שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

מדד נדלניסט: הקיפאון בן השנה גורם לחלק מהקונים לשנות כיוון

בפברואר החליטו משפחות רבות לוותר על רכישת דירה לטובת שכירות. כך זינקו מחירי השכירות של דירות 4 חדרים

שי פאוזנר 07:0315.03.12

בפברואר המשיכו לזרום ממקורות רבים דיווחים על עומק הקיפאון בשוק היד שנייה. למעשה, השוק מתקרב לתקופה של שנת קיפאון מלאה על פי כל פרמטר שהוא. הגלישה לקיפאון, שהחלה בפברואר 2011, הפכה לקונצנזוס על פי כל הגורמים העוקבים אחרי שוק זה באפריל. אם בשוק היד שנייה מדווחים על מחירים תקועים יותר מחצי שנה ברוב האזורים ועל מספר עסקאות קטן מאוד ביחס לשנתיים הקודמות, הקבלנים מספרים בתקופה האחרונה על התעוררות בערי המרכז, אך מוקדם לומר עד כמה ניתן לייחס זאת לירידה מהגדר של הרוכשים או למבצעים ספציפיים שהיו בחודשיים האחרונים בפרויקטים חדשים. שלושת הרבעונים האחרונים אופיינו בעצירת פעילות בכל תחומי הנדל"ן למגורים בישראל. נראה שגם הרבעון הראשון של השנה לא סימן שינוי מהותי, לפחות לא בשוק היד שנייה.

 

השקט הנוכחי עלול להתברר כמסוכן: הנתונים מצביעים על עלייה דרמטית של מספר הדירות "על המדף" במשק, שהיקפן חזר כמעט ארבע שנים לאחור. מספר התחלות הבנייה של דירות צנח על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ברבעון האחרון של השנה ב־13% לעומת הרבעון הקודם וב־8% לעומת הרבעון המקביל ב־2010. עם הקושי למצוא מימון בבנקים לבנייה חדשה בשל מגבלות שהטיל בנק ישראל על שוק הבנקאות, נראה כי הסיכוי שהמחירים יירדו דרמטית בשנים הקרובות נמוך מאוד.

 

שכונת קריית השרון בנתניה. הקשחת תנאי המשכנתאות גורמת לעיכוב בעיסקאות שכונת קריית השרון בנתניה. הקשחת תנאי המשכנתאות גורמת לעיכוב בעיסקאות צילום: נמרוד גליקמן

 

בינתיים ניכרת שוב השפעת הנעשה בשוק דירות היד שנייה על תחום הדירות להשכרה: כמו בחודש הקודם, גם בפברואר געש שוק הדירות להשכרה. מדד מחירי השכירות של "כלכליסט" ואתר WinWin מגלה כי בהמשך לעליות בתחום זה בחודשיים האחרונים, רשם שוק הדירות המשפחתיות (בנות 4 חדרים) בערים המרכזיות עלייה ממוצעת חודשית של 4.5% בדמי השכירות עם זינוקים בולטים בבאר שבע, ירושלים, חיפה ותל אביב. המשך המגמה של עליית עלות השכירות בדירות משפחתיות הוא תוצאה של עליית מספר המשפחות שממתינות לירידת מחירים שלא קרתה בינתיים, והעובדה שבמקביל דירות רבות להשכרה נמכרו בחצי השנה האחרונה בעידוד הממשלה ובנק ישראל. לצד אלה, נרשמה מגמה מעורבת ברמות דמי השכירות בדירות הקטנות, הבינוניות והגדולות בנות 5 חדרים.

 

אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', מזהיר כי למרות נתוני הלמ"ס ורשות המסים מהחודש האחרון שמצביעים על כך שמספר העסקאות ירד דרסטית, לא נעלמו כל הביקושים שהיו בשוק ערב פרוץ המחאה החברתית. "גם אם פה ושם ניתן לראות בעסקאות בודדות ירידה במחירים, אנו עדים למיעוט עסקאות שקשה ללמוד מהן על שינויים מהותיים". לדבריו, כפי שהזהיר כי עלול לקרות כבר ברבעון השלישי של 2011, קבלנים נמנעים מלרכוש מגרשים באזורים שהביקושים בהם אינם מובטחים, והמשמעות היא שהיצע הדירות יתחיל להצטמצם בקרוב.

 

תל אביב

התעניינות בדירות 3 חדרים

 

במרכז תל אביב עדיין ניכרת עצירה כמעט מוחלטת של פעילות רכישת הדירות להשקעה בחודשיים האחרונים. פעילים בשוק היד שנייה מדווחים על קושי לסגור עסקאות מכל הסוגים, ובמקביל על עזיבה בולטת של צעירים את מרכז העיר לדרומה ולערי הלוויין גבעתיים ורמת גן. בועז גלעדי, זכיין רשף נכסים במרכז תל אביב, מספר כי בפברואר ניתן היה לחוש בהיסוס הרוכשים לפני סגירת עסקאות. "החודש ראינו התעניינות רבה יותר בדירות 3 חדרים, אך העיר סובלת ממחסור בדירות מסוג זה". במקביל, לדבריו, נמשכה בפברואר התעניינות בדירות במחיר של עד מיליון שקל בדרום העיר, ואף נסגרו כמה עסקאות במתחם התחנה המרכזית הישנה בבניינים החדשים.

 

בצפון העיר מספרים על הפשרה אטית של הקיפאון בשוק. שלי סבירסקי, מנהלת סניף אנגלו־סכסון צפון תל אביב, אומרת: "החודש הרגשנו התעוררות במכירות דירות יד שנייה. אני מרגישה שהקונים חזרו לשוק, והתחושה הכללית היא שהרוכשים ירדו מהגדר". באנגלו־סכסון מצביעים על כך שמרבית העסקאות בצפון העיר נעו בחודש האחרון סביב 2–3.5 מיליון שקל. כעת, אומרת סבירסקי, מגיעים למשרדי התיווך הלקוחות הריאליים יותר. "סגרנו כמה עסקאות עם לקוחות שהגיעו דווקא מהפריפריה", מספרת סבירסקי, "רוכשים ממודיעין או ירושלים למשל, ביקשו לעבור לתל אביב, ככל הנראה מכיוון שבפריפריה מחירי הדירות עלו והם כבר לא זולים כפי שהיו בשנים קודמות, ובמקרים מסוימים הפער הצטמצם מעט".

 

 

ירושלים

היצע בשפל

הבירה, שהפכה לשק חבטות בולט של נפגעי מחירי הדיור בקיץ האחרון, שומרת על יציבות במחירי הדירות בה כבר שישה חודשים. כדי ללמוד על עומק מחסור ההיצע של דירות, כדאי דווקא להציץ במצב שוק השכירות בעיר. בירושלים, שבה היקף השלמות הבנייה החדשה נמצא כבר כמה שנים בשפל, נמשכת על פי מדד השכירות של "כלכליסט" ואתר WinWin עליית דמי השכירות בכל סוגי הדירות זה חודש חמישי ברציפות.

 

הרצליה

עסקאות מגוונות

בהרצליה מספרים כי לאחר תקופת התעוררות הדרגתית במכירת דירות יד שנייה, בסוף פברואר שוב בלטה תחושה של האטה בפעילות הענף בעיר. החודשים הקרובים ילמדו אם ניתן לייחסה למזג האוויר הקשה של השבועות האחרונים או לקושי לפעול בשוק שבו הבנקים חונקים את הענף והרוכשים מאמינים שהמחירים עוד יירדו. נורי יוסף, זכיין אנגלו־סכסון בהרצליה, אומר כי העסקאות שנחתמו בפברואר היו מגוונות מאוד. "מכרנו גם נכסים קטנים וגם גדולים ויקרים יותר. ברמות המחיר לא חל שינוי משמעותי מתחילת השנה, ומשך זמן עסקה ממוצע בחודשיים האחרונים עמד על 3–4 חודשים עד לסגירתה".

 

רמת גן

חזרה מהוססת

ברמת גן הרגישו בבירור את נחת זרועו של בנק ישראל, עם ירידה מדווחת של כ־11% בהתחלות הבנייה ברבעון האחרון של 2011, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בינואר החלו להופיע פרסומים על תחילת המכירה של כמה פרויקטים חדשים בעיר, ובמקביל נראה שבפברואר גם שוק היד שנייה החל להתעורר בה, כשהוא עדיין שומר על רמות המחירים שראינו בה טרם המחאה בקיץ שעבר. נועם דרסה, זכיין רי/מקס 100% בעיר, אומר שחזרת הקונים לשוק היתה של מחפשי דירות בטווחי מחירים של 1.6–2.2 מיליון שקל, אשר נמנעו עד כה אפילו מלחפש דירות. "לעומתם, קונים בטווחי מחירים של 900 אלף שקל עד 1.2 מיליון שקל מבינים ששוק הדירות הקטנות דינמי מאוד, וממהרים לסגור".

 

 

ראשון לציון

התעוררות בביקוש ל־4 חדרים

בראשון לציון מורגשת התעוררות בתנועת הקונים בשוק היד שנייה. פרנסיה מדברים כבר תקופה ארוכה על שכונת הענק שמתוכננת לקום במקום מחנה צריפין, שיועבר לעיר הבה"דים בנגב בשנים הקרובות. בחודש שעבר נסגר המכרז להקמת המחנה הענק בנגב, ועתה מתחילים בעיר להניע קדימה את התוכנית לשכונה העתידית במזרח. עפרה קונס, זכיינית אנגלו־סכסון בראשון לציון, אומרת כי בפברואר הורגשה בעיר התעוררות בביקוש בעיקר לדירות בנות 4 חדרים ולנכסים שמחירם עד 1.3 מיליון שקל, על ידי זוגות צעירים. "משך הזמן עד לסגירת עסקה התקצר, אך עם זאת הוא עדיין ארוך בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ועומד על יותר משלושה חודשים".

 

אשקלון

מחפשים מציאות

גם בפברואר, ערב החזרה לשגרת הטילים העצובה בה, דיווחו הפעילים בשוק הדירות יד שנייה באשקלון על היחלשות בפעילות בו. גיא און, זכיין רי/מקס For all, סיפר על חזרה אטית של קונים, בעיקר מחפשי מציאות, בטווח מחירים של 10% מתחת למחיר השוק כיום. "המוכרים עדיין עומדים על הרגליים האחוריות. מי שחייב למכור מתפשר ומוכר, מי שלא לא מתפשר לא מוכר", הוא מדווח.

 

חולון

המוכרים יותר גמישים

ואם מדברים על תוכניות עתידיות, רוכשי הדירות בחולון זכו בחודש שעבר לזריקת עידוד יוצאת דופן מהממשלה. בעיר אושרה תוספת ענק לשכונת ח־500 שבה ייבנו 12.5 אלף דירות, מהן 2,000 לזוגות צעירים. בינתיים, אומר ירון שמיר, זכיין רי/מקס Avenue בחולון, כי בפברואר הוא המשיך לחוש חזרה אטית של קונים לשוק היד שנייה. "בדירות גדולות יש ירידת מחירים קלה. במקביל, דירות של משקיעים יוצאות לשוק לאור רצונם לנצל את הפטור ממס שבח עד דצמבר הקרוב, והם מגלים גמישות יתר". עתה כדאי לעקוב אחר התנהלות הרוכשים ולראות כיצד תשפיע התוכנית לתוספת הבנייה הגדולה בעיר עליה.

 

חיפה

המשקיעים חוזרים

בניגוד למתרחש בכל הערים הגדולות האחרות, דווקא בחיפה מדווחים בפברואר על חזרה מורגשת של משקיעים לעיר. דרור אלוני מאנגלו־סכסון ויוסי פרץ מרשף נכסים מדווחים כי הלהיטים של השנתיים האחרונות בקרב משקיעים בחיפה - השכונות קריית אליעזר, הדר ונווה שאנן - שומרות על הבכורה. פרץ מוסיף: "המחירים שבהם המשקיעים מתעניינים הם של 700–450 אלף שקל בנכסים ששומרים על יציבות מחירים יותר משנה".

 

נתניה

קשיים בקבלת משכנתאות

נתניה, שבה הובילה ראש העירייה מרים פיירברג לשיא ארצי של מתן היתרי בנייה בשנה שעברה, בהיקף של היתרים ל־2,220 יחידות דיור, והפכה למוקד משיכת הזוגות הצעירים של העשור האחרון, היתה בפברואר מוקד בולט של השפעת הקשחת התנאים לקבלת משכנתה. זכיין רשף נכסים בעיר, אהרון סמיפור, מספר: "החלו לצוץ בעיות עם לקוחות הזקוקים למשכנתה, לרוב באזור קריית השרון". המוכרים והמתווכים, הוא אומר, שמים כיום דגש רב יותר על בחינת אפשרות המשכנתה עבור הקונים מבעוד מועד כדי לחסוך לכולם זמן מיותר. לדברי סמיפור, "לקוחות מספרים לנו שהבנקים החלו להקשות מתן משכנתה גם לאחר שנתנו הסכמתם העקרונית, תוך שימוש באמתלות שונות ומטעמי שינוי מדיניות".

 

שוש ערער, זכיינית אנגלו־סכסון בעיר, אומרת שמשך זמן לסגירת עסקה הוא ארוך יחסית לשנים הקודמות. ערער וסמיפור מספרים כי הדירות המבוקשות ביותר בעיר הן דירות קטנות במרכז עבור זוגות צעירים, במחירים ממוצעים של 800 אלף שקל עד 1.2 מיליון שקל.

כך חישבנו את המדד

 

מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני עסקאות אמיתיים ועדכניים שעובדו ושוקללו על ידי הגורמים המקצועיים בענף. לשם כך חבר "כלכליסט" לרשתות התיווך הגדולות בישראל, אנגלו־סכסון, רי/ מקס ורשף נכסים, ולפירמת השמאים המובילה בישראל, אהוד המאירי ושות'. לבחינת השינויים במחירי הנדל"ן נבחרו 18 יישובים מבוקשים שבהם פעילות ערה של עסקאות יד שנייה בנדל"ן. בכל חודש מרכזות אנגלו־סכסון, רי/מקס ורשף נכסים את כל העסקאות שבוצעו באמצעותן ביישובים האלה. הנתונים מועברים לשמאים של המאירי ושות' שמשקללים אותם, משווים למאגר העסקאות ההיסטוריות ומתחשבים באלמנטים ייחודיים לכל אזור.

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x