נכס זול מעיד על עסקה טובה? לא בהכרח

השקעה בנדל"ן, בכל מדינה, היא עסק מורכב. מדובר בלא מעט כסף ופער הידע והתרבויות מקשה על השקעות במדינות אחרות. כדי להצליח חשוב לדעת להפריד בין מיתוסים ואמיתות. להלן שבעת המיתוסים הנפוצים ביותר על השקעות נדל"ן:

1. נדל"ן הוא עסק פשוט

אנשים רבים חושבים שכדי למצוא השקעה טובה בנדל"ן צריך פשוט להגיע לאזור, ולחפש נכסים להשקעה. אמנם כדי לקנות דירה או בית ולהשכיר אותו לא צריך תואר מהטכניון, אולם כאשר מדובר בהבדל בין השקעה טובה לבין השקעה גרועה דרוש ידע ונסיון. השקעה לא טובה יכולה להמיט אסון כלכלי על המשקיע. מעבר לכך, כמו בכל תחום ישנם מקצוענים, חובבים, שרלטנים וברי-מזל.

בית למכירה בארה"ב. השקעה לא טובה יכולה להמיט אסון כלכלי על המשקיע צילום: בלומברג

בית למכירה בארה"ב. השקעה לא טובה יכולה להמיט אסון כלכלי על המשקיע	צילום: בלומברג

2. מחיר זול = השקעה טובה

רבים המשקיעים שמתפתים למחירי נכסים נמוכים. הם מעוניינים לקנות יותר מנכס אחד,  ומבקשים למקסם את רווחיהם בקניית כמות גדולה של נכסים זולים. אין טעות גדולה מזו. יש לזכור כי אין ארוחות חינם: קנייה של נכס מתחת ל-50 אלף דולר דורשת בדרך כלל חקירה לפשר המחיר הנמוך.  ברוב המקרים מדובר באזורים בעייתיים או במלכודת במסווה של הזדמנות.

3. קנייה מתחת למחיר השוק = השקעה טובה

משקיעים מתחילים חושבים שמחיר נכס נמוך לעומת הנכסים השכנים מעיד על עסקה טובה.  המוכרים מודעים לכך ולכן כמעט כל נכס הטומן בחובו אתגר מסוים יפורסם כהזדמנות לקנייה מתחת למחיר השוק.

"מחיר השוק" הוא מושג עמום. עיקר ייעודו הוא לתת תחושה למשקיע שביצע קנייה טובה. מחיר הנכס מושפע ומחושב לפי האזור, הנכס ומצב. נוח לחשוב שמחיר השוק הוא  ממוצע של כל הנכסים באזור, אך למעשה הוא המחיר שה"שוק" מוכן לשלם על הנכס.

קנייה מתחת ל"מחיר השוק" אינה בהכרח מעידה על עסקה טובה. חשוב מכך - קנייה במחיר המבוקש ומעליו אינה מעידה על עסקה לא טובה. רוב העסקאות הטובות נמכרות במחיר השוק שכן המחיר המבוקש בדרך כלל משקף את מצב הנכס והאזור.

חשוב לזכור שרווחיות ופוטנציאל של נכסים אינם תלויים בקנייה מתחת למחיר השוק, אלא בניתוח שוק נכון, בתכנית עסקית נבונה וניהול נכון.

4. העסקאות הטובות הן אך ורק בנקודת שפל המחירים

זהו מיתוס שנהפך כמעט לסיפור גבורה על אלה שקנו "רגע לפני שהשוק עלה". בדומה לקנייה מתחת למחיר השוק מדובר בסיפור פסיכולוגי נחמד שהמשקיע מספר לעצמו, אולם הוא יכול גם לעכב רכישות טובות.

בית למכירה בקליפורניה, ארה"ב. מיתוס על אלה שקנו "רגע לפני שהשוק עלה" צילום: אי פי איי

במוחו של המשקיע מקוננת תמיד השאלה: האם לא כדאי לחכות עוד קצת ולקנות כשהמחירים נמצאים בנקודה הנמוכה ביותר? המשקיעים חוששים שהמחירים ימשיכו לרדת עוד יותר בשווקים שכבר חוו ירידות (ארה"ב לדוגמה). למעשה, הסיכוי לירידת מחירי הנכסים בשוק נורמטיבי גבוה משמעותית מירידת מחירים נוספת בשוק שכבר חווה ירידת מחירים משמעותית. אולם פסיכולוגית, טראומת הירידה הדרמטית מעלה את החשש כי הירידה תימשך.

כפי שלא ניתן לחזות את התנהגות השוק, כך גם לא ניתן לתזמנו. חשוב להבין שלעולם לא ניתן לתכנן השקעות לפי נקודת שפל המחירים. אם מדובר בעסקה טובה, ירידת המחירים לא תשפיע על כדאיות העסקה. מלבד זאת, ברוב השווקים למגורים ירידת מחירים משמעותית נוספת אינה סבירה מכיוון שתמיד יהיו כוחות בשוק שיאזנו את הנפילה הנוספת.

5. עדיף לקנות נכס בקרבת מקום המגורים

משקיעים רבים סבורים שאם תהיה בעיה עם הנכס, הם תמיד יוכלו לגשת אליו בעצמם ולפתור אותה. למעשה, המיתוס הזה הוא המחסום הפסיכולוגי הגורם לרוב המוחלט של המשקיעים להימנע מלהשקיע מחוץ לגבולות המדינה. אולם זוהי חשיבה מוטעית לגבי השקעות בנדל"ן.

בישראל, שהיא מדינה קטנה, קל יותר למשקיע להגיע לנכס אם ישנה בעיה ולכן תחום ניהול הנכסים אינו נפוץ ומפותח פה. אולם במדינות גדולות, כמו ארה"ב למשל, קיימות חברות ניהול שאמורות לפתור בדיוק את הבעיה הזו.

השקעה טובה נאמדת לפי פרמטרים רבים כמו פוטנציאל האזור, כדאיות העסקה ועוד מגוון רב של מדדים, אולם אף אחד מהם אינו הקירבה למקום מגוריו של המשקיע.

6. נכס טוב הוא נכס שרוצים לגור בו

רבים המשקיעים שסבורים כי נכס להשקעה צריך להיות כזה שהם רואים את עצמם גרים בו. משקיע שחושב בצורה כזו מתקשה להפריד בין חלום רומנטי לבין השקעה אמיתית. הדבר משול למשקיע שקונה מניות בבורסה לפי חברות שנראות לו כמקום עבודה פוטנציאלי בשבילו. הרי ברור שזו דרך אבסורדית להשקיע בבורסה, וכך גם בנדל"ן.

הכותב הוא בעלים-שותף בחברת Kellner Investments