בלעדי לכלכליסט
החמצן כולל מע"מ: קרן האשראי לבנייה למגורים יוצאת לדרך
לאחר דיונים של 15 חודשים הושגה הסכמה בין האוצר לבין הבנקים להקמת קרן להגדלת האשראי לקבלנים. המע"מ, שנאמד ב־7.5 מיליארד שקל ומשולם כיום בערבויות לרוכשי הדירות, יעבור לקרן ויאפשר לבנקים לתת עוד אשראי ליזמים
פריצת דרך שתזרים אשראי נוסף לבנייה למגורים: בין משרד האוצר, המפקח על הבנקים והבנקים הגדולים בישראל הושגו הבנות בנוגע לקרן האשראי לקבלנים, שעליה הכריז שר האוצר הקודם ד"ר יובל שטייניץ כבר לפני יותר משנה. בשבועות הקרובים צפוי לפרסם דודו זקן, המפקח על הבנקים בבנק ישראל, הנחיות בעניין, וזאת בעקבות פגישה שקיימו הצדדים לאחרונה. הפגישה נערכה בהשתתפות זקן, מנהלי סקטור הנדל"ן בחטיבות העסקיות של הבנקים, נציגי איגוד הבנקים ונציגי האוצר ורשות המסים, וככל הנראה תביא את זקן לפרסם הוראה על הקמת הקרן בתוך כמה שבועות - כך נודע ל"כלכליסט".
- "מחירי הדירות יעלו השנה באופן מתון"
- הקבלנים: הארכת תיקון לחוק מיסוי מקרקעין יצמצם האשראי לבנייה ב-4 מיליארד שקל בשנה
- הבנקים חונקים את האשראי לקבלנים
עוד נודע ל"כלכליסט" כי פריצת הדרך באה לאחר שהאוצר הסכים לגישת הבנקים כי במקרה של כשל בפירעון האשראי שהעניק הבנק, האחריות למינוי כונס ללווה תהיה באחריות הבנקים. זאת לאחר שהאוצר ביקש שאחריות זו תהיה בידיו. לדידם של הבנקים, הם מנהלי הפרויקטים והמממן העיקרי, כך שלא ייתכן שלאוצר - שאחראי רק על נתח קרן המע"מ - תהיה האחריות על מינוי הכונס.
בעקבות פעילות לובי חזקה של הקבלנים, שסבלו ממצוקת אשראי, הכריז ביולי 2012 משרד האוצר על הקמת קרן אשראי שתפעל לשחרור אשראי נוסף. מכיוון שבהתאם להוראות בנק ישראל רשאים הבנקים להשקיע עד 22% מתיק האשראי שלהם בענף הנדל"ן והתשתיות, ומכיוון שרוב הבנקים התקרבו לתקרת מגבלת האשראי הענפית, אין כמעט אשראי נוסף לענף הנדל"ן במערכת הבנקאית.
בתוך המגבלה הענפית "נספר" גם רכיב המע"מ כחלק אינטגרלי ממחיר הדירה, לדוגמה: 180 אלף שקל מתוך דירה שעולה מיליון שקל. היקף ההון הכולל המוקצה על ידי הבנקים לטובת הערבויות שהם מעניקים כנגד כספים שהועברו למע"מ עומד על כמה מיליארדי שקלים. הסכום אף גדל לאחרונה בעקבות עליית שיעור המע"מ מ־17% ל־18%.
וכאן נכנסת לפעולה קרן האשראי - שהכנת המתווה שלה והדיונים המשפטיים סביבה, לרבות התנגדות של החשבת הכללית במשרד האוצר, שהוסרה, ארכו 15 חודשים. הקרן תבטיח לבנקים את החזר רכיב המע"מ במקרה של אי־תשלום. ובינתיים, 18% מהכספים שמעבירים הקבלנים לחשבונות הליווי הבנקאיים של הפרויקטים שהם בונים לשם כיסוי ערבות חוק המכר - מדובר בערבות מלאה לרוכשי הדירות, שנועדה להגן עליהם מפני קריסת קבלן שתותירם ללא דירה בדומה למקרה חפציבה - יוכלו להשתחרר למתן אשראי נוסף, בין השאר לקבלנים.
"המדינה אוהבת לסבך קצת את העניינים"
לפי נתוני התאחדות בוני הארץ, חמישית - 42 מיליארד שקל - מתוך אשראי בסך כולל של כ־210 מיליארד שקל שמוקצה מדי שנה לענף הבנייה והתשתיות, מרותקת לטובת ערבויות חוק מכר. הסכום, 42 מיליארד שקל, מבטא את מחירן של עשרות אלפי דירות חדשות שנמכרו, נמצאות בבנייה וטרם נמסרו.
מתוך סכום זה, 18% או 7.5 מיליארד שקל, ניתנים כערבות על רכיב המע"מ בדירה. אבל המתווה של הקרן לא היה בדיוק הילד שלו פיללו הקבלנים. "ההתאחדות יזמה הצעה שבמקום שתינתן ערבות על כל הסכום, הקבלנים ייתנו ערבות רק על המחיר שעובר לחשבון הליווי שלהם ולא לרשויות המס, דהיינו ללא מע"מ", אמר ל"כלכליסט" עו"ד אמיר הלר, סמנכ"ל ומנהל אגף יזמות ובנייה בהתאחדות בוני הארץ. "על המע"מ לא צריך לתת ערבות.
אנחנו הצענו שהרכיב יוחרג מהערבות. אבל כמו בהרבה מקרים, המדינה אוהבת קצת לסבך את העניינים, והוחלט שהבנקים יבוטחו על ידי קרן שתבטיח להם החזר מע"מ במקרה שיש דיפולט (אי־תשלום)".
הלר הוסיף כי "המתווה הנוכחי הוא טוב כי הוא משחרר אשראי, והבנקים פחות במצוקה ויוכלו להקצות יותר כסף לפרויקטים. אבל הקבלן ישלם את מלוא הסכום ועמלות המימון יגולגלו על רוכשי הדירות. הבנקים עכשיו צריכים לעשות התאמות, דיווחים תקופתיים לרשויות המס, ייעוץ משפטי וכדומה - עוד בירוקרטיה זה עוד כסף. אנחנו רצינו שזה לא יעלה לבנקים כסף ושזה לא יתגלגל עלינו ועל רוכשי הדירות. אנחנו נגד כל התייקרות הנובעת מרגולציה - זה פוגע בציבור ובקבלנים".
הלר מציין כי עלות המימון מתוך מחיר דירה עומדת כיום על 4%, זינוק של 50% בהשוואה ל־2010. לדבריו, אם יתווספו עלויות מימון חדשות כתוצאה מהקמת הקרן, יש סכנה שרוכשי הדירות ייפגעו. מקורות בכירים המעורים במהלך אמרו ל"כלכליסט" כי אחד המכשולים שעמדו בפני הקמת הקרן היה דרישת הפיקוח על הבנקים, שהבנקים יעבירו נתונים על הלקוחות שהוענק להם אשראי על בסיס קרן המע"מ - דרישה שלה התנגדו. הבנקים טענו כי דרישה שכזאת, שבמסגרתה יידרשו למסור גם את שמות הלקוחות ונתונים אחרים, תדרוש מהם היערכות כספית והשקעה בתוכנות שיתמכו בכך, כך שהאופרציה הדרושה כדי להצטרף לקרן תפגע בכדאיותה.
אמיר הלר (מימין) סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ וראובן קוגן סגנו היוצא של הממונה על התקציבים באוצר צילום: כפיר סיון, מיקי נועם אלון בינתיים, במסגרת המהלך המשמעותי האחרון שהוביל ראובן קוגן, סגנו היוצא של הממונה על התקציבים באוצר, הושגו הבנות בין הצדדים, כי לאחר שתפורסם הוראת המפקח על הבנקים יודיע כל בנק אם ברצונו להצטרף לקרן או לא. ההערכות הן שבנק הפועלים, בנק לאומי ובנק מזרחי טפחות ייכנסו להסדר בשבועות הקרובים, ואחריהם יצטרפו הבנקים הנותרים. אך בעתיד, ספק אם הבנקים ישתמשו בכספי הקרן בעת הענקת האשראי, שכן לא כולם הגיעו לתקרת האשראי.
לא מן הנמנע כי נטיית הבנקים להצטרף לקרן נובעת, למרות חוסר הכדאיות הכלכלית, מחשש מהביקורת הציבורית שהם עלולים לספוג אם יתברר כי העדיפו שלא לשתף פעולה עם התוכנית, שנועדה לסייע להגדיל את היצע האשראי לקבלנים במטרה להגדיל את היצע הדירות ולבלום את הזינוק במחירי הנדל"ן למגורים.
חשוב להדגיש כי הקרן תסייע לבנקים לשחרר אשראי לכל מטרה שירצו, לא רק לבנייה למגורים. "ברגע שמשתחרר לבנק אשראי, הוא לא צבוע בצבע מסוים. הבנק יכול לשחרר את הכסף לכל הצרכים, בין היתר לנדל"ן", קובל הלר. "זה לא נותן שום עדיפות לבנייה למגורים. ביקשנו שיחייבו אותם, אך לא נתקלנו באוזן קשבת".
ירידה בחשיפה של הבנקים לנדל"ן
על פי ההנחיות של בנק ישראל, יש מגבלה על הבנקים להעניק אשראי לענף מסוים בהיקף של יותר מ־22% מסך תיק האשראי שלהם. נכון לסוף חודש יוני, היקף ההלוואות, לא כולל משכנתאות, שהעניקו שני הבנקים הגדולים - לאומי והפועלים - בענף הנדל"ן עומד על 21.5% ו־15.7% בהתאמה. אולם בשנה האחרונה סובלים הבנקים דווקא מירידה בביקושים לאשראי מצד קבלני המגורים, מגמה שסייעה לבנקים הגדולים להקטין במהלך התקופה את החשיפה לנדל"ן לעומת יוני אשתקד, אז שיעור ההלוואות שהעניקו לאומי והפועלים לבינוי ונדל"ן מסך תיק האשראי עמד על 21.8% ו־20.6% בהתאמה.
לירידה בחשיפת הבנקים לבינוי ונדל"ן תרמו גם רצונם של הבנקים להקטין את סיכון האשראי בענף הנדל"ן, ובעיקר העלייה בקצב הענקת המשכנתאות, שהביאה להרחבת תיק האשראי של הבנקים ותאמה את נתוני בנק ישראל שהצביעו על עלייה חדה בהיקף המשכנתאות במהלך השנה האחרונה. ואם לא די בכך, בניגוד לשני הבנקים הגדולים במשק, הבנקים האחרים מרוחקים יותר מתקרת האשראי לענף, כך שקשה להסכים עם גישת האוצר על כך שענף הנדל"ן סובל ממחנק אשראי. אם הקבלנים אכן חווים מצוקה שכזו, מחנק האשראי נובע מכך שהבנקים הגדירו לעצמם את היקף החשיפה שאליו מוכן כל אחד מהם להיחשף בכל ענף, כך שהיקף האשראי שזמין לנדל"ן נמוך מזה המשתקף בדו"חות הבנקים. ימים יגידו אם הקרן אכן תסייע להגדלת האשראי למימון פרויקטי מגורים.
באוצר אישרו שאכן יש התקדמות, אך ביקשו שלא להתייחס לפרטים בשלב זה.
