שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
חדשות נדל"ן

תיקון קטן, שינוי גדול

יש לשנות את התנאים לפרויקט תמ”א 38, המגדילים את כוחם של הדיירים הסרבנים

דולפין מינצר-כרמון 07:5807.04.15
קיתונות של רותחין נשפכו בשנים האחרונות על החסמים בדרך לביצועו הנכסף של פרויקט תמ"א 38. החסם הראשון - הן בסדר הזמנים והן בעוצמתו - הוא גיבוש הסכמת כלל בעלי הדירות לפרויקט. המחוקק התגייס על מנת לחלצנו מקושי זה וחוקק את חוק המקרקעין (חיזוק בפני רעידות אדמה), שבו נקבע כי להסכם מכוח תמ"א 38 יהיה תוקף מחייב גם אם לא נחתם על ידי כל בעלי הדירות, ובלבד שנחתם על ידי הרוב הדרוש הנקוב בחוק, וניתנו אישורו של המפקח על המקרקעין והחלטה עקרונית של ועדת התכנון. אכן, תיקון חשוב שסלל את הדרך לאישור פרויקטים רבים. אלא שתיקון מהותי זה לא לווה בתיקונים הפרוצדורליים הנדרשים, וכך, בדרך עקיפה, נשאר כוחו של המיעוט רב מהרצוי.

 

החטא הקדמון מצוי בעובדה כי מלכתחילה נשללה בחוק המקרקעין האפשרות לעשות עסקה בחלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה בנפרד מהדירה, ונקבע כי עסקה שכזו הנה חסרת תוקף. והנה בא המחוקק במסגרת התמ"א וביקש דווקא לעודד את בעלי הדירות בבתים משותפים לעשות עסקאות ברכוש המשותף בנפרד מדירותיהם. לכאורה, התחייב מכך תיקון חזיתי בחוק המקרקעין, אלא שתיקון כזה לא נעשה. משכך, לא נותרה בידי הבעלים ובאי כוחם הברירה אלא ללכת בדרך החתחתים של יצירת יחידה רישומית נפרדת שאליה יוצמדו הגג והרכוש המשותף בחצר, שנועדים להעברה ליזם. לשם רישומה של יחידה כזו יש לאתר תחילה חלל העונה על הגדרת "דירה" בחוק, כגון חדר אופניים או חדר עגלות, ובמקרים רבים, בצר לנו - אפילו חדר האשפה, שכן החוק אינו מכיר באפשרות לרשום את הגג (שהנו פתוח ואינו תחום בקירות ותקרה) כיחידה בפני עצמה.

 

תמ"א 38 בבניין (ארכיון) תמ"א 38 בבניין (ארכיון) צילום: עמית שעל

 

אם לא די בכך שמדובר בהליך מסורבל ומייגע כשלעצמו, הועצם גם כוחו של המיעוט המתנגד. זאת משום שלצורך תיקון הרישום ויצירת היחידה הרישומית יש צורך בהסכמה מלאה של כל בעלי הדירות. ויודגש, רישום זה אינו גורע ואף אינו משנה את זכויות מי מבעלי הדירות בבניין, שכן כל בעלי הדירות יהיו גם בעלי הזכויות ביחידה הרישומית החדשה כפי חלקיהם ברכוש המשותף. מדובר בשוני טכני בלבד בצורת הרישום. אף על פי כן, מתייחסים לדרך הרישום כאל מעין פרה קדושה, וכדי לשנותו יש צורך בהסכמת 100% מבעלי הדירות.

 

ובל נקל ראש בחשיבות תיקון הרישום ויצירת אותה יחידה רישומית חדשה. כל נושא האשראי והסדרת המימון הבנקאי לפרויקט תלוי ועומד על יחידה זו, שרק עליה ניתן לרשום שעבודים. גם מכר דירות היזם תלוי במידה רבה בקיומה של יחידה זו.

 

משמעות הדבר היא כי אף על פי שלכאורה בחתימת ההסכם על ידי הרוב הדרוש ניתן לקדם את התהליך התכנוני, הרי שרק לאחר קבלת אישור להסכם מאת המפקח על המקרקעין ניתן יהיה להתחיל בהליך תיקון הרישום, הליך שעשוי להימשך חודשים. נמצא שהפרויקט כולו מתעכב בחודשים רבים בגלל קשיים פרוצדורליים סתמיים.

 

בשורה התחתונה, תיקונים פרוצדורליים פשוטים יכולים לצמצם את כוח המיעוט המתנגד לממדים שהמחוקק ביקש להקנות לו בחוק החיזוק. ללא עלות לציבור, ואף תוך חיסכון בעלויות ציבורית, תיקונים כאלו יוכלו לקצר את ההליכים הדרושים לביצוע הפרויקט בתקופה של כשנה.

 

הכותבת היא שותפה במשרד מינצר־כרמון נסים עורכי דין, מומחית במקרקעין ובתמ"א 38

 

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x