שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
חדשות נדל"ן

שאלת מס: אל תהפכו לעסק

בעולם הסבוך של מיסוי מקרקעין, גם דירה שהורים מעניקים במתנה לילדיהם עלולה להיחשב כפעילות עסקית ולגרור תשלום מס גבוה

טארק דיביני 08:3209.03.15

אחת הבעיות המרכזיות של מערכת המיסוי בישראל היא הסיבוך. חקיקת המס, שנבנתה טלאי על גבי טלאי, אינה מאפשרת לאדם מן היישוב לתכנן את צעדיו. אם הבעיות היו מסתיימות כאן המצב היה נסבל, אבל אפילו בעלי המקצוע אינם יודעים להתוות את דרכי הפעולה לתשלום מס ודאי וידוע מראש.

 

דוגמה קלאסית לבעייתיות הזו היא הגדרת המונח "עסק" בפקודת מס הכנסה. לסיווג פעילות כעסק - להבדיל מפעילות פסיבית או הונית -יש משמעויות רבות במישור הפטורים, שיעורי המס וקיזוז ההפסדים, בין היתר. המונח "עסק" כפי שכולנו מכירים אותו מקבל משמעות שונה בדיני המס. למשל, חברה שמחזיקה בניין ומשכירה אותו לגורם אחד תמורת דמי שכירות קבועים מראש לא נחשבת כמי שמנהלת עסק. מנגד, אדם פרטי המחזיק מספר גבוה של דירות מגורים ומשכיר אותן לשוכרים שונים, תוך ניצול כישורים מיוחדים בתחום ומימון חיצוני, יכול להיחשב כבעל עסק אף אם אינו רואה עצמו ככזה.

לבלבול זה מצטרפים מונחים נוספים המעוגנים בחקיקה, ובכללם המונח "עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" - מונח שנמצא על הגבול שבין פעולה עסקית להשקעה הונית. הוא מטיל על העסקה מס הכנסה מלא כמו כל עסק, אך רשות המסים מתייחסת אליה באופן שונה בסוגיית קיזוז ההפסדים.

 

  צילום: shutterstock

 

במהלך השנים התפתחו בפסיקה מבחנים לזיהוי הכנסה שמקורה בעסק: הסיכון העסקי, טיב הנכס, ההיקף הכספי, מומחיותו ובקיאותו של העוסק, תדירותן של עסקאות כאלה, מקור המימון, המנגנון העסקי ועוד.

 

ההבדל בין סוגי הפעילויות בולט במיוחד במישור המקרקעין, ובפרט בדירות מגורים - חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטורים נדיבים ממס שבח במכירת דירות כאלה, אך אם הפעילות נכנסת להגדרת עסק, הפטורים אינם תקפים והמוכר יידרש לשלם מס הכנסה של עד 50% בגין רווחיו.

 

פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון הדגיש את חשיבות התכנון מראש לצורך הימנעות מתאונות מס קשות: במקרה הנידון בנתה גב' זילברמן דירות על קרקע שבבעלותה. הקרקע נרכשה בתחילת שנות השמונים מחברה שהיתה בבעלות בן זוגה של גב' זילברמן, והבנייה החלה בתחילת שנות האלפיים. מתוך שש הדירות שנבנו היא מכרה שתיים לקונים צד ג' ושתיים העניקה במתנה לילדיה.

 

בית המשפט בחן את מאפייני העסקה ומצא כי המימון החיצוני, הבקיאות של בני הזוג בשוק הנדל"ן, האופן המאורגן והאקטיבי שבו פעלו להשבחת הנכסים ומספר הדירות שהועברו - הן במתנה והן במכירה - מצביעים על פעילות בעלת אופי עסקי. לכן נפסק כי העברת הדירות לילדים מהווה מכירה עסקית וחייבת במס.

 

תוצאה זו שבה נגבה מס על מתנה בתוך המשפחה, של דירות שהוחזקו באופן אישי ונבנו על קרקע שהוחזקה בידי המשפחה במשך שנים רבות, היא תוצאה קשה, וגם אם הפסיקה מוצדקת בנסיבות העניין, ייתכן שאילו הפעילות היתה מנוהלת בצורה זהירה יותר, אפשר היה להגיע לתוצאות אחרות.

 

מנגד, חשוב לציין כי במסגרת פסק הדין קבע בית המשפט העליון קביעה חשובה שלפיה יש לצמצם את ההבחנה בין "עסק" לבין "עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי". יש לברך על קביעה זו שתפחית את אי־הוודאות הקיימת.

 

הכותב הוא מנהל מחלקת מיסוי נדל"ן במשרד BDO זיו האפט

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x