מגלים מחדש את אמריקה

ענקית הביטוח הראל חתמה על עסקת הנדל"ן המשמעותית ביותר שלה בארה"ב בינואר האחרון. היא רכשה 14 בניינים ובהם 2,669 דירות להשכרה, בהשקעה משותפת של 522 מיליון דולר יחד עם ענקיות הביטוח האמריקאיות Guardian Life ו־Allstate וחברת TruAmerica, המתמחה בניהול בניינים. הנכסים, שנמכרו על ידי חברת הנדל"ן האמריקאית JH Real Estate Partners, נמצאים בלוס אנג'לס, בסן דייגו, וב־Inland Empire בדרום קליפורניה. "השקעה כזו מאוד מקובלת בארה"ב", מסביר ירון שחר, אנליסט נדל"ן ומנהל מחלקת השקעות במאן נכסים. "התחום יציב, אנשים תמיד זקוקים לדירות ושיעורי התפוסה בפרויקטים הללו גבוהים". למרות הסיכון הנמוך, הוא מעריך כי הראל ושותפותיה יצליחו להניב תשואה של 7%–8% בזכות השותף המקומי שישפץ ויעלה את שכר הדירה.

הראל היא לא הגוף המוסדי היחיד שמשקיע בנדל”ן אמריקאי: הפניקס ופסגות היו שותפות לעסקה שהיקף של 210 מיליון דולר לרכישת מאות יחידות דיור להשכרה באטלנטה, יוסטון ודאלאס בסוף 2014. שחר מסביר כי הפנייה של המוסדיים לארה"ב נובעת מתשואה נמוכה שנותנות כיום האג"ח הממשלתיות וממגבלות רגולטריות שמונעות מגופים מוסדיים להגדיל את שיעור המניות בתיק. "בנדל"ן הם עוד לא הגיעו למקסימום שהרגולטור מאפשר, אז הם מחפשים נכסים שייתנו תשואה מספקת".

בארץ אין פתרונות כאלה?

"בארץ השוק מאוד קטן ויש כבר לא מעט נכסים בבעלות חברות הביטוח. למשל, הראל שותפה ב־G כפר סבא, למגדל יש את מגדל המוזיאון בת”א, כלל בונה את גבעתיים סיטי, הפניקס ומנורה שותפות בקניון מול הים באילת".

לדברי שחר, שוק הנדל"ן המניב המצומצם בישראל מקשה על המוסדיים לא רק בהיעדר הזדמנויות, אלא גם בסיכון למחיקת כספים מהדו"חות, משום שמשקלה של עסקה בודדת רב. מי שקובע את שווי הנכס בדו"חות הוא שמאי, ודי בעסקה אחת בשוק כדי שערכה יירד. "לעומת זאת, בארה"ב השוק מפותח ומשוכלל יותר, והערכת השמאי מתיישרת לפי מצב השוק, ולא להפך", הוא מסביר.

מרכז מסחרי שנמצא בבעלות גזית גלוב בכפר ווסטבורי בניו יורק. מתמקדים ביישובים חזקים צילום: Scott G Morris

פחות אבטלה, יותר יכולת קנייה

השוק המצומצם בישראל וסימני צמיחה בארה"ב לראשונה מאז משבר הסאב־פריים של 2008 הניעו עוד חברות להעמיק את ההשקעה בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות. "השוק בארה"ב במצב טוב יחסית לאירופה", אומר שי עזר, אנליסט נדל"ן באי.בי.אי. "ערך הנכסים עלה והריביות הנמוכות מורידות את עלויות המימון. מנגד, קשה לחדור לשם כי הנכסים יותר יקרים".

בפברואר השקיעה אלוני חץ, שליבת פעילותה במשרדים, כ־250 מיליון שקל בהנפקת זכויות של חברת Carr המנהלת משרדים בוושינגטון, זאת לאחר שבאמצע 2013 רכשה 50% מהחברה בכ־1.1 מיליארד שקל. קבוצת ביג המתמחה במרכזי קניות החלה לפעול בארה"ב ב־2010, ופעילותה הגיעה לשיא בשנה שחלפה כשנפרדה משותפתה האמריקאית Kimco וקיבלה שמונה מהנכסים שניהלו יחד. לאחרונה רכשה זכויות בשישה מרכזים מסחריים באריזונה, דרום קרוליינה, יוטה, מיזורי ואטלנטה, והיא נמצאת במו"מ לרכישת עוד שלושה מרכזים. גזית גלוב מעמידה את תיק הנכסים הישראלי שלה למכירה מתוך כוונה להתמקד בכ־20 ערים גדולות בעולם, שנתח עיקרי מהן בארה"ב. מנהלים בכירים בחברות הללו מסכימים כי המטוטלת נעה שוב מערבה.

מוטי ברזילי, סמנכ"ל פיתוח עסקי באלוני חץ, מסביר: "יש לא מעט נתונים שמראים שארה"ב נמצאת בשלב של צמיחה. ב־2008 שיעור הצמיחה של התמ"ג היה אפס, שנה אחר כך הוא היה 3%-, וב־2014 כבר עמד על 2.6%, ולהערכתנו הצמיחה תישאר בקצב הזה עד 2019. מאז המשבר חלפו שש וחצי שנים, ורק עכשיו חוזרת רמת האבטלה ל־5.6%. ההערכות הן שעד 2019 שוק העבודה צפוי לקלוט 160 אלף עובדים חדשים מדי חודש".

מנכ"ל גזית גלוב רוני סופר מוסיף: "בשנה האחרונה יותר ויותר השקעות נכנסות לארה"ב, והדולר האמריקאי מתחזק. אחרי ההרחבה הכמותית המסיבית שבוצעה בשנים האחרונות בארה"ב הדולר היה מאוד חלש וכבר הספידו אותו, אבל אמריקה הוכיחה יותר מפעם אחת שזו כלכלה גמישה שיודעת להתמודד עם משברים. בשורה התחתונה זו אחת הכלכלות הכי חופשיות עם השוק המשוכלל בעולם. גם סביבת הריבית הנמוכה משפיעה לטובה מבחינת כוח הקנייה של הצרכנים, וירידת מחירי האנרגיה שקולה לעוד 100–200 דולר שנשארים בכיס בסוף החודש למשפחה ממוצעת. גם זה מיתרגם ליכולת קנייה".

שיקול דמוגרפי במקום גיאוגרפי

אלוני חץ החלו לפעול השנה בארה"ב באמצעות חברת Carr המתמחה במשרדים ב־Prime Location בוושינגטון המבטיחים תשואה קבועה בסיכון נמוך. באשר לסיבות שהניעו אותם להתמקד דווקא בוושינגטון מסביר ברזילי כי “זה שוק המשרדים השני בגודלו באמריקה. התמ"ג באזור הוא 480 מיליארד דולר וצמח בשנה האחרונה ב־3.8%, כלומר יותר מאשר בכל ארה"ב, ושיעור האבטלה נמוך משיעורו בכלל ארה"ב ועומד על 4.5%".

איך הנתונים האלה ישפיעו על העסקים שלכם?

"יש התאמה בין שיעור הגידול בתעסוקה לבין שיעור הביקוש האקטיבי למשרדים להשכרה. ב־2008 המתאם היה במינוס 4%. נכון להיום, עומדים בארה"ב על 2% מתאם חיובי. באופן מצרפי עד 2019 יהיה גידול אקטיבי של 9% בביקוש למשרדים. בנוסף, מנועי הצמיחה שלנו הם עלייה בשיעור התפוסה ובשכר הדירה. בשנת 2014 הנתונים האלה עלו ב־4% וצפויים לעלות השנה ב־5%. מבחינתנו אלה הנתונים הכי חשובים כי בזכותם אנחנו צופים שהרווח יגדל ב־4%–5% בשנה”.

הדולר מתחזק ומושך את המשקיעים צילום: רויטרס

בקבוצת ביג מסבירים כי הפנייה לארה"ב נובעת מהערכות כי היכולת שלהם לצמוח בישראל מוגבלת. מיקי בר, סמנכ"ל פיתוח חו"ל והשקעות בקבוצה, מסביר כי "הגענו למסקנה שלחברה שיש לה 20 מרכזי קניות בארץ, הוספת שני מרכזים בשנה לא מספיקה. פוטנציאל הפיתוח בארץ קטן ויש גם הרבה חסמים בירוקרטיים".

זאת גם הסיבה שהקבוצה מתעניינת בסל הנכסים שגזית מעמידה למכירה. "היתרון של גזית הוא שיש לה תיק איכותי שמוצע כסל אחד שיאפשר לנו לגדול בבת אחת בשמונה מרכזים", אומר בר.

הם פנו לשוק האמריקאי דווקא בשיאו של המשבר ולאחר קריסת ליהמן ברדרס. "המחירים היו מאוד נוחים", מסביר בר, "ובנוסף, המייסד ויו"ר הדירקטוריון יהודה נפתלי חי בארה"ב מ־1972, כך שבשבילו זה היה מגרש ביתי". בדו"חות הכספיים מדגישה ביג את סימני ההתאוששות בארה"ב, אך מבהירה כי יש עוד אזורים שסימני המשבר ניכרים בהם. כיום יש לקבוצה 25 מרכזים מסחריים באזורים מגוונים. השיקול בבחירת הנכס אינו גיאוגרפי, מסביר בר, אלא דמוגרפי. "נשקיע בכל מקום בתנאי שנתוני האבטלה וההגירה יצדיקו זאת". שלא כמו בארץ, בארה"ב הם מנהלים את הנכסים באמצעות שותף מקומי. שם גם משאבי הניהול מצומצמים יותר שכן יש במרכזים מעט חנויות, אבל כל אחת מהן ענקית - המרכולים משתרעים על כ־15 אלף מ"ר ורשתות עשה זאת בעצמך על כ־5,000 מ"ר. ובנוסף אין כמעט השקעה במיתוג.

עלייה של 5% בתפוסה בחנויות

גזית גלוב פועלת קרוב לשני עשורים בארה"ב, אבל בשנתיים האחרונות התקבלה החלטה אסטרטגית להתמקד ב־20 ערים מובילות בעולם שבהן שיעור הצמיחה גבוה משיעורו באותה מדינה. ההחלטה הזו הובילה אותם למכור השנה נכסים מרחבי העולם ב־3 מיליארד דולר, וכאמור גם את התיק הישראלי. אזורי הפעילות של גזית גלוב בארה"ב הם צפון־מזרח ניו יורק, קונטיקט, בוסטון, לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו, אטלנטה, ודרום פלורידה. "באזורים האלה רואים התאוששות מהירה", מסביר המנכ”ל סופר. "בסוף האנשים ממשיכים לחיות, ללמוד ולצרוך ורואים את זה בצורה מוחשית". אבל זה לא המצב בכל מקום: "אי אפשר לצבוע את כל ארה"ב במברשת אחת. יש אזורים שיש שבהם עדיין ישנה חולשה בכלכלה המקומית, עדיין קשה לאנשים, למרות הריבית הנמוכה ולמרות הירידה ברמת האבטלה".

גזית גלוב מתמקדת ברכישה ובפיתוח של מרכזי קניות שבהם העוגן המרכזי הוא סופרמרקט, ומטבע הדברים סופר מזהה קשר ישיר בין סימני ההתאוששות בארה"ב לצמיחה ברווחיות: "למעשה אתה רואה את הכלכלה האמריקאית בשופינג סנטר שלנו. ולכן כשאנחנו מסתכלים מה קורה בשנתיים האחרונות, אנחנו בהחלט רואים תהליך התאוששות. בשנה האחרונה זה בא לידי ביטוי בחנויות הקטנות. כשאתה מסתכל על התיק שלנו, בעיצומו של המשבר שיעור התפוסה היה קרוב ל־90%. את 2014 סיימנו ב־95%, כשהגידול בשכר דירה היה 3%, וברבעון האחרון היה למעלה מ־4%. חלק הארי של זה מגיע מכך שאנחנו משכירים יותר חנויות לדיירים קטנים שנותנים שירותים יומיומיים. מכבסה, בנק, מספרה שכונתית, מסעדה שכונתית, משרד רופאים. בסוף, היופי של העסק שלנו שהוא נותן לך את תמונת השוק ברמה של הכלכלה, לא יכול להיות שהכלכלה תשתפר ואתה לא תרגיש את זה גם אצלנו".

בטווח הקצר יש מחיר לאסטרטגיה להתמקד בערים חזקות, שכן את הנכסים הלא רצויים מוכרים בזול כדי לשמר לקונה תשואה גבוהה, ומנגד רוכשים נכסים במחיר גבוה. לדברי סופר, הרווח מהצעד הזה בא לידי ביטוי בטווח הרחוק: "בחמש השנים האחרונות בארה"ב הממוצע של התושבים ברדיוס של 3 מייל מנכס שלנו עלה מ־82 אלף ל־200 אלף, וההכנסה הממוצעת השנתית של משפחה גדלה מ־72 אלף דולר ל־103 אלף דולר. זה אומר שהתיק שלנו היום יותר איכותי. כוח הקנייה של הקונים בנכסים גדל בצורה משמעותית בזכות השינוי האסטרטגי, ובסוף זה אמור לסייע לדיירים שלנו, שהמכירות שלהם למ"ר יגדלו".