שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
חדשות נדל"ן

מנכ"ל RFR ישראל: "עכשיו למדונה יהיה איפה להתארח בת"א"

שחר פרי מלווה כבר 7 שנים את פרויקט הדגל של החברה בארץ - הקמת מלון יוקרתי ביפו במקום מנזר. בין עבודות השימור המורכבות לבין הטיפול בנזירות הקשישות, הוא קובל על הבירוקרטיה הישראלית וטוען: "הזמן הוא האויב הגדול של היזם"

דותן לוי 08:1217.07.14

"צריך למצוא פתרון לקשיים הבירוקרטיים בישראל, כי הזמן הוא האויב הגדול של היזם. ככל שהפרויקט נמשך זמן רב יותר כך הוא עומד לעלות יותר כסף, ומי שמשלם את המחיר הוא הצרכן הסופי", כך אומר ל"כלכליסט" שחר פרי, מנכ"ל RFR ישראל.

 

חברת RFR, שהוקמה על ידי אייבי רוזן ומייקל פוקס, יהודים ממוצא גרמני שהגיעו לארה"ב בסוף שנות השמונים, נחשבת כיום לאחת משלוש חברות היזמות הפרטיות הגדולות שפועלות במנהטן, עם פורטפוליו נכסים העומד על כמיליון מ"ר, 85% מתוכם בניו יורק. לקראת סוף 2015 החברה עומדת לפתוח את בית המלון היקר ביותר בתל אביב - W - במתחם בית החולים הצרפתי ברחוב לואי פסטר ביפו. במקביל, פרי מנהל משא ומתן לרכישת כמה מתחמים נוספים בארץ, בין היתר כדי להקים מלון עירוני בתל אביב.

 

"נטוש, אבל מדהים"

 

בסוף שנות התשעים עבד פרי בבנק ההשקעות בר סטרנס ועסק במימון פרויקטים לחברות נדל"ן, משם עבר בתחילת שנות האלפיים לשמש כסמנכ"ל RFR בארה"ב, עד שב־2007 הגיע לארץ כדי לחפש הזדמנויות נדל"ניות. השניות הבודדות שבהן חלף על פני מתחם בית החולים הצרפתי ביפו הספיקו לו לדבריו להבין שזה בדיוק מה שהוא מחפש. גם סיור בתוך המתחם, אז מבנה מט לנפול, לא שינה את דעתו, המתחם ענה במדויק על דרישות החברה לכניסה לתחום המלונאות - מיקום ייחודי מחוץ לציר המלונאות של רחוב הירקון, שיוכל להתמודד עם שוק המלונאות התל אביבי הצפוף. "נסעתי ברכב עם מתווך לראות נכס אחר, עברנו ליד חזית הבניין ומיד זיהיתי שהוא נטוש. המתווך אמר שהוא למכירה. הבנתי שמדובר בנכס מדהים", הוא אומר.

 

בדיקה מהירה גילתה כי מי שהחזיק בבעלות במתחם הוא סיימון אליאס, איש עסקים יהודי המתגורר בארה"ב ומבעלי חברת אלקסיקו, הבונה בין היתר במנהטן. אליאס הוא חבר של אייבי רוזן, מבעלי RFR, כך שהליך הרכישה נסגר בין השניים במהירות. "זה היה צירוף מקרים נדיר, אייבי פשוט הרים אליו טלפון והעסקה נסגרה", מספר פרי. הרכישה בוצעה בתמורה ל־6.5 מיליון דולר, לא הרבה במונחים של השוק התל־אביבי גם באותם ימים.

 

איך אתה מסביר את העובדה שהנכס עמד תקופה ארוכה למכירה עד שהבחנת בו?

"לפעמים, כשאתה מגיע מבחוץ אתה לא נכנס לקיבעון מחשבתי. זה נכון גם לישראלים שמגיעים לניו יורק ורואים דברים שהמקומיים לא חשבו עליהם".

 

הנכס, שנבנה בסוף המאה ה־19, שימש עד לתקופת הרכישה כמנזר (בית החולים נסגר ב־1969). "כשקנינו את הנכס הנזירות עדיין גרו שם, הנזירה הכי צעירה היתה בת 85. בנינו להן מתחם חדש מעבר לכביש, הכל היה מט לנפול ומתקלף. כיוון שלמקצוע הנזירות כבר אין ביקוש, במנזר הזה נשארו רק ארבע נזירות, ולאחרונה הן עברו למרכז שלהן בירושלים".

 

את הנכס בונה פרי עבור RFR כבר כמה שנים, בהליך שימור מורכב שלווה גם בחפירות ארכיאולוגיות. המתחם נחשב לפרויקט השימור הפרטי היקר בישראל, עם עלויות שימור שיעמדו על כ־40 מיליון שקל - סכום לא מבוטל כאשר מדובר בפרויקט שעלות הבנייה הכוללת בו עומדת על כ־180 מיליון שקל (ללא הקרקע). "אין הרבה פרויקטים שיש בהם גם אלמנטים של ארכיאולוגיה וגם של שימור, ולכן עד היום אף פרויקט בישראל לא הגיע להיקפים האלה ולמורכבות הזו. התנהלנו בחוסר ודאות רב מאוד בגלל החפירות ורשות העתיקות".

 

  שחר פרי (47); מצב משפחתי: נשוי + 2; מגורים: רמת השרון; תפקיד: מנכ"ל RFR ישראל; תפקיד קודם: סמנכ"ל RFR בארה"ב; השכלה: תואר ראשון בראיית חשבון מאוניברסיטת ת"א, תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת קולומביה, ניו יורק שחר פרי (47); מצב משפחתי: נשוי + 2; מגורים: רמת השרון; תפקיד: מנכ"ל RFR ישראל; תפקיד קודם: סמנכ"ל RFR בארה"ב; השכלה: תואר ראשון בראיית חשבון מאוניברסיטת ת"א, תואר שני במינהל עסקים מאוניברסיטת קולומביה, ניו יורק צילום: אוראל כהן

 

הפרויקט יכלול מלון בן 125 חדרים, שיפעל במבנה ההיסטורי שבו פעל בית החולים ולצדו נבנה מתחם מגורים חדש הכולל 38 דירות. בסך הכל מדובר בכ־20 אלף מ"ר, מתוכם כ־15 אלף מ"ר למלונאות.

 

יש מקום לעוד מלון יוקרה בארץ?

"שוק המלונאות בישראל סובל ממחסור בחדרים בכלל ובקטגוריית היוקרה ובפרט. בירושלים יש קינג דיוויד וממילא ובתל אביב אין בכלל, אבל לא כל החדרים יעלו 1,500 דולר ללילה. המלון יהיה מהיקרים בארץ אבל יהיו גם חדרים מעט זולים יותר. אחת הסוויטות שלנו, למשל, תהיה בגודל של 130 מ"ר. בפעם הבאה שמדונה תגיע לסיבוב הופעות בארץ היא תתאכסן אצלנו".

 

במקביל לפעילות הקמת המלון, פרי אחראי גם על קידום מכירת הדירות במתחם. במסגרת זו החברה מציעה מגוון דירות, והבסיסית שבהם היא דירת 2 חדרים בשטח של 70–90 מ"ר שנמכרת במחירים שיתחילו בכ־4 מיליון שקל ועולים בהדרגה לדירות היוקרה, שנמכרות ב־12–15 מיליון שקל, ועד לפנטהאוז בשטח 450 מ"ר שנמצא כעת במו"מ למכירתו ב־58 מיליון שקל. עד כה נמכרו כ־25% מהדירות בפרויקט. עם זאת, לפי פרי, "אנחנו לא לחוצים למכור כרגע כי המחירים רק עולים. התחלנו במכירות בקיץ שעבר וראינו את המגמה בעליית המחירים ככל שהפרויקט מתקדם".

 

משתלם לכם להשקיע זמן כה רב בפרויקט אחד בישראל?

"ישראל אכן דורשת הרבה הון והרבה זמן, וקשה לה להתחרות בהזדמנויות הגלובליות. כשנכנסנו לארץ רצינו לפתוח 3–4 פרויקטים בתל אביב ועוד פרויקט או שניים בירושלים. את הפרויקט הזה קנינו ב־2007 והוא יסתיים רק בסוף 2015, כלומר, אני מתעסק 7–8 שנים עם פרויקט קטן, אין הרבה פרויקטים כאלה בהיסטוריה של RFR. חלק מזה בגלל האספקט של השימור והארכיאולוגיה, אבל גם בגלל הבירוקרטיה".

 

"לא הורדנו מחירים"

 

לאורך שנות פעילותו בחברה נאלץ פרי להתמודד עם לא מעט משברים. כך למשל, ב־2004 עבר לעבוד בלאס וגאס לאחר שרכשו מתחם מסחרי הצמוד למלון אלאדין. מדובר במתחם מפורסם שבעליו החליטו לחדשו על ידי הפיכתו למרכז מסחרי עם מוטיב מדברי. "אחרי 11 בספטמבר העיר היתה מתה, ומוטיב ערבי לא דיבר לאנשים, כך המלון והמרכז המסחרי הצמוד אליו פשטו את הרגל. החברה שבנתה את זה ניסתה להיפטר ממנו, וקנינו את החלק המסחרי.

 

המסקנות שלנו היו שצריך להיפטר מהמוטיב הערבי ולגרום לאנשים לראות אותו, אבל לא ידענו באמת אם זה יצליח. שיפצנו ב־40 מיליון דולר, פתחנו אותו מחדש וזה הפך להיות הצלחה פנומנלית. קנינו את זה ב־200 מיליון דולר (לפני שיפוץ - ד"ל) והיום אנחנו מקבלים הצעות בהיקף של מיליארד דולר". בהמשך רכשה RFR נכס במיאמי שיועד להקמת מלון ודירות. הבנייה החלה ב־2006 והסתיימה בלב המשבר הכלכלי ב־2009 בהשקעה של כחצי מיליארד דולר.

 

כמי שחווה את שני המשברים, היה דמיון ביניהם?

"אי אפשר להשוות את זה למשבר של התאומים שבו היתה תקופה קצרה יחסית של עצירה מוחלטת. המשבר של 2008 היה ממושך, ובתוך המציאות הזו השקנו מלון חדש במיאמי באחת הערים שחטפה את המשבר הכי חזק. הבנקים לא נתנו משכנתאות, חלקם פשטו רגל, ואנשים ששילמו לנו מקדמות נשארו בלי כסף או שהחליטו להיפרד מה־20% ולצאת מהעסקה. לא ידענו מה הולך לקרות, אבל נקטנו קו מאוד נוקשה של לא להוריד מחירים. הדירות הצדיקו את זה, אבל היו 6–8 חודשים שפשוט היה מת, אנשים חיכו ולא היה לאף אחד כסף כי היה צריך להביא 100% הון מהבית. למזלנו בבנק השכילו להבין את הפוטנציאל של הפרויקט ולא אילצו אותנו לבצע מכירת חיסול שבה הם היו סופגים מכה קשה. הראשונים שרכשו היו אירופים ואחריהם באו דרום אפריקאים, המלון נפתח ואז החלו להגיע גם אמריקאים. אחרי השנה הקשה הזו התחלנו להעלות מחירים, ואנשים שוויתרו על העסקה רצו לרכוש אבל הודענו להם שכבר מכרנו את הדירות שלהם והם הפסידו את הכסף".

 

 

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x