שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

מדד נדלניסט: תקופת ההמתנה מתייקרת

בעלי הדירות הבינוניות ניצלו באפריל את הקיפאון המתמשך בשוק הדירות מיד שנייה והעלו את מחירי השכירות ב־6%–12% בערים הגדולות. לידיהם שיחקו צניחות של 30% במכירת דירות חדשות ושל 11% במכירת דירות מיד שנייה, כפי שפירסם האוצר

שי פאוזנר 08:3617.05.12

התוצאות של יותר משנת ישיבה על הגדר של הרוכשים בשוק הדירות מיד שנייה קיבלו שוב תוקף בתוצאות מדד נדלניסט לחודש אפריל 2012. התמונה בשוק המכירות כמעט לא השתנתה, ונרשמה ירידה של 0.3%. במקביל פרסם אתמול משרד האוצר נתונים שלפיהם ירדו מחירי הדירות החדשות באפריל במשק ב־3% בממוצע.

 

אולם, כשמציצים בנתונים מגלים שלצד זאת, האוצר מדווח על ירידה של כ־30% במספר הדירות החדשות שנמכרו באפריל השנה לעומת החודש המקביל אשתקד, ואם לא די בכך, על ירידה של 11% במכירת דירות מיד שנייה לעומת אפריל 2011. לפי הנתונים שפורסמו במרץ, רוכשי דירות חדשות נתקעו לאורך חודשים ולא הצליחו למכור אותן, וחוץ ממיני־דרמה בשוק מיד שנייה של "בירת" מכירות הדירות החדשות בארבע השנים האחרונות בישראל - פתח תקווה (ראו מסגרת), לא קרה בשוק מכירת הדירות מיד שנייה כמעט דבר.

 

פתח תקווה. חלה עלייה משמעותית במספר העסקאות במרכז העיר פתח תקווה. חלה עלייה משמעותית במספר העסקאות במרכז העיר

 

השותף להכנת המדד, אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', מציע להסתכל קדימה בחשש. "היצע הקרקעות הזמינות של המינהל ברובו אינו נמצא באזורי הביקוש. מתחילת השנה הוצאו לשיווק על ידי מינהל מקרקעי ישראל קרקעות לבניית 6,522 יחידות דיור, מתוכן לא נמכרו 35% שכמעט כולן אינן באזורי ביקוש. הקבלנים, שלהם קשיי מימון, נוטים כיום להיפטר ממלאים, אך במקום הנחות הם מציעים סטנדרט בנייה משופר. חלק מהקבלנים לא מתחילים בבנייה חדשה, והיצע הדירות שעד לפני שנה התרחב מאוד יתחיל להצטמצם שוב. קשה לצפות לירידת מחירי הדירות בשיעורים ניכרים", הוסיף.

 

נתוני מדד השכירות של האתר WinWin חושפים כי אפריל היה חודש נוסף שבו נרשמו עליות בדמי השכירות של הדירות הבינוניות במרכז הארץ - הליך שמתנהל כ"מראה" למה שקורה בשוק הדירות מיד שנייה. מספר הזוגות והמשפחות שהחליטו לדחות את רכישת הדירה, ולצדם אלה שאינם מסוגלים להעמיד הון עצמי מספיק כדי לקבל משכנתה ולרכוש דירה שתספק אותם, בשל החמרת התנאים בתחום זה על ידי הבנקים למשכנתאות, יצרו ביקוש גדול כפי שלא נראה כאן שנים לדירות בינוניות ומשפחתיות להשכרה במרכז הארץ - ביקוש שממנו לא מתעלמים בעלי הדירות, שמעלים את דמי השכירות בצורה דרמטית בערי המרכז כבר חמישה חודשים ברציפות.

 

המאירי סבור כי מצב זה לא עומד להשתנות בקרוב. האוצר מנסה לשנות את התמונה, והכריז בשבוע שעבר על פטור מלא ממס הכנסה על דירות להשכרה לטווח ארוך עבור גופים מוסדיים שישקיעו בדירות כאלה. תוכנית האוצר מבטיחה תשואה של 6.5%, אולם המאירי סבור כי "ספק אם היא תהיה אטרקטיבית".

 

 

תל אביב: הצרפתים חוזרים

 

מי שנקלע למשרדי המתווכים בתל אביב באפריל הבין מהר מאוד שבעיר לא רואים שינוי מגמה. בירת הנדל"ן הישראלית מתחלקת לשני שווקים מרכזיים: בראשון, במרכז העיר ובדרומה שולטים המשקיעים, ובשני, מצפון לירקון בולטים משדרגי דיור. השוק הראשון סבל מאוד בחודשים האחרונים, בשל פעילות הממשלה נגד השקעה בדירות וההערכות שהמחירים יירדו. השוק השני נתקע בשל הקושי ההולך וגובר של משדרגי הדיור להשיג מימון בהיקף שיהיה להם נוח, לצד התעקשות המוכרים לשמור על רמת מחיר גבוהה.

 

שלי סבירסקי, מנהלת סניף אנגלו־סכסון בצפון תל אביב, אומרת: "המתעניינים רציניים יותר מבחודשים קודמים". אולם, היא מודה שבניגוד לתקופה שקדמה למחאה, הדירות הנמכרות יותר בצפון תל אביב הן בעיקר בנות 3–4 חדרים, בשכונות החדשות. שוק נוסף, קטן יותר, עובר שינוי בגלל השפעה חיצונית. בועז גלעדי, מסוכנות רשף נכסים במרכז העיר, אומר כי החודש שעבר היה משופע בתיירים שערכו סיורים בחיפוש אחר השקעות. "תושבי חוץ כנראה יעשו את מהלך הקנייה בתקופת הקיץ. ניתן לציין שרוב התיירים הם צרפתים, שמושפעים מהבחירות בצרפת אשר מסמנות חוסר בהירות לגבי מצבה העתידי של יהדות צרפת".

 

ירושלים: "מצמוץ" של הרוכשים

 

בירושלים המתווכים מסמנים "מצמוץ" בולט של הרוכשים. לדברי בכירים בשוק הירושלמי, מספר העסקאות עלה משמעותית באפריל, אך המחירים היו דומים לאלה של הקיץ שעבר. בני לובל, זכיין אנגלו־סכסון בבירה, מספר כי ישנה עלייה בפעילות, במספר הטלפונים לסוכנות שלו ובסגירת עסקאות. "החודש מכרנו בעיקר דירות 3 חדרים לזוגות צעירים בטווח מחירים של 1–1.5 מיליון שקל, ומעט דירות שמחירן יותר מ־2 מיליון שקל. לצד זאת, השכרנו לתושבי חוץ כמה דירות יקרות שיתפנו באמצע השנה, בעין כרם ובפרויקט הולילנד". עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון, מספרת כי גם משפרי דיור ניסו באפריל למכור את הנכסים הנוכחיים שלהם, אך ללא הצלחה. "באופן מסורתי אנו רואים התעוררות בשוק בתקופה הזו של האביב, אבל כיום ניכרת אופטימיות גדולה אף יותר מהרגיל", הוא טוענת.

 

זינוק ב-3 חדרים: מדד מחירי השכירות בשקלים של כלכליסט ואתר winwin באפריל 2012 לעומת מרץ 2012 זינוק ב-3 חדרים: מדד מחירי השכירות בשקלים של כלכליסט ואתר winwin באפריל 2012 לעומת מרץ 2012

 

רמת גן: "סוגרים יותר מהר"

 

הפעילים בשק הדירות מיד שנייה של רמת גן מספרים שגם בה המחירים שתקועים זמן רב גרמו לעלייה בהיקף סגירת העסקאות. עיקר הרכישות הן של דירות של יותר מ־2 מיליון שקל בעיר. נעם דרסה, מסוכנות רי/מקס 100%, אומר כי אפריל השנה היה שונה מאוד מקודמו. "יש פחות פניות, אולם הקונים שפונים אלינו סוגרים את העסקה מהר מאוד - אפילו בטווח של שבועות בודדים". הוא מספר גם על שוק חדש שמתעורר בה.

 

"בחודש האחרון אנו גם מרגישים שמתחיל טפטוף של מכירת דירות בפרויקטים של תמ"א 38. זה בולט עוד יותר בגבעתיים", הוא מדווח.

 

באר שבע: משפרי דיור ולא משקיעים

 

בבאר שבע חשים שינוי בחודשיים האחרונים: כמו במרץ, גם באפריל מדווחים שם על כך ששוק משפרי הדיור תופס את הבכורה על חשבון המשקיעים בדירות. "מחירי הדירות לא השתנו. אין כאן עודף של דירות מיד ראשונה, רוב הפרויקטים כבר נמכרו וברגע שיש מחסור בדירות, המחירים עולים", מזהיר אבי חיון, זכיין רי/מקס פלוס.

 

נתניה: חוזרים להשקיע

 

השוק הבולט בנתניה היה באפריל שוק של דירות במחירים עממיים יחסית, של מיליון שקל. דירות 3–4 חדרים במרכז העיר ובקריית נורדאו היו אלה שנמכרו יותר מכל סוג דירות אחר בה. ענת ריזנברג, זכיינית אנגלו־סכסון בעיר, מדווחת על התעוררות. "חלק מאותן דירות נמכרו למשקיעים, שללא ספק חוזרים לשוק בעיר. הדירות יושכרו לזוגות צעירים". בעניין זה מזהיר אהרון סמיפור מרשף נכסים: "הביקוש לשכירויות לא יורד, המחירים שומרים על יציבות". הוא אף

מוסיף כי "הזוגות הצעירים שבו לשכונת קריית השרון המזרחית". לדבריו, בולטת מאוד בעיר הורדת מחירים על ידי הקבלנים בשכונת אגמים שנבנית כיום והביאה לתזוזה, ועסקאות רבות החלו להיסגר שם.

 

כך חישבנו את המדד

 

מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני עסקאות אמיתיים ועדכניים שעובדו ושוקללו על ידי הגורמים המקצועיים בענף. לשם כך חבר "כלכליסט" לרשתות התיווך הגדולות בישראל, אנגלו־סכסון, רי/ מקס ורשף נכסים, ולפירמת השמאים המובילה בישראל, אהוד המאירי ושות'. לבחינת השינויים במחירי הנדל"ן נבחרו 18 יישובים מבוקשים שבהם פעילות ערה של עסקאות יד שנייה בנדל"ן. בכל חודש מרכזות אנגלו־סכסון, רי/מקס ורשף נכסים את כל העסקאות שבוצעו באמצעותן ביישובים האלה. הנתונים מועברים לשמאים של המאירי ושות' שמשקללים אותם, משווים למאגר העסקאות ההיסטוריות ומתחשבים באלמנטים ייחודיים לכל אזור.

 

 

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x