$
חדשות נדל"ן

ראיון כלכליסט

"הבנייה של צמודי קרקע יוצרת רמות מחירים גבוהות"

ד"ר רפאל בוסטיק, שעזר לברק אובמה להוציא את ארה"ב ממשבר הדיור ב־2008, ממליץ לשנות את מדיניות התכנון בארץ, המום מכך שהמגבלות על המשכנתאות לא הורידו את המחירים ועדיין לא רגוע לגבי מצב הנדל"ן בארה"ב

עינת פז-פרנקל 10:5512.06.13

"מצוקת הקרקעות היא אתגר עצום לישראל. משום שהארץ שלכם קטנה, האלמנט המשמעותי ביותר בהורדת מחירי הדיור הוא הגדלת היצע הקרקעות לבניית דירות ומקסום הקרקע על ידי בנייה לגובה", כך אומר ד"ר רפאל בוסטיק, עד לאחרונה יועץ בכיר בנושאי דיור לנשיא ארה"ב ברק אובמה, בראיון בלעדי ל"כלכליסט". "המצב שבו כמעט שליש מהתחלות הבנייה בארץ הן בצמודי קרקע מייצר רמות מחירים גבוהות והיפר־ביקוש. צריך לשקול לשנות את מדיניות התכנון".

לדבריו, "השאלה היא האם במושגים של ביקוש והיצע יש מספיק התחלות בנייה. כי כשיש מצוקת היצע, המחירים עולים. בארה"ב, כשהמחירים עלו, צצו מוצרים פיננסיים חדשים ומפתים - כך נוצר עודף ביקוש לדירות, ואנשים לקחו על עצמם סיכון גדול יותר מזה שהם יכלו להתמודד עמו".

 

רפאל בוסטיק. על דיור ציבורי: "אנחנו מעניקים סיוע ומשלמים שכר דירה, אבל לא בונים יותר דיור ציבורי. אנחנו בודקים את מחירי השכירויות ומעדכנים את התשלום שלנו" רפאל בוסטיק. על דיור ציבורי: "אנחנו מעניקים סיוע ומשלמים שכר דירה, אבל לא בונים יותר דיור ציבורי. אנחנו בודקים את מחירי השכירויות ומעדכנים את התשלום שלנו"

 

בוסטיק יגיע לארץ בשבוע הבא וישתתף בכנס האגודה האמריקאית לכלכלת נדל"ן, שייערך בקמפוס האוניברסיטה העברית בירושלים בתאריכים 23–26 ביוני. הכנס מאורגן על ידי האוניברסיטה העברית, הטכניון, אוניברסיטת תל־אביב, המרכז הבינתחומי הרצליה, UCLA והאוניברסיטה של בריטיש קולומביה.

 

הזהיר משוק המשכנתאות רגע לפני הקריסה

ב־2007, שנה לפני שהתפוצצה בועת הנדל"ן בארה"ב, קרא בוסטיק לבנקים ולמשקיעים המוסדיים לתת תשומת לב גדולה לשוק משכנתאות הסאב־פריים בראיון עיתונאי שהוכתר בדיעבד כנבואי.

 

בוסטיק הוא ד"ר לכלכלה מאוניברסיטת סטנפורד והוזמן על ידי מקורבי הנשיא אובמה לשרת כיועץ בכיר לממשל. בשנים 2009–2012 הוא הוביל את המדיניות שנועדה לייצב את מצבו של שוק הדיור והמשכנתאות בארה"ב לאחר המשבר הגדול של 2008. לאחרונה חזר לאקדמיה והוא מכהן כראש בית הספר לממשל באוניברסיטת דרום קליפורניה בלוס אנג'לס.

 

בוסטיק חקר ועיצב את המדיניות שעצרה את הסחף בעיקולי הבתים - 1.8 מיליון יחידות דיור קיבלו צווי עיקול ב־2012, לעומת 2.8 בשנת 2009, ועזרה לייצב את הכלכלה במתן סיוע לבעלי בתים בקשיים. הוא מאמין שירידה חדה במחירי הדירות היא שהובילה למשבר הכלכלי בסוף 2008, ומבסס זאת בין השאר על מחקר בן שלוש שנים שערך, שהראה כי צרכנים חותכים באופן הדרמטי ביותר את ההוצאות שלהם כאשר ערך הבית שלהם יורד, ובכך תורמים להאטה בכלכלה.

 

נשיא ארה"ב ברק אובמה. מספר עיקולי הבתים ירד נשיא ארה"ב ברק אובמה. מספר עיקולי הבתים ירד צילום: איי אף פי

 

"אנשים מבינים שיש סיכון ברכישה ועוברים לשכירות"

בוסטיק נדהם לגלות כי הדרישה החדשה יחסית בישראל להון עצמי של 40% בנטילת משכנתא רק הבריחה משקיעים מהשוק, אך לא הורידה את מחירי הדירות. "כנראה אין מטה קסם, צריך לעשות קצת מכל דבר", הוא אומר.

בוסטיק מציין כי תוכניות ממשלתיות למתן תמריצים והטבות ליזמים שמקימים מתחמי דיור להשכרה פועלות היטב בארה"ב. נראה כי לישראל, שבה עדיין לא הצליח להמריא תחום הבנייה להשכרה, יש מה ללמוד מארה"ב בתחום, לבטח כאשר על השולחן מונחת התוכנית הממשלתית להקמת 150 אלף יחידות דיור.

 

"תוכניות של החזרי מס לקבלנים ייצרו בארה"ב בשנים האחרונות מחצית ממספר יחידות הדיור להשכרה", הוא מסביר. בשנה החולפת החלה בנייה של 417 אלף יחידות להשכרה, המספר הגדול ביותר מאז 2008.

 

"שיעור הבעלות על בתים צנח בארה"ב מ־69% בשנת 2005 ל־65% השנה וצפוי להמשיך ולרדת", מעריך בוסטיק. "משפחות מבינות שיש סיכון ברכישת בית ובבעלות על נכס למגורים - וזה דבר חיובי, כי אנשים מקבלים החלטות טובות יותר".

 

מה לגבי דיור ציבורי? האם הממשלה צריכה לספק דירות למעוטי יכולת?

"הממשל מעניק סיוע בעיקר במסגרת תוכנית שבאמצעותה משלמת המדינה ישירות את שכר הדירה לבעלי בתים. לסיוע זכאיות כ־3 מיליון משפחות מעוטות יכולת. אנחנו לא בונים יותר דיור ציבורי".

 

גם בישראל כבר לא בונים דיור ציבורי, אבל הסבסוד החודשי שניתן לזכאים לא תמיד מצליח לכסות את שכר הדירה.

"אנחנו מבצעים באופן תקופתי הערכה של מחירי השכירויות ומבססים עליהם את הסובסידיה, כדי שתספיק לכסות את כל או רוב העלות. זה עשוי להיות מודל טוב גם לישראל".

 

מלוס אנג'לס, שם זינקו מחירי הדירות ב־19% בשנה החולפת, משקיף בוסטיק על ארה"ב כולה, שבה עלו מחירי הדירות בכ־12% בממוצע באותה התקופה.

 

האם אתה חושש שבועת הנדל"ן בשוק האמריקאי מתנפחת מחדש?

"אני לא מודאג, רק מעט לא רגוע. יש כאן פעילות ענפה של משקיעים וקרנות פרטיות, שמחסלים את מלאי הדירות. קרנות כמו בלאקסטון קונות במכירות פומביות, משפצות את הבתים, ואז מוכרות אותם. השאלה מתי הן יעשו אקזיט. אם הן ימכרו הרבה דירות בבת אחת תהיה לזה השפעה שלילית על המחירים".

 

רפאל בוסטיק

תפקיד: ראש בית הספר לממשל, אוניברסיטת דרום קליפורניה

תפקידים קודמים: יועץ בנושאי דיור לנשיא ארה"ב ברק אובמה, כלכלן בכיר בפדרל ריזרב

השכלה: תואר ראשון בכלכלה ופסיכולוגיה בהרווארד, דוקטורט בכלכלה בסטנפורד

בטל שלח
    לכל התגובות
    x