• תפריט
חדשות נדל"ן

מי עומד מאחורי הפרויקט לדיור בר–השגה בזכרון יעקב?

ראש מועצת זכרון יעקב מקדם שינוי ייעוד של מלון ותיק ומבטיח לבנות במקום דיור בר־השגה לצעירים בני היישוב. אבל תושבים המתנגדים ליוזמה טוענים כי מדובר בעסקה שנועדה להיטיב עם מקורבים למועצה, שלא תייצר דירות מוזלות אבל בהחלט תניב רווחים מוגדלים ליזמים המסתוריים

דותן לוי 09:0314.05.15

מי שעולה למושבה הפסטורלית זכרון יעקב בכביש 652 מכיוון בנימינה יבחין עם הכניסה ליישוב במלון עדן אין — מבנה גדול אך צנוע בצד הכביש, שבעבר שימש כבית הבראה של קופות חולים. המלון הזה, על זכויות הבנייה בו, עומד כעת במוקד סכסוך בין מועצת זכרון יעקב לתושבים. במועצה מבקשים להסב את ייעוד המתחם למגורים ולבנות בו דיור בר־השגה לבני המושבה, ואילו ועד התושבים המתנגדים טוען כי מדובר בעסקה מפוקפקת שנועדה להיטיב עם מקורבים תחת כסות של דיור בר־השגה: "’הבשורה החברתית' היא אחיזת עיניים והטעיית הציבור", אומרים בוועד.

 

המלון והמתחם שסביבו משתרעים על פני 52 דונם בסמוך לשכונת רמז בזכרון יעקב. בשטח הזה כלול גם פרויקט שירת הים שבו 48 דירות נופש, שתי בריכות ושני מבנים ובהם 162 דירות. מרביתן נמכרו ומשמשות למגורים, בעיקר כדירות יחיד. זכויות הבנייה במתחם, ל־10,000 מ"ר בייעוד מלונאות ונופש, מאפשרות לבנות 180–200 יחידות נופש חדשות. ב־2011 החליטה המועצה המקומית זכרון יעקב כי יש להקים דיור בר־השגה במתחם המלון. בדיון בוועדת התכנון המחוזית הדגיש ראש המועצה אלי אבוטבול כי מאחורי היוזמה עומד רק שיקול טובת הצעירים: "אלוהים עדי בשמים, אך ורק מענה חברתי לזוגות צעירים, חסרי דיור", לשון הפרוטוקול. עד כאן נראה כמו השתלשלות הגיונית של פעילות שבה המועצה דואגת לבנייה, לנוכח הזינוק במחירי הדירות והקושי של דור ההמשך להישאר ביישוב.

אבל העניינים מתחילים להסתבך כשבודקים מי עומד מאחורי הבנייה והשיווק של הפרויקט המתוכנן. מתחם עדן אין נרכש ב־ 2010 תמורת 38.5 מיליון שקל על ידי קבוצת יזמים אנונימית, הכוללת גם חברה בשם IFI שממוקמת באיי הבתולה.

 

קשה להעריך את הרווח שיפיקו היזמים משינוי הייעוד, בגלל נעלמים כמו היטל ההשבחה שישלמו בהמשך. אך השמאי גיל וינלס מעריך בזהירות כי אם מחיר ממוצע לדירת מגורים במתחם יעמוד על כ־1.4 מיליון שקל, שווי יחידת קרקע כ־700 אלף שקל והשבחה כ־250 אלף שקל, הרווח על כל דירה יהיה כ־500 אלף שקל בממוצע, ובסך הכל כ־72 מיליון שקל. את הסכום הזה חשוב לסייג, שכן בניין המלון ושטח נוסף במתחם נמכרו בהסכם שיתוף במחיר לא ידוע. אבל גם אם מנכים מהעסקה את החלקים שנמכרו, הרווח נותר מעל 30 מיליון שקל.

 

ראש המועצה אלי אבוטבול. “בשורה חברתית” ראש המועצה אלי אבוטבול. “בשורה חברתית”

 

לפי המועצה, החברה התחייבה לבנות פרויקט מגורים בר־השגה שייטיב עם בני היישוב, לכן חשוב להבין אם נחתם הסכם בין היזמים למועצה (והמועצה כבר שינתה את גרסתה בנושא כמה פעמים) ומה גורם לגוף זר להתחייב לפרויקט כזה. בוועד התושבים טוענים כי "לא הושג שום הסכם עם יזמים שעל פיו באמת תוכל המועצה להציע לזכאים דירות קטנות במחיר בר־השגה".

 

למרות ניסיונות רבים — בעיקר מצד מתנגדי הפרויקט — לא נחשפה זהותם של היזמים העומדים מאחורי IFI. כשנשאל ראש המועצה באחת מישיבות המועצה מיהם היזמים, תשובתו היתה "אנשים שהתייצבו וקנו את הקרקע בשירת הים". גם עו"ד המייצג את היזמים סירב לחשוף את פרטיהם בתגובה לפניית "כלכליסט".

 

שאלת הזהות הפכה למהותית אף יותר, כאשר לאחד הדיונים בתוכנית בוועדה המחוזית הגיע כנציג היזמים אדם בשם קובי בלה, שמאוחר יותר התגלה כאחיו של סגן ראש המועצה. בהמשך, לאחר שהמתנגדים תהו על קשריו לתוכנית, עזב בלה את הפרויקט.

 

גורעים שטחי תיירות

ההחלטה על בנייה למגורים חייבה את אישור הוועדה המחוזית לשינוי ייעוד של 9 דונם מתוך המתחם. בדיון שהתקיים בוועדה הציג ראש המועצה את המלון הפועל במקום כלא פעיל, ושכנע את הוועדה כי אין צורך להשאיר את ייעודו כמתחם תיירות. אלא שהמציאות מראה אחרת: המלון — שנמצא בבעלות יזם שרכש אותו במסגרת הסכם שיתוף עם היזמים שרכשו את המתחם כולו — פעיל, וסיים את שנת 2014 בתפוסה של 61%, בעיקר של תיירי פנים וקבוצות “תגלית”.

 

זו לא הפעם הראשונה השנה שראש המועצה ממליץ לשנות ייעוד של מלון: בינואר פורסם ב"כלכליסט" כי תושבים בזכרון יעקב הגישו תביעה בנוגע למתחם נוסף, בחלק המערבי של המושבה, שהמועצה המקומית קידמה בו שינוי ייעוד מתיירות לדיור בר־השגה אף שבפועל מתוכננת במקום בניית וילות. גם במקרה הזה הציג ראש המועצה טיעונים דומים שלפיהם אין צורך במתחם תיירות.

 

בנוסף, לאחרונה נפתח בזכרון יעקב מלון אלמא, שנבנה על בסיס מלון מבטחים בהשקעה מוערכת של 350 מיליון שקל. גורמים בענף התיירות מעריכים כי בנייה של מתחם מגורים צמוד למלון בעייתית ועלולה לפגוע בפעילותו.

 

במשרד התיירות טוענים בתגובה כי על כל מתחם תיירות שנגרע נוסף מתחם תיירותי חלופי באזור, כך שההיצע נשמר. "על פי בדיקת משרד התיירות, מלון עדן אין הנו מלון פעיל ואמור להישאר כזה גם לפי התוכנית החדשה", מבהירים במשרד. "בשטח התוכנית קיים מבנה נוסף, שנקרא בעבר מלון שירת הים, אשר הוקם כמלון דירות נופש אולם בפועל שימש לבתי מגורים. התוכנית מבקשת להסדיר את המצב הקיים על ידי שינוי ייעוד השטח שעליו עומד המלון, וכן להסדיר את יתרת השטח במגרש של מלון זה". חשוב לציין כי גריעת שטח תיירות נדרשת לאישור המועצה הארצית, וכך אמור להיעשות גם לגבי תוכנית זו. במשרד התיירות ציינו בהקשר זה כי "לקראת הדיון במועצה הארצית תיבחן התוכנית שוב באופן פרטני על ידי משרד התיירות".

 

מלון עדן אין בזכרון יעקב. שינוי הייעוד יניב ליזמים רווח משוער של עשרות מיליוני שקלים מלון עדן אין בזכרון יעקב. שינוי הייעוד יניב ליזמים רווח משוער של עשרות מיליוני שקלים צילום: גיל נחושתן

 

אין פתרון למוחלשים

 

במועצת זכרון יעקב כבר גיבשו תנאי זכאות לדיור בר־השגה: שני בני הזוג צריכים להיות בני 21 ומעלה, בלי שהיתה ברשותם דירה ושהתגוררו ביישוב לפחות שלוש שנים, או שהורי אחד מהם התגוררו ביישוב לפחות חמש שנים. אבוטבול טוען שמחירי הדירות לזכאים יהיה נמוכים ב־10% ממחיר השוק שיקבע שמאי בעתיד. אבל כיום נמכרות דירות במושבה במחיר התחלתי של כ־1.3 מיליון שקל, כך שגם אחרי הנחה של 10% עדיין מדובר במחיר שזוג צעיר יתקשה לעמוד בו. נראה כי הפרויקט יאפשר במקרה הטוב למשפחות מהמעמד הבינוני ומעלה להישאר ביישוב, ותושבי המושבה הנמנים עם השכבות החלשות ייאלצו לעזוב, כפי שקורה כעת. בוועד התושבים המתנגדים טוענים כי "סך הכל מדובר ב־28 דירות 'קטנות' (20% מ־144 הדירות המתוכננות) על קרקע פרטית יקרה, שעל פי הערכות שקיבלנו ממשרדי תיווך מחירן יהיה בטווח של 1.3 מיליון שקל לדירה ללא נוף ועד 1.6 מיליון שקל לדירה עם נוף". לדברי עו"ד גיל גן־מור מהאגודה לזכויות האזרח, חלק מהקריטריונים שקבעה המועצה יוצרים אפליה ממשית. כך למשל, העדפה לתושבי המקום חיובית רק כאשר המטרה היא למנוע דחיקה של מעוטי אמצעים ולאפשר לשמור על זיקה לקהילה. מאחר שפרויקט ממילא מיועד למעמד בינוני־גבוה, הצדקה כזו הולכת ופוחתת. קריטריונים בעייתיים נוספים הם מניעת השתתפות בפרויקט מיחידים וגרושים ללא ילדים, והעדפה למשרתים בצה"ל ובשירות לאומי שיוצרת אפליה נגד חרדים, ערבים ואנשים עם מוגבלויות.

 

"הקריטריונים לזכאות אינם ברורים ונוגדים את הקריטריונים שפרסמה הממשלה", טוענים בוועד התושבים.

 

עוד טוענים בוועד כי הדרך היעילה להורדת מחירי הדירות היא בנייה על אדמת מינהל. "יש בגבעת זכרונה הצמודה לכביש העולה מוואדי מילק מאות דונם של אדמות מינהל המיועדות לבנייה למגורים, ויש אישור לבנייה של כ־800 יח"ד. שם המקום לבנות דיור בר־השגה שכולנו תומכים בו, שכן גם לחלקנו ילדים בוגרים שזקוקים לדירות. לא ברור מה המוטיבציה של המועצה להקל על היזמים".

 

"יש טיוטת הסכם"

 

היזמים אמנם בוחרים להישאר אנונימיים, אך מי שבכל זאת עומד בחזית ומגן עליהם הוא אדריכל הפרויקט דניאל בסנוסוף. בשיחה עם "כלכליסט" אומר בסנוסוף כי היזמים נרתמו לבנות דיור בר־השגה על קרקע פרטית אף שהיו יכולים לבנות שם דירות נופש. על מתנגדי הפרויקט אומר בסנוסוף כי "הם שיקרו. לקחו את ההדמיות שלי וקירבו את המבנים כדי שייראו צפופים. הם (השכנים - ד"ל) חושבים שזכרון יעקב שייכת רק לעשירים ורוצים לבנות רק וילות". על הפרויקט הוא מספר כי "מתוכננים שם בניינים נמוכים של 7 קומות, ללא חניה תת־קרקעית, כל הדירות הן 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר, וכל הפרויקט יימכר לתקופה מסוימת מתחת למחיר השוק". הוא מסביר כי בעלי הקרקע לא יבחרו את הרוכשים, אלא ועדה חיצונית.

 

ממועצת זכרון יעקב נמסר בתגובה: "מדובר בתא שטח של 9 דונם שעליו יש זכויות בנייה לבניית כ־200 דירות נופש כחלק מפרויקט שירת הים. ייעודו המקורי לפני שני עשורים היה דירות נופש, אך בפועל כל הדירות הן דירות מגורים של תושבי זכרון יעקב. באה המועצה עם בשורה חברתית והמליצה בפני מוסדות התכנון, שבמקום לבנות כ־200 דירות נופש לתיירים יבנו 144 יחידות דיור בר־השגה של 4 חדרים של כ־100 מ"ר לצעירי המושבה בלבד. אין כמעט שינוי בזכויות הבנייה כפי שהיו בייעוד המלונאי, גובה המבנים זהה לחלוטין למבנים הקיימים במתחם, ומבחינת המתנגדים לתוכנית לא השתנה דבר וחצי דבר, רק שבמקום תיירים יגורו במקום תושבים. כמות היחידות תקטן כפי שצוין לעיל, וכפועל יוצא מכך יופחתו עומסי תחבורה. למועצה המקומית יש טיוטת הסכם עם בעלי הקרקע, טיוטה שהועברה ואושרה בהנהלת המועצה ותאושר באחת מישיבות המועצה הקרובות במליאת המועצה. הפרטים הפיקנטיים שאתם מבקשים, שנתחייב על מחיר הדירות או תהליכי הפיקוח, הם פרטים שבוודאי ובוודאי בשלב זה של התוכנית, כשאיננו יודעים מתי תאושר, לא נוכל לדעת אותם ובוודאי לא לנחש. לגבי קובי בלה, אין לו קשר לתוכנית. הוא משמש כיו"ר תאגיד המים והביוב של חיפה ומכר ותיק של אדריכל התוכנית ותו לא".

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x