$
חדשות נדל

בזכות הוודאות

הימנעות ביהמ"ש העליון מהכרעה בעניין שטח שהופקע ושימש לפיצוי בעל מגרש אחר פוגעת בוודאות התכנונית

עפר טויסטר 08:5406.08.12

פלוני נכנס למשרד עורכי דין וביקש מהמזכירה להתייעץ עם עורך דין ללא גיסים. שאלה המזכירה: "למה אתה מתעניין בגיסיו של עורך הדין?", השיב פלוני: "נמאס לי לשמוע אותו אומר: מחד גיסא, ומאידך גיסא".

 

בבדיחה הזו נזכרנו כשקראנו את פסק דינו של העליון בעניין מגרש שהופקע לצורכי ציבור מחברה פרטית, ואחר כך במקום שישמש לייעודו הציבורי השתמשה בו העירייה כדי לפצות בעל מגרש אחר.

 

סיפור המעשה: לפני שנים כפתה העירייה על בעלים של שטח להפריש חלק ממנו לצורכי ציבור. בדיעבד קבע בית המשפט כי מדובר ב"הפקעה דה פקטו" עקב אלמנט הכפייה. בשטח לא נעשה שימוש ציבורי, ולימים התברר לעירייה כי במרחק מסוים ממנו קיים מגרש ועליו מבנה שלדעתה ראוי לשומרו ולהופכו לבית ראשונים, לתפארת העיר. כדי להימנע מפיצוי בעלי המגרש שאותו רצתה לשמר, יזמה העירייה הליך "איחוד וחלוקה", המאפשר שינוי מיקום מגרשים ובעלויות, באמצעות "הצרחה" (מונח השאול מעולם השחמט), שמטרתה החלפה בין שני המגרשים, זה שעליו בנוי המבנה המיועד לשימור וזה שהופקע בעבר.

 

בבית המשפט המחוזי קבעה השופטת ד"ר מיכל אגמון־גונן כי מדובר במעשה פסול. לדידה, ככל שהעירייה אינה זקוקה למגרש שהופקע, היא צריכה להחזירו לבעליו המקוריים ולא להשתמש בו כפיצוי לבעלי מגרש אחר.

 

מעניין לציין כי לגבי אותה תוכנית איחוד וחלוקה ניתן קודם לכן פסק דין על ידי השופט ד"ר עודד מודריק, שלא ראה פסול בעשיית שימוש במגרש שהופקע לצורכי ציבור לצורך פיצוי בגין מגרש אחר שבו ייעשה שימוש ציבורי, שהרי המטרה היא להגיע לשימוש הציבורי הטוב ביותר. על פסק דינה של השופטת אגמון־גונן הוגש ערעור לבית המשפט העליון, שם נחלקו הדעות. השופטת ברק־ארז ניתחה באריכות את הסיטואציה וקבעה כי "הגמישות והדינמיות בתכנון מחייבות שמיקומו של הצורך הציבורי ייקבע במסגרת הליך של איחוד וחלוקה מחדש בהתאם לצרכים העדכניים של הרשות המקומית... מיקומים שנקבעו באופן 'היסטורי' אסור שיקבעו ויאבנו את המציאות התכנונית".

 

עם זאת, הוסיפה ברק־ארז כי "אם תוכל הרשות לייעד קרקע לצורכי ציבור ולהפקיעה ואחר כך לעשות בה שימוש ללא הגבלה לצורך 'תשלום' לבעלים של קרקע אחרת, שכעת נעשה בה שימוש לצורך ציבורי... נמצאנו מרוקנים מכל תוכן את משמעותה של זכות ההשבה של בעלי המקרקעין, תוך יצירת תמריץ לרשויות לאגור לעצמן בנק קרקעות לאותו יום פקודה שבו ייעשה בקרקעות אלה שימוש כ'מטבע עובר לסוחר'".

 

בסופו של דבר, נמנעה השופטת ברק־ארז מלהכריע "באיזה גיס לבחור", אם כי נראה לנו שלאור המבחנים שקבעה, הרשות המקומית "חטאה" והיה מקום להורות על השבת המקרקעין שהופקעו לבעליהם המקוריים או לפצותם.

 

שני השופטים הנוספים שישבו בדין נמנעו מלהיכנס למכלול הסוגיות שבהן דנה ברק־ארז וקבעו כי "מוטב להותיר לעת מצוא את הדיון במכלול היבטיה" (של סוגיית "הצרחת" קרקעות שהופקעו במסגרת הליך איחוד וחלוקה - ע"ט).

 

מדוע לא הוכרעה הסוגיה העקרונית? מכיוון ששלושת השופטים הגיעו למסקנה שמטעמי שיהוי ומניעות בפעולת בעלי הקרקע המקוריים, שלא תקפו את הליך האיחוד והחלוקה במועד הראוי, אין מקום להורות על השבת המקרקעין. ונוסיף אנו: תכנון יעיל מחייב ודאות. חבל שבית המשפט העליון נמנע מלתת תשובה ברורה לסוגיית ה"הצרחה" והותירה לעת מצוא (ע"א 8958/10 עיריית רמת השרון ואח' נ' טו־מז חברה קבלנית בע"מ).

 

הכותב הוא בעל משרד עורכי דין המתמחה בדיני תכנון ובנייה
בטל שלח
    לכל התגובות
    x