מיחזור משכנתא: מה עוד צריך לדעת?
יש מקרים שעדיף לדחות את ההחזר או מיחזור המשכנתא של עד 5 שנים בכמה ימים או שבועות ולחסוך אלפי שקלים. ההסבר לפניכם
לדוגמא, בעל משכנתא קיבל סכום כסף גדול וביצע פירעון חלקי של החוב. אבל התברר לו שכ-20% מהסכום שפרע, לא הלך להפחתת החוב השוטף (קרן+הצמדה+ריבית), אלא מימן עמלת פירעון מוקדם, או במילים אחרות כסף שירד לטמיון.
- פישר מתריע בפני הממשלה: לבנק ישראל נגמרו הכלים להשפיע על שוק הנדל"ן
- כסף מהבית?
- מאחורי בועת הנדל"ן: הכל עולה, חוץ מהשכר
מה שאותו בעל משכנתא לא ידע, שאם היה מחכה בסך הכל יומיים ופורע את אותו הסכום, עמלת הפירעון הספציפית להלוואה שלו הייתה פוחתת באלפי שקלים. העמלה היתה עדיין משמעותית, אבל היה נוצר לו חיסכון נאה.
איך זה קורה?
עמלת פירעון מוקדם מורכבת מכמה חלקים (תפעולי ומימוני). המרכיב המשמעותי ביותר הוא ההפסד המימוני התיאורטי של הבנק (בתנאי שההלוואה היא בריבית קבועה או ריבית קבועה צמודה).
הבנק לוקח את הריבית הנקובה בהלוואה (נניח 4%), משווה אותה לריבית הנוכחית בהלוואות חדשות שמפרסם בנק ישראל (נניח 2.5%), ובהתאם לאורך ההלוואה המקורי מחשב את ההפסד התיאורטי שלו על פני כל השנים בגין ההקטנה של 1.5% בריבית. סכום ההפסד הזה יקבע בהמשך את עמלת הפירעון המוקדם.
המשמעות של התחשיב הנ"ל היא שאם הריבית יורדת ואתם רוצים ליהנות מכך, התחשיב הנ"ל הוא בדיוק סכום הרווח הכלכלי שלכם במיחזור או בפירעון המוקדם, כך שאם תאלצו לשלם עמלה בגובה זהה, הרווחתם למעשה אפס.
כאן התערב בנק ישראל וקבע הנחיות ו"הנחות" לחישוב עמלת הפירעון המוקדם. הבנקים הונחו לחשב את עמלת הפירעון המוקדם כפי שהוסבר למעלה, אך לתת הנחות התלויות בסוג ההלוואה (זכאות או משלימה) ובזמן שעבר מאז שנלקחה. ההנחיות הללו אומרות בין השאר שהלוואת זכאות תקבל הנחה מקסימלית של 40% לאחר 4 שנים (כלומר הלקוח ישלם 60% מההפסד המימוני המלא), ואילו הלוואה משלימה תקבל הנחה מקסימלית של 30% לאחר 5 שנים. למעשה, ההנחיות המדויקות משנות את גובה ההנחה כמעט כל יום הולדת של ההלוואה בטווח של עד 4 או 5 שנים, בהתאם לסוג ההלוואה.
תשלוומים חודשיים או דרך חלופית?
בחזרה למיודענו בעל המשכנתא: הוא ביצע פירעון חלקי יומיים לפני שמלאו להלוואה המקורית 5 שנים. כתוצאה מכך קיבל הנחה של 20% בלבד על תחשיב עמלת הפירעון המוקדם. אם היה מחכה יומיים, היה מקבל הנחה של 30% - הבדל של כמה אלפי שקלים.
בעל המשכנתא לא ידע ונפגע פעם נוספת: כאשר מבצעים פירעון החלקי מוקדם צריך לעדכן את הבנק אם רוצים שיתרת ההלוואה תסולק בתשלומים חודשיים כפי שהיו עד כה (וכך לקצר את משך חיי ההלוואה), או לחילופין, להקטין את גובה ההחזר החודשי ולשמור על אורך חיי ההלוואה המקורי. בעל המשכנתא שלנו בחר לשמור על גובה התשלום החודשי ולקצר את חיי ההלוואה. כתוצאה מכך הוא נאלץ לשלם עמלת פירעון מוקדם, לא רק על הסכום שפרע, אלא גם על יתרת כל ההלוואה שטרם פרע.
גם כאן, בעל המשכנתא קיבל הנחה של 20% בלבד, אבל כאן האבסורד זועק עוד יותר – שינוי התשלומים (שינוי לוח סילוקין) יקר ב-99% לאחר תום 5 השנים מההלוואה המקורית, אז מדוע שלא יקבל את ההנחה המקסימלית המגיעה למי שפורע לאחר 5 שנים?
למי שעומד לפרוע או למחזר הלוואה שגילה עד 5 שנים, אני ממליץ לברר מתי יום ההולדת של ההלוואה. אם הוא קרוב, כדאי כנראה לחכות כמה זמן ולפרוע רק לאחר יום ההולדת של ההלוואה, זה עשוי לחסוך כסף רב.
ולבנק ישראל אני ממליץ לשנות את ההנחיות בשתי נקודות: לחייב את הבנקים להודיע ללקוח שרוצה לפרוע מתי תחול מדרגת ההנחה הקרובה; להפסיק את המצב התמוה לפיו בשינוי לוח סילוק המשכתנא, מדרגת ההנחה נקבעת על פי מועד שינוי לוח הסילוק. מדרגת ההנחה צריכה להיקבע לפי מועד הסילוק בפועל, קצת יותר קשה לחישוב, אבל הרבה יותר נכון וכלכלי.
הכותב משמש כיועץ בכיר לתחום הנגזרים הפיננסים בקבוצת הלפרין
