• תפריט
חדשות נדל"ן

משבר הדיור

דיור בר השגה: ישראל מפגרת אחרי המדינות המערביות

בעוד שבמדינות רבות בעולם המערבי קיימות שיטות בדוקות ליישום דיור בר השגה, שחלקן עובדות כבר משנות ה-70, בישראל עדיין שוקלים כיצד לעשות זאת נכון ועובדים על ניסוי וטעיה

דותן לוי 11:2326.02.15

כשבוחנים את נסיונותיה הכושלים של ממשלת ישראל ליישם תוכניות לדיור בר השגה קשה שלא לפזול למדינות המערב השכנות ולתהות מדוע בישראל לא מאמצים את אחת מהשיטות הקיימות שכבר יושמו בהצלחה.

מחקר מקיף שערך הטכניון (רחל אלתרמן, חיים פיאלקוף, אמילי סילברמן וניר מועלם) עבור משרד הפנים הצביע על 4 טכניקות עיקריות לדיור בר השגה בעולם. אחת השיטות היא ייצור יחידות דיור בר השגה חדשות. שיטה זו יושמה בעשור האחרון במדינות כאירלנד, בריטניה, ספרד, צרפת וארה"ב. הכלים העיקריים אשר שימשו לכך היו הגדרת אחוז מסך הבנייה החדשה לטובת דיור בר השגה, תמריצי מס ליזמים, והגדרת קרקעות יעודיות לבנייה זו בחלקם בשילוב עם מבני ציבור. שיעור הדירות המוקצות לטובת דיור בר השגה נע בין 20%-30%, אם כי משתנה בהתאם לאזור המגורים ולצרכי האוכלוסיה בו.

 

בריטניה למשל נחשבת לאחת המדינות שנחלו הצלחה בתחום הדיור בר ההשגה באמצעות הסתייעות ביזמים פרטיים. התחום הוסדר באמצעות חקיקה מפותחת המתמקדת ביצירת "קהילות בתמהיל חברתי-כלכלי", כלומר אכלוס אזורי מגורים בתושבים משכבות סוציו-אקונומיות מגוונות. בלונדון חייבות 30%-35% מכלל הדירות החדשות להיות במחיר בר־השגה. בצרפת מחייבת הממשלה דיור בר השגה בשיעור של 20% בכל מקום. בארה"ב, שנחשבת לחלוצה בתחום, שיעור הדיור בר ההשגה משתנה מאזור לאזור ולעתים בין עיר לעיר. בעיר ניו יורק למשל, יש חובה להקצות 30% מפרויקטים גדולים עבור דיור בר־השגה, אך במרילנד שיעור זה עומד על 12.5% בלבד.

 

מתחמי דיור בר השגה בברונקס, ניו יורק מתחמי דיור בר השגה בברונקס, ניו יורק

 

בהולנד פועלת מערכת מפותחת מאוד של דיור ציבורי שהיקפה כ-30% מכלל שוק הדיור במדינה. החקיקה החדשה משנת 2008 קושרת בין תכנון השימוש הנעשה בקרקע ובין ייצור יחידות של דיור בר השגה. באירלנד החקיקה החדשה משנת 2000 מחייבת הקצאה של 20% מכל הקרקע המיועדת למגורים עבור דיור בר השגה. השיא בהיקף הדיור בר ההשגה הוא ללא ספק בחבל הבאסקים בספרד, בו מחייבת הממשלה האוטונומית בנייה של דיור בר־השגה בשיעור של 65% מהבנייה החדשה.

 

בחלק מהמדינות מחלקים את היקף היחידות המוקצות לדיור בר השגה, כך שבאזורים שבהם מלאי גדול של דירות זולות, יוקצו מעט יחידות דיור ברות השגה, לעומת אזורים שבהם המלאי מצומצם יותר  - בהם יבנו היקף גדול יותר. הרעיון בשיטה זו הוא ליצור שיוויון חברתי. בצרפת למשל קובעת השיטה כי כל רשות מקומית שבה מעל 3,000 תושבים חייבת לעמוד ברף של 20% דיור ציבורי להשכרה מתוך סך יחידות הדיור בישוב. אם ברשות אין מלאי כזה היא חייבת לבנות 15% דיור ציבורי להשכרה. במידה שלא תעמוד ביעד, הרשות עצמה עשויה להיקנס. שיטה זו הובילה לכך שדיור בר השגה יושם גם באזורים יוקרתיים.

 

הפעלת סנקציות נגד רשויות שלא מצליחות לקיים דיור בר השגה קיימת גם במקומות נוספים: בניו ג'רזי ניתן לאכוף סנקציות על הרשות, כך שבמידה שלא מילאה התחייבויותיה לדיור בר השגה ניתן יהיה להעמיד אותה (את הרשות) למשפט ויתכן שתחויב בביטול היתרי בנייה בפרויקטים שונים.

בניו ג'רזי ובצרפת, יכולות רשויות לשלם כופר דיור בר השגה. כלומר, במידה שלא עמדו במכסה, יועברו על ידן כספים לקרן מיוחדת אשר תחלק את הכספים בין רשויות שיש בהן יש היקף גדול של דיור בר השגה והן זקוקות לכסף על מנת להתמודד עם הנטל הכלכלי חברתי. במקומות נוספים כגון בריטניה, קליפורניה והולנד, מאפשרים לרשויות לקבוע את היקף הדיור בר ההשגה בהתאם לצרכי המקום.

 

הבחירה בין בעלות לשכירות גם היא משתנה, אך מגורים בשכירות היא השיטה הנפוצה ביותר. במדינות כגון בריטניה, וארה"ב שילבו את היזמים בפרויקטים הללו והם אלה שמתחזקים את המבנים במשך 30-20 שנה. יחד עם זאת, בלא מעט מדינות קידמו יוזמות לדיור בר השגה בבעלות.

יוזמות כאלה ניתן למנות במדינות כגון: בריטניה, צרפת, ארה"ב, הולנד וספרד בהן נקבעו לשם כך קריטריונים לזכאות, הפחתה במיסים וסבסוד של מחיר הקרקע על מנת לאפשר את הרכישה. בהולנד למשל קיימים 300 אלף בתים בדיור בר השגה, מחציתם בבעלות.

 

קביעת הקריטריונים לזכאות, נעשית בדרך כלל באופן אחיד לכלל המדינה. אולם בארה"ב ובספרד למשל, מאפשרים לרשויות המקומיות להגדיר את הקריטריונים בהתאם לרצונם להטיב עם אוכלוסיה כזו או אחרת כגון זוגות צעירים, אוכלוסיה קשת יום, משפחות וכדומה.

 

אסטרטגיה נוספת לדיור בר השגה נעשית באמצעות הורדת חסמים שבחקיקה הקיימת אינם מאפשרים בניית דיור בר השגה, דוגמת דרישת חלק מהרשויות המקומיות בישראל לבניית דירות גדולות. בקנדה למשל השכילו לקדם רגולציה המאפשרת פיצול דירות ובניית דירות קטנות בתוך בתים צמודי קרקע. קיימות גם אפשרויות נוספות כגון הסבת מרתפים, מוסכים או חדרים אחרים בבית לטובת מגורים. דרישה כזו קיימת גם בנורבגיה מזה כמה שנים. אסטרטגיות נוספות הן שמירה על מלאי דיור בר השגה (במקרה של ישראל ניתן לתת כדוגמא את דירות הדיור הציבורי אשר מספרן הולך ומתמעט), וכן את הורדת מחירי הדיור על ידי הגדלת ההיצע.

 

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x