזורי הביקוש, בבניינים שבהם פועלת ממילא אמפא ומשכירה בהם משרדים. אם WeWork תצמצם את פעילותה, אמפא תוכל להיכנס לנעליה ואף להשכיר את הנכס במחיר גבוה יותר מזה שגבתה מ־WeWork.

צילום: שאול גולן

כמו כן מתחמי העבודה של WeWork בארץ בתפוסה מלאה או כמעט מלאה, וככל שפעילות זו היא רווחית, ניתן להעריך כי החברה לא תצמצם אותה. אולם היא עשויה לבטל תוכניות עתידיות להתרחבות בפריפריה. זאת משום שההפסדים של WeWork העולמית נובעים מקצב הצמיחה המהיר שדרש משאבים רבים, ולאו דווקא מהמודל העסקי.

"הקשר עם אמפא איפשר ל־WeWork לחדור במהירות לשוק הישראלי", מסביר איתן זינגר, מנכ"ל חברת מדלן, בעבר מנכ"ל spacing, אתר שמשווה בין חללי עבודה. לדבריו, כניסה לשוק חדש מחייבת שיתוף פעולה עם שחקן מקומי שיודע לאתר נכסים, ולקדם תכניות במהירות. מנקודת המבט של אמפא היתרון בשיתוף הפעולה עם WeWork הוא שוכר גדול לתקופה ארוכה. אלא שאירועי השבועות האחרונים עלולים להפוך את היתרון הגדול לחיסרון גדול.

שני המתחמים הגדולים מכולם חולשים על שטח של 18 אלף מ"ר ברחוב שנקר 1 בהרצליה, שם מדובר בנכס של אמפא, והיקף שטח זהה בבניין המשרדים בעל העיצוב האייקוני Toha ברחוב יגאל אלון פינת תוצרת הארץ בתל אביב, שבבעלות החברות גב ים ואמות.

"אין חשש או סיכון"

מספר בכירים בענף סיפרו ל"כלכליסט" כי העדיפו לא לשתף פעולה עם WeWork בגלל הדרישה שלה כי בעל הבית יישא בעלות השיפוץ, ובגלל החשש שהשקעה כזו טרד לטמיון אם החברה תצמצם את שטח המשרדים שלה.

חשש נוסף שגרם לאותם בכירים לסגת הוא המבנה העסקי של WeWork בישראל: הקמת חברה־בת נפרדת לכל אחד מ־13 מתחמים העבודה שלה. החשש היה שהביטחונות שחברה קטנה כזו תמציא לא מספקים, והמבנה הזה מקשה לתבוע את החברה־האם WeWork העולמית. "אם מחר בבוקר הם פושטים רגל, נשארת ביד עם חוזה שכירות שאתה לא יכול לעשות איתו כלום, ומיליונים שהשקעת בשיפוץ אתה יכול לזרוק לפח", אומר אחד הבכירים.

עם זאת בענף מסבירים כי הכניסה של WeWork לתחום המשרדים מייצרת גם יתרונות לחברות הנדל"ן המניב. "היא יודעת להביא את השחקנים הגדולים, כגון גוגל ומיקרוסופט", אומר בכיר אחר. בנוסף היא שוכרת שטחים גדולים למשך זמן ארוך, לכן שיתוף הפעולה איתה אטרקטיבי מאוד לחברת נדל"ן מניבה.

מאמפא נמסר בתגובה: "לאמפא ול־WeWork ישראל עשרה מרכזים משותפים הפועלים בצורה מיטבית, כאשר כולם רווחיים וכולם פועלים לשביעות רצון כל הצדדים וכל המשתמשים בשירותי החברה. שלושה מרכזים משותפים נמצאים בתהליכי שיפוץ ובנייה ויימסרו ל־WeWork כמתוכנן. אנו מאמינים במודל העסקי שלה, הנמצא בבסיס ההסכמים בינה לבין אמפא נדל"ן. התוצאות העסקיות של שיתוף הפעולה מוכיחות זאת, ואנו לא רואים חשש או סיכון להמשך הפעילות".