דואר אדום ועידות

הממוצע יביא את הבשורה

כיום מי שמציע את המחיר הגבוה במכרזי המינהל זוכה. מחיר ממוצע ובחירת זוכה בהגרלה יאפשרו לצנן את השוק

אהוד המאירי 11:5720.03.14

הממשלה, על משרדיה השונים, מנסה לאורך כל הדרך להוריד את מחירי הדירות ולהתמודד עם בעיית הנדל"ן. לרוב היא נצמדת לטיפול בבעיית הביקוש ומנסה לצנן אותו על ידי הטלת מגבלות על היקף המשכנתאות, העלאת מס הרכישה על דירות של משקיעים, או על ידי שינויים בחוק מיסוי מקרקעין וכדומה. עם זאת, בתקופה האחרונה חזר לכותרות "מחיר מטרה", פתרון שמגיע דווקא מזווית ההיצע, כאשר הכוונה היא לקבוע מחיר גג לדירות (וספק אם התוכנית תיושם באזורי הביקוש).

מתעלמים מהשיטה הנהוגה

כל הרעיונות והדרכים המגויסים לניסיון לצנן את שוק הנדל"ן, מתעלמים מהשיטה הנהוגה על ידי מינהל מקרקעי ישראל לשיווק מכרזי קרקעות ליזמים ולקבלנים. השיטה היא הגורם העיקרי לעליית מחירי הקרקעות, בעיקר באזורי הביקוש. איך בעצם פועל המינהל? הוא דואג לפרסם מכרזים למכירת קרקעות ובהם מציג את מחיר המינימום המבוקש לאותה קרקע, כאשר לעתים רחוקות הוא מפרסם במכרז גם את שומת השמאי הממשלתי. ומי זוכה במכרז? הזוכה הוא המציע שמוכן לשלם את התמורה הכספית הגבוהה ביותר על הקרקע מבין כלל המציעים. פועל יוצא מכך הוא שמינהל מקרקעי ישראל מתנהל כארגון מונופוליסטי המרשה לעצמו למכור לכל המרבה במחיר. הרי לו השליטה הכמעט בלעדית על כמות קרקעות מוכנות לבנייה, והוא מחפש את אותו גורם שיהיה מוכן לשלם כמה שיותר, בדיוק כמו סוחר שמנסה למכור ביוקר ולמקסם את הרווח שלו.

כשהמינהל קובע מחיר מינימום נמוך מהשומה שנקבעה על ידי השמאי הממשלתי, הוא מצהיר בכך כי הוא מוכן למכור את הקרקע במחיר נמוך יחסית משווייה. אך בפועל, מה שקורה הוא שהמחיר הזוכה הוא הגבוה ביותר, אז איפה ההנחה? בדיקה של כמה מכרזים בשנה האחרונה מראה שהפער בין מחיר המינימום למחיר הזכייה מגיע לכ־50% ואף פי 25 ממחיר המינימום.

כדי לקבוע את המחיר ה"ממוצע", יהיה חייב המינהל להתחשב בכלל ההצעות של היזמים ויסכם את כל המחירים — זה יהיה מחיר הקרקע צילום: ענר גרין

למכור לפי השווי האמיתי

כל עוד הביקוש בארץ גובר על ההיצע, שיטה שבה ההצעה הגבוהה ביותר היא הזוכה, גורמת לכך שכל עוד מגמת הביקוש בשוק הנדל"ן בישראל תימשך, המחיר הגבוה הזוכה ישמש כבסיס מינימלי במכרז הבא. השאלה העולה היא אם יש שיטה אחרת שבה ייבחר הזוכה במכרז שלא לפי המחיר המרבי? מינהל מקרקעי ישראל הרי לא ימכור קרקע במחיר הנמוך ממחיר המינימום, ומנגד, לא הגיוני שהוא ימכור רק למרבה במחיר, בשיטה שכאמור דוחפת את מחירי הקרקעות למעלה. הכי נכון היה אם המינהל ימכור את הקרקע במחיר השווה לשווייה האמיתי, כלומר במחיר הממוצע שהוצע באותו מכרז.

כדי לקבוע את המחיר ה"ממוצע", יהיה חייב המינהל להתחשב בכלל ההצעות של היזמים, מההצעה הנמוכה ביותר ועד לגבוהה ביותר, יסכם את כל המחירים המוצעים ויקבע את המחיר הממוצע - וזה יהיה מחיר הקרקע. לאחר שייקבע המחיר הממוצע, תמוין רשימת המציעים, ואלו שהציעו מחיר שווה או גבוה מהממוצע ישתתפו בהגרלה, והזוכה ישלם את המחיר הממוצע. שיטה כזו תביא לכך שליזמים לא יהיה תמריץ להציע מחיר גבוה במיוחד, מחיר גבוה לא מבטיח זכייה במכרז, אלא רק מעלה את המחיר הממוצע. שיטה כזו מתחשבת בדרך כלל במחיר ה"אמיתי" של הקרקע, שאותו העריך שמאי ממשלתי.