היזם שמתכנן לבנות 1,300 חדרי מעונות

בעוד הממשלה מדשדשת בהשגת היעד שהציבה לעצמה להקמת כ־5,000 חדרי מעונות סטודנטים עד סוף 2015, יזמים פרטיים החלו לאחרונה להיכנס לתחום במטרה להציע פתרונות מגורים זולים לסטודנטים. אחד הבולטים שבהם הוא עו"ד אמיר יקותיאל, הבעלים של חברת א.מ.י, אשר מקדם במקביל ארבעה פרויקטים בהוד השרון, צפת, הרצליה ונתניה, הצפויים להוסיף למאגר חדרי המעונות כ־1,300 חדרים (2,600 מיטות). לא מדובר בפילנתרופיה לשמה - יקותיאל מעריך שהיוזמה תניב לו גם תשואה גבוהה.

"רמת סיכון נמוכה"

"בתור סטודנט אני זוכר כמה היה קשה למצוא דירות להשכרה והמחירים היו מופקעים מצד בעלי הדירות. לכן אנחנו נכנסים לוואקום בתחום שכמעט ולא קיים, המדינה אומרת 'נעשה' אבל כלום לא קורה. כנכס מניב מבחינת תשואה לטווח הארוך אני מעריך שהיא לא תפחת מזו שמקבלים בענף המשרדים והמסחר", אומר יקותיאל. כל הפרויקטים יפעלו לפי סטנדרטים של CTS, ארגון הסטודנטים העולמי, ויכללו תקני חניה נמוכים בדומה לפרויקטים אחרים המיועדים לסטודנטים אשר יעמדו על יחס של 1:5 (מקום חניה בודד לכל חמש דירות).

לדבריו, מדובר בפרויקטים עם פוטנציאל לדירוג גבוה של טריפל A מכיוון שאין בהם תלות בשוכר עוגן יחיד, ולכן גם אם כמה סטודנטים יעזבו יחד, רמת הסיכון עדיין נחשבת לנמוכה. הוא משוכנע כי מדובר בפרויקטים שנמצאים בקונצנזוס של הרשויות, ולכן לא צפויות להם התנגדויות רבות וקידומם מהיר יחסית. אם המהלך יצליח, התוצאה שלו תהיה גם הורדת מספר הדירות המושכרות בשוק החופשי על ידי סטודנטים והחזרתן להיצע הדירות העומדות להשכרה, מה שעשוי לתרום להורדת מחירי השכירות.

בהוד השרון מדובר בפרויקט שיכלול כ־350 יח"ד על קרקע בשטח 11 דונם שנרכשה על ידי יקותיאל לפני כשש שנים. הקרקע ממוקמת מול אזור התעשייה נווה נאמן. המעונות צפויים לשרת את הסטודנטים ממכללת שערי משפט וממכללות נוספות שנמצאות בכפר סבא והסביבה. מדובר בקרקע שהייעוד המקורי שלה היה למרכז רפואי ונעשה לה שינוי ייעוד כך שתתאפשר במקום הקמתם של מעונות. כדי לקדם את התוכנית מול ועדות התכנון, נקבע מנגנון מסודר מול העירייה שאינו מאפשר את השכרת הדירות למי שאינו סטודנט או את מכירת הדירות.

לדבריו, התוכנית עברה את הוועדה המקומית ונתקלה בקשיים דווקא בוועדה המחוזית, הגוף שאמור ליישם את מדיניות הממשלה להגדלת מספר מעונות סטודנטים. לאחר שעברה את המשוכה הזו, התוכנית נמצאת כעת לפני קבלת היתרי בנייה. הוא הוסיף כי הפרויקט ייבנה במודל מעונות סטודנטים שיובא מאיטליה ומתקיים בסמוך לאוניברסיטאות. הכוונה היא ליצירת מתחם שכולל את כל הצרכים הדרושים למי שנמצא באקדמיה: שירותי מזון, כביסה, חדרי לימוד, מועדון סטודנטים, חניה לאופניים ואפילו בר שכונתי.

אמיר יקותיאל צילום: אוראל כהן

בשלב ראשון הפרויקט יורכב משמונה בניינים בני 4–5 קומות הכוללים כ־180 חדרים (כ־360 מיטות) לסטודנטים. המתחם יכלול דירות בשטח 30, 40 ו־70 מ"ר, ודמי השכירות החודשיים בהם יעמדו על כ־2,000 שקל בדירת החדר בשטח 30 מ"ר ועד 4,500 שקל לחודש לדירת 70 מ"ר המתאימה למגורים של שלושה סטודנטים. "השארנו שטח בשלב 2 בפרויקט למגדל נוסף שיספק את יתרת יחידות הדיור", הוא אומר. להערכתו, התשואה על הקרקע תעמוד על 11%–12%, מכיוון שמדובר בקרקע היסטורית שנרכשה במחיר נמוך.

בהרצליה מדובר בבניין הממוקם בלב העיר, ברחוב סוקולוב 81, ונרכש על ידי יקותיאל לפני חמש שנים. הבניין משתרע על שטח של כ־5,000 מ"ר ושימש בעבר כאולם אירועים (אולמי רון) משולב עם בניין משרדים. הכוונה היא להסב את הבניין למגורים כך שיכלול 100 דירות לסטודנטים, והקומה התחתונה תשמש כקומת שירות ותכלול חדרי לימוד, מכבסה וכדומה. עלות השיפוץ והתאמת המבנה מוערכת ב־38 מיליון שקל, ואישור הפרויקט נמצא כעת בדיון בוועדת הערר המחוזית.

3,500 שקל ל־3 חדרים

פרויקט נוסף שמקדם יקותיאל הוא על קרקע בבעלות קק"ל בשכונת דורה בנתניה. יקותיאל, המשמש כעו"ד של חברת הימנותא (חברה־בת פרטית של קק"ל), יזם את הפרויקט בקרקע שמוחזקת על ידיה ומסומנת בחלקה כשטח חום (ציבורי) ובחלק נוסף כשטח המיועד למגורים. הפרויקט צפוי לכלול כ־600 יח"ד בשלושה מגדלים. לדבריו, עיריית נתניה תומכת בפרויקט ואף התחייבה לסייע בשאטלים למכללת נתניה. לאחר השלמת הפרויקט יקותיאל ינהל אותו עבור החברה. הדירות צפויות להיות בנות 1–3 חדרים ללא סלון, ודמי השכירות החודשיים בהם יהיו נמוכים יחסית ויעמדו על כ־1,500–1,600 שקל עבור הדירות הקטנות וכ־3,500 לדירות של 3 חדרים. כמו כן סטודנט שיתרום לקהילה יקבל סבסוד בשכר הדירה. הפרויקט נמצא בשלב סיום הגשה לוועדה המקומית.

פרויקט שנמצא בשלבים ראשוניים יותר, ממוקם בצפת. מדובר בשלב של חיפוש קרקע בעיר, וכעת מתנהל משא ומתן עם כמה גורמים לרכישת קרקע שתהיה סמוכה לפקולטה לרפואה. החברה מתכוונת לפעול לפי תיקון 101 המאפשר להסב שטחים חומים (ציבוריים) למגורי סטודנטים. יקותיאל מעריך כי בשל מחירי הקרקע הנמוכים התשואות בצפת יהיו גבוהות מאלה שבהרצליה ובהוד השרון.