שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
חדשות נדל"ן

יש מוצא לנדל"ן: מה יעשה קיצור הנסיעה לירושלים לערך הבתים

הוספת נתיב שלישי ומחלפים חדשים בכביש 1 אמורה לקצר את זמן הנסיעה מתל אביב לירושלים ב־20 דקות ב־2016. היישובים הממוקמים משער הגיא ועד ירושלים צפויים לפי הערכות שמאים ליהנות מעליות מחירים של 5%–10%

דותן לוי וליאור גוטמן 08:1225.07.12

בחודש שעבר בישרה החברה הלאומית לדרכים על תחילת העבודות בכביש 1 המחבר בין תל אביב לירושלים. מדובר בחיבור משודרג בין בירת העסקים לבירה הרשמית, שכולל הוספת נתיב שלישי ומחלפים חדשים בין שער הגיא לגינות סחרוב - 16 ק"מ של פקק יומי מטריד עבור אלו שפוקדים את ירושלים בתדירות גבוהה. עלות הפרויקט, שנכלל בתוכנית החומש של החברה הלאומית לדרכים, נאמדת ב־2.5 מיליארד שקל וזמן הבנייה יארך 3.5 שנים. לאחרונה הבטיח שר התחבורה ישראל כץ כי עם סיום העבודות תירשם "מהפכה של ממש בחיבור עיר הבירה לתל אביב", והתחזיות שבידיו מבטיחות שזמן הנסיעה מתל אביב לירושלים יתקצר ב־20 דקות, לא פחות. העבודות, שיעיקו בשנים הקרובות על הגישה לירושלים, אמורות להשפיע במהלכן ובסופן גם על מחירי הנדל"ן בשורת יישובים. "כלכליסט" בדק מה יהיו ההשלכות המרכזיות על יישובים אלה.

 

"משפרים את זרימת הדם"

 

בחברה הלאומית לדרכים (מעצ לשעבר) בחרו בשתי חברות שיחלו עוד השנה בעבודות לאורך מקטע הכביש שישודרג. חברת התשתית מרדכי בנימין ובניו זכתה במכרז לבניית החלק הראשון של הכביש, ממחלף שער הגיא למחלף שורש ולאורך 6.5 ק"מ, ואילו חברת גילי ויואל עזריה זכתה במכרז השני ממחלף שורש לחמד ולאורך 4.5 ק"מ. במקביל, החברה הלאומית לדרכים פרסמה עוד שני מכרזים חדשים בתוואי הכביש. המכרז השלישי שכבר יצא לדרכו כולל הקמת שני גשרים מעל עמק מוצא באורך של כ־800 מטר כל אחד, ואילו הרביעי כולל חפירת זוג מנהרות באורך של כ־650 מטרים כל אחת עם שלושה נתיבים לכל כיוון, שבו זכתה חברת חופרי השרון. כביש 1 יורחב מ־27 ל־45 מטר, יתווספו שמונה מחלפים חדשים, ביציאה מערבה ממבשרת ציון יוקמו עשרה מפרצי חניה לאוטובוסים במקום אחד כיום, והעלייה לקסטל המיתולוגי תתקצר. לצד זאת צפויה ב־2017 השקת מסילת הרכבת החשמלית הישירה בין ירושלים לתל אביב - 28 דקות נסיעה בלבד מתחנת ארלוזורוב בתל אביב ועד בנייני האומה.

 

ניתן לראות את הגשר האקולוגי שיחצה את הכביש החדש ניתן לראות את הגשר האקולוגי שיחצה את הכביש החדש

 

כל מי שמתגורר מחוץ לעיר ונדרש להגיע מדי בוקר למקום עבודתו בבירה ייהנה מקיצור משך הנסיעה לירושלים, אך ההשפעה הבולטת לפרויקט תהיה כלכלית - בעקבותיו ייהנו היישובים הממוקמים בסמוך לציר התנועה משער הגיא ועד לירושלים.

 

בצדי הציר הראשי לירושלים מדובר ביישובים שכבר "התגלו" על ידי היזמים והציבור הרחב, הנחשבים לממותגים וחזקים ובעיקר - יקרים. מדובר ביישובים קטנים כמו נווה אילן, שורש, בית זית ומבשרת ציון - הגדול מבין היישובים על הציר, אשר נהנים כולם מביקושים ערים וקפיצת המחירים המשמעותית בהם כבר התרחשה.

 

"נכון שחלק גדול מהיישובים האלו ממותגים וקטנים, אבל אפשר להשוות את צירי התחבורה לעורקים הזורמים מהלב - ככל שמשפרים את זרימת הדם יש לכך השפעה חיובית גם על יתר האזורים בגוף", מסביר אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים. לפי דנוס, "נסיעה על קו תל אביב־ירושלים אורכת כיום 90 דקות בשעות העומס, ולכן אם מדברים על הפחתה של 20 דקות מגיעים לחיסכון של 20% מזמן הנסיעה. את הפחתת הבלאי לרכב המושגת בזכות נסיעה חלקה ללא עצירות אפשר לחשב כשווה לחיסכון של 10% נוספים. כיוון שנפח התנועה בכביש 1 מתחלק שווה בשווה לפי משרד התחבורה בין נוסעים קבועים למזדמנים, נחלק את היקף ההשפעה לשניים - כך שמדובר בחיסכון כלכלי של כ־15% לנוסעים בכביש". לכן, לדברי דנוס יכולה על הנייר להירשם עליית מחירים של 5%–10% במחירי הנדל"ן בייישובים משער הגיא עד ירושלים.

 

"יעשה טוב לרוב היישובים"

 

על הציר שבין שער הגיא לירושלים המועצה האזורית מטה יהודה נחשבת לדומיננטית בזכות מספר רב של יישובים שנמצאים תחת שטחה המוניציפלי. מטה יהודה היא המועצה האזורית היחידה במחוז ירושלים ומאגדת בתוכה 57 יישובים. בין יישובי המועצה שעל הציר ניתן למנות את שורש, שואבה, בית מאיר, נווה אילן, גבעת יערים, צובה, עין ראפה, עין נקובא, מעלה החמישה, קריית ענבים, בית זית, מוצא עילית ובית נקופה. ביישובים אלה מעריכים במועצה כי יחול השינוי העיקרי, אך גם יישובים נוספים של המועצה המרוחקים מעט מכביש 1 עושים בו שימוש יומיומי והוא עורק התנועה המחבר אותם לירושלים ולאזור המרכז. "אנחנו מאמינים שהכביש יעשה טוב לרוב היישובים", אומר ראש המועצה משה דדון.

 

לאור אופיים הכפרי של רוב היישובים במועצה, תוכניות המתאר הארציות מאפשרות את הרחבתם עד לכ־350 יחידות דיור ליישוב, ולכן את מרבית עליות המחירים יהיה ניתן לייחס לנכסים קיימים. "יש כמה יישובים כמו שורש, שואבה, בית זית ובית נקופה שמיצו את עתודות הבנייה שלהם, וביישובים אחרים כמו נווה אילן, מעלה החמישה, בית מאיר, קריית ענבים ונטף מדובר בתוספת של עד כמאה יחידות דיור שייבנו בשלבים", אומר דדון. לדבריו, אוכלוסיית מטה יהודה צפויה להכפיל את עצמה בהדרגה מ־35 אלף תושבים כיום עד 70 אלף תושבים ב־2030. "אין לנו רצון לבנות אזורי תעשייה גדולים, אבל הנגישות תשתפר גם לאזורים הקיימים, כמו למשל מתחם התקשורת בנווה אילן, ולעשרות היקבים הפזורים ביישובי המועצה, כך שאנו צופים שמספר התיירים יעלה", מסביר דדון.

 

 

"אחת הבעיות המרכזיות שירושלים מתמודדת איתן בעולם העסקים היא נושא הנגישות. העלייה לירושלים וקיום פגישות עסקיות בעיר מלווים בדרך כלל במחשבה ובחשש להיעצר בפקקי הכניסה לעיר. יש בכך פגיעה עסקית אמיתית וזה משפיע על איכות העשייה והתעסוקה בעיר", אומר קובי כחלון, סגן ראש העירייה ויו"ר הוועדה לתכנון ולבנייה בעיריית ירושלים. לדבריו, הכביש יתרום להשבחת שטחי הבנייה העצומים בכניסה לעיר, הכוללים כ־780 אלף מ"ר - 30 אלף מ"ר מתוכם עבור משרדי הממשלה שבהם כ־2,000 עובדים. עם זאת בעיר לא מתעלמים גם מהשפעות הנדל"ן ומעריכים כי אנשים ירצו לגור בשכונות הסמוכות ליציאה מהעיר כמו בית הכרם, גבעת מרדכי, מלחה ורוממה. בתוך כך אומר כחלון כי לעיר נכונות עוד כמה שנים לא פשוטות עד להשלמתו של הכביש, ולא ברור כיצד יהיה אפשר להתמודד עם העבודות במצב שבו גם בלעדיהן קיימים עומסי תנועה כבדים.

 

לצד העלייה בערך הבתים יהיו גם כאלה שייפגעו מהעבודות. "בכביש 1 אין ספק שיהיו תביעות ופיצויים", אומרת השמאית והמשפטנית נחמה בוגין. לדבריה, החוק קובע כי מי שיכול לתבוע פיצוי בגין הפקעה הן רק חלקות הצמודות לתוואי הכביש. "לדבריה, מחקרים מראים שככל שרמת הרעש עולה בדציבל אחד, זה שווה ערך לאחוז אחד בשווי הנכס. כלומר, אם הרעש יתחזק ב־5 דציבלים, ערך הבית יירד ב־5%".

 

לא כולם מברכים

 

לא בכל היישובים שבין ירושלים לתל אביב סבורים כי השינוי התחבורתי טומן שכר בצדו. במבשרת ציון, שבה קרוב ל־25 אלף תושבים ללא עתודות קרקע מהותיות, מתנגדים למהלך ואף הגישו כמה התנגדויות כולל התנגדות לבית המשפט - עד כה כולן נדחו. "הכביש אושר במסגרת תוכנית מתאר ארצית. הגשנו התנגדויות וגם נקטנו הליך של בית משפט שהחזיר את הדיון לות"ל כדי לדון בהיבט של חלופה נוספת, אבל הוחלט להתקדם עם התוכנית כפי שאושרה", אומרת מהנדסת המועצה ציפי טאוב. לדבריה, התוכנית הקיימת מבטלת את הירידה של מוצא שאפשרה עד כה את הכניסה המזרחית ליישוב ומנקזת את הכניסות ליישוב לנקודה אחת. "זה יגרום לעומסים כבדים בכניסה ליישוב. ביקשנו שיאפשרו את הירידה מגשר מוצא המתוכנן".

  

בטל שלח
    לכל התגובות
    x