14 אלף דולר לחודש (אחרי הנחה)
מחירי השכירות הגואים והמחאה החברתית לא משפיעים של שוק היוקרה להשכרה, שפורח על רקע הקיפאון בשוק הרכישות. התשואות למשכירים אמנם מסתכמות בכ־3% בשנה, אבל בהכנסה אפשר לקנות דירה נוספת באזור המרכז. כלכליסט מציג את הנכסים הכי יוקרתיים שרק מחכים לדייר שיאכלס אותם
המחאה החברתית של הקיץ האחרון יצאה לדרכה בשדרות רוטשילד בתל אביב בדיוק כאשר ג' (שם בדוי) החל לחפש דירה להשכרה בתל אביב. בניגוד לשוכרים אחרים שהמתינו בדריכות מתוך תקווה שיוכלו להוריד ולו במעט את שכר הדירה הגבוה שהם משלמים, ג' לא המתין. במקום זאת הוא כיתת רגליו מדירה אחת לשנייה וכעבור שבועיים, כשמצא דירה שמצאה חן בעיניו, כמו כל שוכר מנוסה הוא החל לנהל משא ומתן על המחיר עם בעל הדירה החמדן. כעבור שבוע של מגעים ג', איש עסקים ממולח, גרם לבעל הדירה להפחית כ־1,000 דולר מדמי השכירות החודשיים שלו, שהגיעו ל־14 אלף דולר אחרי הנחה.
המחיר שעליו סיכם ג' אינו מופקע, אלא המחיר המקובל בלא מעט מגדלי יוקרה בתל אביב וכן בנכסים להשכרה במספר מצומצם של יישובים יוקרתיים בישראל. שוק השכרת היוקרה מתנהל כמעט במנותק מהמתרחש ביתר השוק. לדברי אורי זומר מסוכנות רוזיו נכסים, המתמחה בתיווך יוקרה בתל אביב, דווקא בתקופת המחאה נסגר מספר גבוה במיוחד של עסקאות שכירות בדירות יוקרה בעיר.
ההגדרה "דירת יוקרה" היא חמקמקה, שכן אין גבול או מחיר מוסכמים שבהם דירה מפסיקה להיות רגילה והופכת יוקרתית. לכן, כל מתווך קובע לעצמו את ההגדרה ומתאים את השוק שבו הוא עובד ללקוחותיו. כך למשל זומר, שמתמקד בשוק בתל אביב, מגדיר כיוקרה דירות שמחיר השכירות שלהן חוצה את קו ה־10,000 שקל לחודש.
שוק היוקרה להשכרה מתחלק בכלליות לשני סוגי נכסים עיקריים: דירות הממוקמות במגדלי יוקרה, בעיקר בתל אביב, וכן בתי פאר צמודי קרקע. לרוב מחירי השכירות של הבתים גבוהים יותר מאלה של הדירות, אם כי דירות המשתרעות על חצי קומה או קומה במגדלי היוקרה עשויות להשוות את המחיר.
מגדל רוטשילד 1 תל אביב, נחשב ליוקרתי ביותר בעיר צילום: יקי אסייג
הדיירים: אוליגרכים ומנהלים ברילוקיישן
בשונה מדירות רגילות, בשוק היוקרה גובה השכירות לא נקבע לפי פרמטרים מוסכמים מראש. "כשאני מגדיר בית כנכס יוקרה זה נעשה לפי האזור שבו הוא נמצא אבל יותר לפי השווי שלו. זאת בניגוד לדירות רגילות, שמחיר השכירות שלהן נקבע בדרך כלל בדומה למחירי הנכסים באזור", מסביר מאיר מנחם, מבעלי סוכנות התיווך לנכסי יוקרה נאות שירן. לדבריו, במקרה של מגדל יוקרה גודל הדירה והקומה שלה הם המאפיינים העיקריים לקביעת המחיר, אך כשמדובר במבנה לשימור נכנסים למשוואה משתנים נוספים שלא תמיד ניתן לתמחר ולשקלל בבירור.
מנחם מספר על כלל אצבע פשוט יותר שמשמש לעתים לחישוב מחיר השכירות, והוא קביעת דמי השכירות השנתיים על כ־3% מערך הנכס. לפי שיטה זו, דירה שמחירה 10 מיליון שקל תושכר בכ־25 אלף שקל לחודש.
מגדלי YOO. הכי יוקרתי בפארק צמרת בת"א צילום: אוראל כהן נדיר למצוא בשוק היוקרה שוכרים שהגיעו למסקנה שהשכירות משתלמת יותר מטעמים כלכליים. את הבתים והדירות היקרים ביותר ישכירו לרוב אוליגרכים או שגרירים שנזקקים למעון ייצוגי ושמדינת המוצא שלהם מממנת עבורם את דמי השכירות. אוכלוסיות אלה שוכרות לרוב בתים פרטיים בהרצליה פיתוח במחיר של כ־320 אלף דולר לשנה, שהם כ־26 אלף דולר בחודש.
את הנכסים ה"זולים יותר" - דירות יוקרה בתל אביב, בתים בקיסריה או בתים מעט פחות מפוארים בהרצליה פיתוח - שוכרים לרוב תושבי חוץ שמגיעים לישראל לתקופה מוגבלת, מנהלי חברות שהגיעו לארץ ברילוקיישן או ישראלים שמחכים לבניית ביתם באזור. ברמת מחירים מעט נמוכה יותר ניתן למצוא עובדים שהגיעו לארץ ברילוקיישן בדרג בכיר פחות, ושהחברות ששלחו אותם לכאן מממנות עבורם דמי שכירות של 10,000–15,000 שקל לחודש.
"רוב השוכרים בשוק היוקרה הם כאלה שמשתמשים בבית באופן זמני או שגרים בארץ באופן זמני, כשגרירים או מנהלי חברות", אומר מנחם. "מי שיכול לשלם 70–80 אלף שקל לחודש לרוב יכול להרשות לעצמו לרכוש. שכירות היא פשרה, שכן אתה לא יכול לשבור קירות ולעצב את הבית כרצונך". לדברי זומר, בתל אביב תמונת השוכרים מעט שונה. לדבריו, לצד המנהלים הבכירים ותושבי החוץ נמנים עם שוכרי הדירות היקרות בעיר גם בני זוג מבוגרים שחפצים לעבור לעיר הגדולה, אך העדיפו לבצע את המעבר בהדרגה.
הקיפאון במכירות דחף בעלי נכסים להשכיר
אף ששוק דירות היוקרה מתנהל בעולם משלו, התמורות בכלכלה העולמית והקיפאון הנדל"ני בישראל מחלחלים גם אליו. על רקע הקיפאון, בעלי נכסי יוקרה רבים שביקשו למכור את נכסיהם מעדיפים להשכיר את הנכס עד לחזרת הרוכשים לשוק. "שוק היוקרה למכירה נמצא בקיפאון עם מעט מאוד עסקאות, אבל למרות זאת המוכרים לא ממהרים להוריד מחירים", אומר מנחם. "עם זאת, את התנועה בשוק קשה לעצור, אנשים רוצים לעבור דירה ולשנות ולכן רואים צמיחה בשוק ההשכרות"
לדבריו, מאחר שתקופת מעבר הדירה לנכס שנרכש בשוק היוקרה נמשכת בין שנה לחמש שנים ממועד ההחלטה על מעבר ועד למימוש הרכישה, רבים מרוכשי הנכסים בשוק היוקרה מעדיפים לשכור נכסים לתקופות ביניים — מה שיוצר בשוק שכירות היוקרה ביקוש הגבוה מההיצע. "גם אנשים עם כסף יושבים על הגדר בכל הקשור לרכישות בתים, אבל אין להם בעיה לשלם הרבה כסף על שכירות", מסביר מנחם. "יש לי לקוחה שבמשך שנתיים מחפשת עם בעלה נחלה באחד המושבים ללא הצלחה. לפני חודש היא אמרה לי לעצור את החיפושים וביקשה שאחפש לה נכס להשכרה. היא החליטה שהיא מעדיפה לחיות במקום ולראות אם אורח החיים מתאים לה. לפני שנה לא נתקלתי במקרים כאלה בקרב הלקוחות שלי".
לדברי מנחם, חלק מבעלי נכסי היוקרה שבוחרים להשכיר את הנכס שבבעלותם עושים זאת משיקולים כלכליים, ומעדיפים להשכיר את הנכס ולצמצם את הוצאות האחזקה הגבוהות מאשר לאפשר לו לעמוד ריק. חלק מהמשכירים אף מוכנים להוריד את מחיר השכירות בתמורה לחוזה גמיש שיאפשר פינוי שוכר בהתראה קצרה ושיותיר לרוכשים פוטנציאליים להגיע ולראות את הנכס. בנוסף, בית ריק מדיירים נראה רע ומשדר לחץ למכור, הוא לרוב אינו מרוהט ופחות מתוחזק, ופועל נגד בעל הנכס שמבקש למכור אותו.
ארסוף וכפר שמריהו: הקרבה לים מקפיצה את המחיר
היישוב הצעיר ארסוף, שהוקם ב־1995, חייב את יוקרתו בעיקר לקרבתו לים התיכון. היישוב קטן במיוחד, ולכן היצע הבתים המוצעים בו להשכרה מזערי. כיום מוצעים בארסוף כשני בתים להשכרה ששניהם נבנו במקור למכירה ויושכרו עד למכירתם. אחד מבתים אלה, שמוצע למכירה ב־6.5 מיליון דולר, משתרע על 600 מ"ר בנוי במגרש של 1.4 דונם הכולל גם בריכת שחייה. מחיר ההשכרה הוא 15 אלף דולר בחודש. בית נוסף בשטח בנוי של 280 מ"ר על מגרש של 700 מ"ר מוצע להשכרה ב־28 אלף שקל.
15 אלף דולר לחודש. 600 מ"ר בנוי על מגרש של 1.4 דונם + בריכת שחייה. מוצע למכירה ב-6.5 מיליון דולר
הביקוש לשכירות בכפר שמריהו הסמוך ירד מעט בשנים האחרונות לאחר העתקת בית הספר האמריקאי לאבן יהודה, אך היצע בתי הפאר להשכרה ביישוב קטן והביקוש עדיין גדול מההיצע. אוכלוסיית כפר שמריהו כוללת כיום בעיקר ישראלים שרכשו בה נכס למטרת מגורים. היישוב, שהיה חקלאי בעבר, כולל מגרשים גדולים של 2.5–5 דונם ומגרשים מעטים של כדונם.
מחירי השכירות בכפר שמריהו נעים בין 25 אלף שקל לחודש לבית פשוט ועד ל־25 אלף דולר לבתי פאר. כך לדוגמה מוצע להשכרה ב־20 אלף דולר לחודש בית חדש בן 6 חדרים בשטח בנוי של 600 מ"ר על מגרש של 750 מ"ר, מעוצב בסגנון איטלקי עם מעלית פנימית, בית חכם ובריכת שחייה.
הרצליה פיתוח: הנכסים נבנו במיוחד להשכרה
שוק הבתים להשכרה בהרצליה פיתוח נחשב ליקר ביותר בארץ ולגדול ביותר מחוץ לתל אביב. האזור מרכז מספר גדול של תושבים זרים הכוללים שגרירים ודיפלומטים, שנהנים מדמי שכירות נדיבים שמשלמת המדינה שהם מייצגים. דיירים נוספים הם אוליגרכים ששוכרים בית כפתרון זמני עד למציאת נכס קבוע.
"ניתן למצוא בעיקר בעלי נכסים שבנו אותם במיוחד להשכרה, אבל לא פעם אנחנו פונים לבעלי בתים שנעתרים להשכיר אותם לאור דמי השכירות הגבוהים", אומר מאיר מנחם, בעלי סוכנות התיווך לנכסי יוקרה נאות שירן.
22 אלף דולר לחודש. 600 מ"ר בנוי על מגרש של דונם, קו שני לים. 8 חדרי שינה + בריכה. חימום תת רצפתי ומעלית פנימית
לדברי תמיר מינץ, העומד בראש רשת התיווך מ.מ.מ, הנכסים הזולים ביותר להשכרה באזור הם אלה הסמוכים לכביש החוף, כאשר נכסים הסמוכים לחוף הים מושכרים במחיר שיכול לזנק עד פי שלושה. כך למשל, בית בקו ראשון לים שמוצע למכירה ב־16 מיליון דולר מועמד להשכרה ב־40 אלף דולר לחודש עד למכירתו.
סביון, רמת השרון ומושבים: 15 אלף דולר למגרש של 5 דונמים
היישוב סביון מתאפיין במספר מצומצם של נכסים להשכרה המתאפיינים בתשואות נמוכות של כ־2% בממוצע. מספר הנכסים הנמוך להשכרה נובע מכך שמרבית בעלי הנכסים ביישוב הם משפחות ישראליות שמתגוררות בו. הבתים בסביון יושבים לרוב על מגרשים בני כ־5 דונמים בממוצע ומוערכים ב־6 מיליון דולר, לפי גודל הבית והאבזור שבו. בית כזה יושכר ב־10–15 אלף דולר לחודש.
20 אלף דולר לחודש. בית במערב רמת השרון. 500 מ"ר בנוי במלפס אחד על מגרש בשטח 1,400 מ"ר, 5 חדרי שינה, בריכת שחייה עם מלתחות וחדר כושר צילום: אורית אלוש נאות שירן
כמו סביון, גם רמת השרון ומושבים כבצרה, בני ציון ורשפון מתאפיינים בבעלי בתים המתגוררים במקום, דבר היוצר מיעוט של נכסים להשכרה.
לדברי פעילים בשוק הנדל"ן המקומי, דיירי המושבים מחפשים אורח חיים ולא מגיעים רק לשנה או שנתיים, ולכן מרבית ההשכרות מתרחשות בהרחבות בטווחי מחיר של 10–20 אלף שקל.
כך לדוגמה, בית ברמת השרון המערבית שכולל 5 חדרי שינה ומתוכם 3 סוויטות, 500 מ"ר בנוי במפלס אחד על מגרש בשטח של 1,400 מ"ר, בריכת שחייה עם מלתחות נפרדות וחדר כושר מאובזר, חדר הקרנה וחימום תת־רצפתי, עומד להשכרה בתמורה ל־20 אלף דולר לחודש.
קיסריה: מגרש הגולף מעלה את המחיר
השוכרים בקיסריה הם בעיקר משפחות ישראליות שמחפשות מקום מגורים איכותי עם רמת חיים גבוהה. התשואה להשכרה עומדת על כ־2% לשנה בממוצע. הבתים היקרים ביותר להשכרה ומכירה ממוקמים בקו ראשון לים או למגרש הגולף. השטחים בשכונות הוותיקות עומדים על 1–1.2 דונמים בממוצע. בית במיקום טוב בשטח בנוי של כ־400 מ"ר על מגרש של דונם, יימכר ב־3–3.5 מיליון דולר ויושכר ב־5,000–7,000 דולר לחודש.
תל אביב: חצי קומה ב־25 אלף דולר לחודש
שוק היוקרה התל אביבי מורכב בעיקר מדירות בעשרות מגדלי יוקרה שנבנו בעיר בעשור האחרון. עד לפני כשנתיים היה היצע גדול של דירות להשכרה במגדלים, אך כיום המתווכים מדווחים כי באזורים מסוימים הביקוש עולה על ההיצע. לדברי אורי זומר מסוכנות רוזיו נכסים המתמחה בתיווך יוקרה בתל אביב, בעוד שבעבר הלא רחוק בעלי הדירות ביקשו מחירים שהיו גבוהים אף יותר ממחירי השוק הגבוהים גם כך, עתה המחירים ירדו קצת אך הם עדיין מעל מחיר השוק.
"הרבה אנשים שחיפשו לקנות דירה בתל אביב החליטו לשכור בסיכומו של דבר כי הם העדיפו להמתין", אומר זומר. "מדובר בעיקר בישראלים, זוגות צעירים ומבוססים שמחפשים לקנות ושיש להם הכסף לכך. הביקושים גדולים ויש מעצור פסיכולוגי שהמחירים עומדים לרדת אף שבפועל לא ממש רואים את זה".
6,700 דולר לחודש. פנטהאוז מרוהט בקומה 25 במגדל ישרוטל, 3 חדרים, 100 מ"ר, מרפסת 20 מ"ר
מגוון הדירות הרחב שמציעה תל אביב מתחיל מרף גבוה של דירות בנות קומה או חצי קומה במגדלים יוקרתיים, ועד לדירות קטנות של 2.5 חדרים בקומות נמוכות יותר במגדלים, או דירות בבניינים ישנים שפעם נחשבו לשיא וירדו מגדולתם.
העסקאות היקרות ביותר בעיר נערכו במגדל רוטשילד 1 שנחשב ליוקרתי ביותר בתל אביב, ועם רוכשי הדירות בו נמנים אנשי הצמרת העסקית של המדינה. לאחרונה שכר תושב חוץ צרפתי חצי קומה בקומות הביניים במגדל ב־25 אלף דולר לחודש. מדובר בדירה שעמדה למכירה אך בעליה החליט להשכירה כדי לכסות על דמי הניהול היקרים. המגדלים הבאים בטבלת היוקרה הם מגדל השופטים (G תל אביב) שנמצא בשלבי אכלוס ומגדלי אקירוב.
מחירים נוחים קצת יותר ניתן למצוא במתחם המגדלים של פארק צמרת. לדברי זומר, מגדלי YOO הם היוקרתיים ביותר במתחם כשהמחירים ביתר המגדלים די זהים. דירות 5 חדרים בשטח 156 מ"ר נטו ב־YOO ניתן לשכור ב־10–19 אלף שקל לחודש, כשמחירי השכירות בדירות משודרגות בגודל זהה אך עם תקרות כפולות מתחילים ב־4,500 דולר לחודש.
בדירות היוקרה שברובע לב העיר במרכז תל אביב, בין הרחובות מזא"ה לבלפור, מושכרת דירת 4 חדרים מרוהטת בשטח 176 מ"ר בקומות הגבוהות של הבניין ב־29 אלף שקל.
אפשרות אחרת של יוקרה בתל אביב היא מבני השימור. הקהל שמגיע לדירות הללו מחפש יותר אופי ופחות יוקרה. מדובר בעיקר בקהל תל אביבי שרוצה להיות במרכז העניינים, או בני 50–60 שמגיעים מחוץ לעיר לאחר שמכרו את ביתם, ומעדיפים בשלב ראשון לשכור בית ולבחון את המגורים בעיר בדירה קטנה יותר. כך למשל, דירה בבניין לשימור בשינקין 65 פינת הגלבוע מושכרת ב־11 אלף שקל.
