קומבינציה במקום קומבינה

כחלון הכריז בקמפיין הבחירות שלו כי יקדם בניית 250 אלף דירות חדשות, כשאחת הדרכים לכך היא הקצאת חטיבות קרקע גדולות לשוק הפרטי להליכי תכנון ושיווק – תהליך של "הפרטה" שדומה לשיטת מכרזי הקרקע הבלתי מתוכננת משנות התשעים. אך אם כחלון יבחר לפעול בדרך יצירתית יותר ויקדם ביצוע עסקאות קומבינציה של המדינה עם היזמים, הוא יוכל להשיג את אותה המטרה ביתר קלות.

בעסקת קומבינציה בין יזם לבעל קרקע פרטית חלק מיחידות הדיור נשארות אצל בעלי הקרקע. בעסקת קומבינציה בין יזם למדינה, המדינה נותנת את הקרקע ללא תמורה מיידית, והיזם מתחייב לבנות ולתת למדינה כמות מוסכמת מראש של דירות בתמורה. ביצוע ההחלטה פשוט וישים הרבה יותר מפירוק המונופול בבנקים למשל – עוד הבטחה של כחלון.

המדינה יכולה להקצות בשנים הקרובות 10%-5% מהדירות לשיווק במתחמים גדולים דרך עסקאות קומבינציה עם היזמים צילום: אלכס קולומויסקי

הורדת המחירים המיידית שתיווצר תאפשר לאזרחים רבים לרכוש דירה לראשונה, וגם עבור היזמים ההצעה אטרקטיבית: מרכיב הקרקע הוא ההוצאה הגדולה ביותר בביצוע הפרויקט ומוביל יזמים להגדיל את האשראי וההלוואות מהבנקים. עסקאות קומבינציה יצריכו הון עצמי קטן בהרבה.

עסקאות כאלו אף יבטיחו מתחמי מגורים הטרוגניים יותר, שבהם אוכלוסייה חלשה יותר מקבלת אפשרות להשתלב בשכונות המאופיינות באוכלוסייה חזקה, כך שיש כאן גם בשורה חברתית. כל שנותר למדינה הוא להחליט כי היא מקצה בשנים הקרובות בין 5% ל־10% מיח״ד היוצאות לשיווק במתחמי דיור גדולים כראש העין, מודיעין וקריית גת, בעסקאות קומבינציה בין היזם למדינה. בנוסף רצוי ששרי הבינוי והאוצר יקדמו פרויקטים חדשים שיתבססו על עסקאות מסוג זה וכך יצמצמו את הפער בין הביקוש והמלאי.

מדוע זה לא קרה עד כה? ייתכן כי בתוך בליל ההצעות והניסיונות לפתרון ראוי למחסור בדיור, הרעיון פשוט לא עלה. ואולי לאף אחד לא היה עד היום באמת דחוף לפתור את בעיית הדיור במדינה. כעת, כשעל כיסא השר צפוי להתיישב אדם שמציג את עצמו כחברתי וטוען כי ייצא מגדרו כדי לפתור את בעיית הדיור, נקווה שיביא בחשבון את אופציית הקומבינציה לפני שיישר קו עם שיטת הקומבינה.

הכותבת היא מנכ"לית המטבחון פרסום, מומחית במיתוג פרויקטי נדל"ן