ישראל מובילה באירופה בשיעור הירידה בדמי השכירות למשרדים

בעוד בערים אחרות בעולם נשמרה יציבות יחסית במחירי השכירות במהלך הרבעון השני של 2014, ישראל היא בין המדינות הבודדות שנרשמה בהן ירידה; ירידות חדות יותר נרשמו רק בפולין וברומא. כך עולה ממחקר של פירמת הייעוץ CBRE על ענף המשרדים ב־42 ערים ב־27 מדינות.

בבחינת דמי השכירות ישראל ממוקמת ברבע התחתון של הטבלה, בין ערים כמו בריסל וברלין, בשל כ־270 יורו למ"ר לשנה. דמי השכירות הגבוהים ביותר נגבים במערב לונדון (1,444 יורו למ"ר לשנה) ובמוסקבה (876 יורו למ"ר לשנה), ולאחר מכן ברשימה: פריז, אזור הסיטי של לונדון, ז'נבה, ציריך ודובאי. חשוב לציין כי כלל החישובים מדברים על העיר תל אביב, כך שייתכן שהשוואה לערים אחרות היתה מעלה נתונים נמוכים יותר.

"בעתיד תהיה הצפה בשטחי משרדים"

לדברי ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים, שהיא נציגתה הישראלית של CBRE, במציאות חלו ירידות מחירים חדות אף יותר מאלה המתועדות במחקר: חברות ובעלי נכסים שמבקשים לשמר את דמי השכירות הגבוהים והיוקרה של הנכס שבבעלותם כדי לא לפגוע באפשרות מכירה או בדו"חות הבורסאיים מעדיפים לספק לשוכרים הטבות, כגון הורדה בדמי הניהול ותוספת חניות, ובתנאי שדמי השכירות לא ייפגעו. "למעשה הירידות כיום היו יכולות להיות חדות יותר בקלות, ובשל התנהלות בעלי הנכסים הן מופיעות בגרסה מרוככת יחסית", אמר מוקמל.

בנוגע לסיבות לירידת המחירים אומר מוקמל כי ערים המהוות מרכזי עסקים גלובליים מושפעות ממצב הכלכלה הרעוע בכל העולם, ואילו בישראל אמנם יש חברות בינלאומיות, אך ההשפעה שנמדדת כרגע מקורה בעיקר בהצפה בשוק המשרדים. "בישראל נבנו בשנים האחרונות שטחי משרדים בהיקפים גדולים, וגם בעתיד יש צפי להצפה בשטחי משרדים, לכן אנחנו רואים את המגמה השלילית, ולהערכתי תיתכן ירידה נוספת, ולכל הפחות מצב של קיפאון במחירי השכירות", הוא מסביר.

כמו כן, במדינות אחרות בעולם פועלים היזמים והרשויות למניעת תופעת ההצפה: כאשר מסתמנת ירידה בביקושים למשרדים, חלק מבנייני המשרדים מוסבים לטובת מגורים. בארץ, לעומת זאת, ראשי הרשויות מעדיפים בנייה של משרדים שתשלומי הארנונה בהם גבוהים יותר והשירותים שהרשות נדרשת לספק לשוכרים הם מעטים יחסית (ואינם כוללים גני ילדים ושטחים ירוקים רחבים, למשל). נוסף על כך, מנגנוני הבירוקרטיה הסבוכים במדינה מקשים מהלכים כאלה של שינוי ייעוד.

התשואה בישראל מהגבוהות באירופה

התשואה למשרדים בישראל, 7.5%, מצויה ברף הגבוה של המפה, כשהיא ממוקמת בין התשואות הגבוהות של מזרח אירופה לבין אלה של מערב אירופה. התשואה דומה לזו שבבודפשט, והערים הבאות ברשימה הן דובאי שבאיחוד האמירויות, ברטיסלבה שבסלובקיה וליסבון שבפורטוגל, שהתשואה בהן 7%. שלוש הערים שהתשואה בהן היא הגבוהה ביותר הן מוסקבה, בלגרד וסנט פטרסבורג - 8.5%, 9.5% ו־11% בהתאמה. בערים מערביות כבריסל, מרסיי וגלזגו התשואה נעה סביב 6%, ובערים מרכזיות יותר כמו לונדון (הסיטי), מינכן, פריז ושטוקהולם התשואות נמוכות יותר ונעות בין 4% ל־4.5%. התשואה הנמוכה ביותר בענף המשרדים האירופי היא בציריך - 3.2%.

מנכ"ל מאן נכסים ג'קי מוקמל: הירידות כיום היו יכולות להיות חדות יותר בקלות, ובשל התנהלות בעלי הנכסים הן מופיעות בגרסה מרוככת" צילום: איתן ריקליס

הסיבה היא שלשיעור התשואה יש קשר ישיר לשיעורי הריבית במדינה, ובישראל הריבית הגבוהה יחסית שניתנת ליזמים

יצרה מציאות שמחייבת אותם להעלות את דמי השכירות על מנת לקבל שיעור תשואה סביר.

בחינת תוצאות ענף המשרדים מראות כי הוא עדיין נחשב כדאי ליזמים. אמנם בשנה האחרונה נרשמו ירידות בדמי השכירות בתל אביב ובערים ספורות נוספות, אבל אם בוחנים את הנתונים המצטברים בחמש השנים האחרונות (מאז 2009), רואים כי דמי השכירות לא ירדו באף אחת מ־42 הערים המסוקרות. בכמחצית מהן לא חל שינוי כלשהו במחירי השכירות, ואילו ביתר הערים חלו עליות - בין 3.45% בסרביה לכ־45% בדבלין, אירלנד. בישראל שקלול נתוני חמש השנים האחרונות מעיד על עלייה של כ־12% בדמי השכירות.