בלעדי ל"כלכליסט" - מחזקים את הווילות: התיקון שיתמרץ בנייה בישובים מבוססים

שינוי מינורי המסתתר בתיקון השלישי לתמ"א 38 יאפשר גם לבעלי וילות ובתים פרטיים במושבים לקבל זכויות בנייה מורחבות. בעמותת המתכננים "במקום" מותחים ביקורת חריפה על התיקון, וטוענים כי הוא יגרום לחיזוק בתים נמוכים ביישובים מבוססים על חשבונם של בניינים גבוהים בשכונות חלשות.

תיקון מספר 3 בתוכנית המתאר לחיזוק מבנים, תמ"א 38, יגיע מחר לדיון במועצה הארצית לתכנון ובנייה לאחר שכבר עבר את שלב ההתנגדויות. בתיקון הוכנסו כמה שינויים כאשר העיקרי שבהם - שעליו מתקיים לאחרונה שיח מתכננים נרחב - הוא סעיף המאפשר את הגדלת זכויות הבנייה ל־2.5 קומות (במקום קומה אחת, בתוכנית המאושרת כיום). זאת, ברשויות מקומיות בעלות דירוג סוציו־אקונומי נמוך מ־8. לעומת זאת, ב־21 רשויות מקומיות, דוגמת תל אביב, כפר שמריהו או סביון, לא יתיר התיקון החדש את הגדלת זכויות הבנייה מעבר לקומה אחת. ההחלטה על דירוג זכויות הבנייה בין הרשויות התקבלה לאחר שנבחנה הכדאיות הכלכלית של תוכנית החיזוק בשבע השנים האחרונות. כעת המטרה היא לתמרץ את היזמים להגיע גם לשכונות חלשות במעגל השני והשלישי לתל אביב - ביישובים דוגמת ראשון לציון ורחובות ואפילו חדרה ואשקלון. לדעת צוות ההיגוי שעבד על התיקון לתוכנית, תוספת של 2.5 קומות תשפר את הכדאיות הכלכלית הטמונה בבנייה בשכונות החלשות, ותאזן אותה אל מול תוספת של קומה אחת בשכונות חזקות (בתל אביב או ברמת השרון, למשל).

סעיף קטן, שינוי גדול

לעומת הניסיון ליצור איזון חלוקתי בין אזורי הארץ, הרי שבסעיף אחד נעשה שינוי ניסוח אשר למעשה חותר תחת עקרון האיזון - מכיוון שהוא מתמרץ יזמים להגיע דווקא ליישובים המבוססים. מדובר בשינוי כל כך מזערי עד שרוב אנשי המקצוע כלל לא הבחינו בו, ומלבד התנגדות של עמותת "במקום", לא נרשמה לו אף התנגדות. מדובר בסעיף 12 לתיקון העוסק בחיזוק מבנים שגובהם לא עולה על שתי קומות.

על פי התוכנית המאושרת כיום, תמ"א 38 אינה רלבנטית למבנים ששטחם קטן מ־400 מ"ר ושגובהם נמוך משתי קומות. אלא שהנוסח החדש קובע אחרת: "על בניינים שנקבע בתוכנית המפורטת שחלה עליהם, שגובהם אינו עולה על שתי קומות וששטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר (עיקרי ושירות), הנמצאים במרחבי תכנון מקומיים בתחום שהתקן חל, לא יחולו הוראות סעיף 11 (המגדירות את זכויות הבנייה - שש"ע)". ניר שלו, חוקר בעמותת "במקום", מסביר כי המשמעות של הנוסח החדש היא כי באזורים שבהם התוכנית המפורטת מאפשרת בנייה של בתים פרטיים בשטח העולה על 400 מ"ר, יהיה ניתן להפעיל את תמ"א 38 בגרסתה המורחבת; גם אם מדובר בבתים שנבנו בפועל על שטח קטן יותר ואפילו על בתים שטרם נבנו, ובלבד שהם נמצאים ביישובים שתוכניות המתאר שלהם מאפשרות בניית מבנים הגדולים מ־400 מ"ר למגרש.

מתכנני "במקום" סבורים ששינוי הנוסח פותח פתח לבנייה צפופה שתשנה את אופיים של היישובים הללו, באופן שיהפוך אותם לסמי־עירוניים. נוסף על כך, בעמותה מאמינים שהתיקון מייצר עיוות חלוקתי: חיזוק מבנים נמוכים ביישובים חקלאיים הוא כדאי יותר עבור יזמים, ולכן הוא ייעשה על חשבון חיזוק מבנים גבוהים יותר שנמצאים ברמת סיכון גבוהה בשכונות חלשות. לסיום, בעמותה מאמינים כי מדובר בשינוי לא נחוץ, משום שמבנים נמוכים ממילא נמצאים ברמת סיכון נמוכה ביותר בכל הקשור לפגיעה מרעידת אדמה. "רוב המבנים הנמוכים מוחזקים על ידי אנשים בעלי כושר כלכלי, כך שלמעשה, המועצה הארצית נותנת להם זכויות בנייה פטורות ממיסוי לתוספת ניכרת של 2.5 קומות. זו מתנה לשכבות המבוססות ביותר שאינן זקוקות לה", מסביר שלו.

מושב רינתיה. מימוש מלא של תיקון 3 יקפיץ את מספר הדירות מ־305 ליותר מ־600 צילום: אוראל כהן

"היזמים ינהרו למבנים הנמוכים"

העמותה לא הסתפקה בהסבר כללי ובחנה את פוטנציאל תוספות הבנייה בכמה יישובים כפריים, וזאת כדי להדגים לולנת"ע (הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים) את הסיכון הכרוך באישור הסעיף. לדוגמה נבדק מושב רינתיה הסמוך לפתח תקווה, שבו יש כיום כ־305 יחידות דיור ב־40 נחלות הכוללות מבנים ישנים המיועדים לחיזוק. אם יאושר התיקון, יהיה אפשר להוסיף לכל מבנה 2.5 קומות וליצור כ־160 יחידות דיור חדשות. תמ"א 38 גם מאפשרת הריסת כל אחד מהמבנים הקיימים והקמת מבנים בני 4.5 קומות. בתרחיש שכזה יגדל היישוב ב־320 יחידות דיור בשטח עיקרי ממוצע של 100 מ"ר ליחידה.

"במימוש מלא של תמ"א 38 לפי תיקון 3, מספר היחידות ברינתיה יהיה גבוה מ־600, והמושב יהפוך מיישוב כפרי ליישוב סמי־עירוני", כתבו בעמותה. גם במושב עמינדב המצוי בשטחי המועצה האזורית מטה יהודה צפוי שינוי דומה. כיום ישנן במושב 307 יחידות דיור מאושרות בתוכנית מפורטת. אלא שבמושב יש לפחות 30 נחלות, כשבכל אחת מהן קיים מבנה הכלול בהוראות תמ"א 38 לפי התיקון החדש. כך יהיה אפשר להוסיף בכל אחד מ־30 מבני המגורים 2.5 קומות, תוספת של כ־120 יחידות דיור. אם יבחרו באופציית הריסת המבנים יהיה אפשר להקים מבנים חדשים בני 4.5 קומות ובהם 240 יחידות דיור. לפי התרחיש האחרון, מספר יחידות הדיור במושב יגדל לכ־540, כמעט פי שניים מהמספר המרבי המותר לפי תוכנית תמ"א 35, המגדירה את עקרונות הפיתוח והבנייה בישראל עד שנת 2020.

כאמור, העמותה הגישה התנגדות לתיקון השלישי לתוכנית, ובה טענה כי יש לקבוע צפיפות מרבית בפרויקטים של תמ"א 38 ובתוכניות מתאר מקומיות שהוכנו מכוחה, כדי למנוע השפעות שליליות על המרקם העירוני הקיים.

לדברי שלו, הרחבת הזכויות לא תתרחש רק במושבים, אלא גם בשכונות המאופיינות בבנייה נמוכה בתוך הערים שתמ"א 38 הנוכחית השאירה אותן מחוץ לתחום. צוות ההיגוי שעבר על התיקון אמנם החריג את הרשויות העשירות מקבלת זכויות בנייה נרחבות, אך כעת מסתמן שרעננה, הרצליה והוד השרון, שהתנגדו להחרגתן דווקא כן יוכלו להוסיף 2.5 קומות בבניינים שבשטחן. בכך מתווספות לתחומי התמ"א 38 גם שכונות יוקרה כמו הרצליה פיתוח למשל.

לטענת שלו, לא ירחק היום שבו גם בעלי וילות פרטיות יבחינו ב"מתנה" שנפלה בחלקם ויהפכו ליזמים בעצמם. כדוגמה הוא מציין את שכונת רמת חן המבוססת, אשר על פי תוכנית המתאר של רמת גן יהיה אפשר לבנות כ־484 מ"ר על מגרש ממוצע בתחומה. שלו אומר כי אין כמעט בתים שמיצו את זכויות הבנייה הללו ורוב הבתים שנבנו קטנים יותר. אמנם רמת גן לא תקבל זכויות בנייה של 2.5 קומות, אבל על פי התיקון החדש בעלי הבתים ברמת חן יוכלו לקבל היתר לבניית קומה אחת מתוקף תמ"א 38, וקומה נוספת מתוקף תוכנית המתאר המקומית של רמת גן. "התושבים יכולים גם לבחור להרוס את המבנה ולהקים במקומו מבנה של 4.5 קומות. מימוש התוכנית בכל רחבי השכונה ייצור קטסטרופה תכנונית ותחבורתית", הוא מעריך.

שלו מסכם ואומר כי "איזה יזם לא יעדיף את הבתים הללו על פני בתים בשכונות חלשות? הרי ככל שהמבנה נמוך יותר, עלות החיזוק נמוכה יותר, ובל נשכח שיש פחות דיונים עם דיירים שמסרבים לחתום. נותנים כאן מתנה בשווי מיליוני שקלים הפטורה מהיטלי השבחה, כשהאינטרס הציבורי הוא שראשית יחוזקו המבנים הגבוהים".