צפון ת"א לקראת חידוש: תוכנית הרבעים מתבהרת

תוכנית הרבעים של תל אביב שאושרה במועצה הארצית לתכנון ובנייה בעת האחרונה מאתגרת עורכי דין ויזמים, שמנסים לחזות את זכויות הבנייה המדויקות שהיא תתיר מבעד לניסוחים הסבוכים והסתירות שהיא כוללת. טבלה מפורטת שהכינה עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל ממשרד עופר טויסטר ושות' מפרטת את גובה הבנייה המותר לפי נוסח התוכנית הנוכחית.

בצפון החדש יהרסו

רובע 3 תחום בין הרחובות אוסישקין בצפון, הירקון במערב, בן ציון ומרמורק בדרום ואבן גבירול במזרח. רובע 4 תחום בין הרחובות בני דן וקוסובסקי בצפון, אבן גבירול במערב ונתיבי איילון במזרח. הרבעים הללו כוללים שטחים שהוכרזו על ידי אונסק"ו אזורים לשימור בעיר הלבנה, ולכן זכויות הבנייה בהם שונות מביתר חלקי העיר. מאז ההכרזה על העיר הלבנה ב־2003 נאבקו תושבי האזורים הללו לקבל זכויות בנייה ואפשרות להתחדשות עירונית, והתוכנית שאושרה לפני כשבועיים אמורה לאזן בין רצונותיהם לצורכי השימור של האזור.

מהטבלה עולה צפי כי רובע 4 (הצפון החדש) יתאפיין בתוכניות הריסה ובנייה, ואילו ברובע 3 (הצפון הישן) ייראו תוספות בנייה על מבנים קיימים. לכן ההתעוררות היזמית צפויה להירשם בעיקר ברובע 4, שיהיו בו יותר הזדמנויות ליזמים.

ברמה מפורטת מזו עולה מהטבלה כי בשטחי העיר הלבנה ברובע 3 יהיה אפשר לבצע הריסה ובנייה בהיקף של שש קומות וקומת גג, ובאזור הרחובות דיזנגוף ובן יהודה שמחוץ לאזור ההכרזה יהיה אפשר לבנות שבע קומות וקומת גג. כאשר מדובר בתוספת קומות, הגובה הנפוץ נע בין חמש קומות וגג לתשע קומות וגג באזור שמחוץ לאזור ההכרזה.

עם זאת, יש פרטים שעדיין לא ברורים בתוכנית. כך למשל ברחובות דיזנגוף ובן יהודה יש סתירות בנוגע להיקף תוספת הבנייה המותרת ברמה שמקשה להעריך מה יקרה בשטח. "מצד אחד התוכנית ביקשה ליישר קו ברחובות ראשיים, כי העמדה של העירייה היתה שצריך לייצר אחידות בגובה ברחובות הללו עם שבע קומות וגג, אבל במשפט הבא נאמר שמאפשרים שש וחצי קומות. בסעיף אחר מדברים על תוספת של שמונה וחצי קומות בדיזנגוף־בן יהודה, כך שיש חוסר בהירות", מסבירה טויסטר רוזנטל.

ראש העיר ת"א רון חולדאי. נותרה חוסר בהירות צילום: יריב כץ

מחכים לעוד הבהרות

ברובע 4 תתאפשר בנייה חדשה בגובה של עד שש קומות וגג ברחובות שאינם ראשיים, ועד שבע קומות ברחובות הראשיים. מחוץ לאזור ההכרזה תתאפשר בנייה של עד שש קומות וחצי ברחובות שאינם ראשיים, כולל שאול המלך, וברחובות הראשיים פנקס, ארלוזרוב, נמיר, ז'בוטינסקי וויצמן תתאפשר בנייה של שמונה קומות וחצי. בארלוזרוב החליטו לאפשר בנייה של שבע קומות וחצי, היות שהעירייה מקדמת תוכנית נקודתית ברחוב. עם זאת נקבע שאם לא תעביר העירייה את התוכנית בתוך שנתיים, יעלה מניין הקומות בארלוזורוב לשמונה וחצי, כמו בשאר הרחובות הראשיים.

סוגיה שנותרה לא ברורה היא זו של מגרשים מדרוניים ­- בניינים שנמצאים בין שני רחובות שאינם באותו מפלס. מצב זה מאפשר בניית מפלס נוסף של כחצי קומה, אך הוחלט שלא לתת זכויות נוספות למגרשים מדרוניים. עם זאת נקבע כי במקום שכבר יש היתר לשימוש כזה יהיה אפשר לנייד זכויות לקומה נוספת, אך לדברי טויסטר לא ברור איך מיישמים זאת בפועל, וגם יזמים מתקשים להבין זאת.