בלעדי ל"כלכליסט": הממשלה בונה על המקומות הלא נכונים
בדיקה של השמאים חושפת: המינהל מכר קרקעות ל־20–25 אלף דירות בלבד ב־2011 - כמחצית מהקרקע שהוצאה למכירה. הסיבות לכישלון: שיווק מיותר בדרום והתעלמות מהמחסור במרכז
אחת הטענות החוזרות ונשנות נגד מדיניות הממשלה בתחום ניהול הקרקע היא כי מינהל מקרקעי ישראל משווק קרקע במנותק מהצורך האמיתי בה ברחבי הארץ.
הטענה מבוססת ברוב המקרים על הערכה שלפיה המדינה מעדיפה להמשיך להחזיק לאורך זמן בקרקע שבמקומות המבוקשים מאוד, בעיקר במרכז הארץ, מתוך הנחה שמחירה יצמח פלאים לאורך זמן. שר השיכון אריאל אטיאס, השר הממונה על המינהל, טוען בכל פעם שהוא נשאל בעניין זה כי המינהל מוכר קרקע על פי הצרכים של המשק בכל מקום שבו הדבר ניתן. אך ניתוח עומק של נתוני שיווק הקרקע ב־2011, אחת השנים הקשות בתחום הנדל"ן בישראל, מצביע על בעיה קשה בהחלטות שמקבל המינהל בעניין זה.
בדיקה שביצעה לשכת השמאים לבקשת "כלכליסט" חושפת כי היקף הקרקע שמכרה המדינה בפועל ליזמים בתחום הדיור ב־2011 הסתכם בשטח ל־20,300 יחידות דיור בלבד, כמחצית מהשטח שהוציאה המדינה למכירה במסגרת מכרזים אשתקד. זאת לצד שטח של כ־35 אלף יחידות דיור שנמכר אשתקד על ידי בעלי קרקע פרטיים. גורמים המקורבים למשרד השיכון ציינו כי למספר זה יש להוסיף כמה אלפי יחידות דיור שמשווקת המדינה בפטור ממכרז, כמו למשל בהרחבות של קיבוצים. אותם גורמים ציינו שהמשרד עדיין לא השלים את חישוביו המסכמים את 2011, אך בכל אופן מדובר בשנה פחות מוצלחת מ־2010 על רקע המצב הכללי בענף.
אחת הסיבות העיקריות להיקף הנמוך של הצלחות מכרזי המדינה, טוענים השמאים, היא העובדה שהיזמים לא מוכנים לבצע רכישות קרקע מהותיות במתחמים רבים שבהם מכרה המדינה שטח, בשל הביקוש הנמוך לדירות באזורים אלה.
ביקור שר השיכון אריאל אטיאס בראש העין צילום: דמיטרי שביצ'נקו "פחות מצורכי האוכלוסייה"
"צעדי הממשלה שבאו בעקבות המחאה החברתית היו מעטים מדי, אקראיים מדי ובהיקף קטן מדי. למרות המספרים שבהם מתהדרים משרד השיכון והבינוי, מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הפנים, המציאות בשטח מראה תמונה אחרת", אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין אוהד דנוס.
נתוני לשכת שמאי המקרקעין, בצירוף הנתונים על היקף התחלות הבנייה ב־2011 שדווחו בפרסומי הממשלה, מצביעים באופן ברור על כך שהבנייה במחוזות חיפה, ירושלים, תל אביב ויהודה ושומרון אינה עומדת ביחס ישר להיקף האוכלוסייה שם. משמעות הדבר היא שבונים מעט מדי ומשווקים עוד פחות מצורכי האוכלוסייה. המחוז המאוזן היחיד הוא מחוז הצפון שבו החלה אשתקד בנייה של כ־6,000 יחידות. אולם בו נרשמה עלייה תלולה בהיקף שיווק הקרקע - שעמד על כ־8,000 יחידות דיור - מה שלדעת השמאים עלול להביא, לאחר הקמת אותן יחידות הדיור, לעודפי היצע על ביקוש.
גם נתוני המכירות של בתים ודירות לפי המחוזות מחזקים את הפער בין ההיצע לביקושים. אנה וסרמן, מבעלי חברת MNA מחקרי נדל"ן, מצביעה על כך שבמחוז ירושלים מציע משרד השיכון יחידות רבות לעומת הביקוש. הביקוש הוא בסך הכל כפי שניים מההיצע של משרד השיכון, היא אומרת. באזור הדרום (דרומית לרחובות) ובצפון (צפונית לנתניה) הביקושים הם פי 12–13 יותר מהיצע הקרקע של משרד השיכון. במחוז המרכז, בין רחובות לנתניה, הסתכמו אשתקד הביקושים בכפי 16 מההיצע של משרד השיכון.
בעניין זה היא מציינת כי בשקלול הנתונים הוצאה העיר מודיעין ממחוז המרכז והיא מצורפת למחוז ירושלים.
בחודשים ינואר עד יוני, מזכיר דנוס, "חווינו עליות מחירים תלולות שהביאו לעליות בביקושים לא רק באזורי הביקוש אלא גם בפריפריה הקרובה והרחוקה. כתוצאה מכך עלו המחירים בכל רחבי הארץ, מחירי השכירויות האמירו גם הם, והמחאה החברתית פרצה על רקע מצב זה והפכה את הקערה על פיה. התברר כי הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור אינם מעוניינים להרחיק לפריפריה, וכי הם מבקשים להישאר באזור מגוריהם הנוכחי ובעיקר במרכז הארץ".
"ללא גיבוי של תשתיות"
תוכניות הממשלה, מציין דנוס, והשיווק האגרסיבי לכאורה של קרקעות לוקים בחסר מכמה בחינות. "ראשית, השאיפה לחזק את המחוזות המרוחקים - הצפוני והדרומי - על חשבון אזורי הביקוש אינה זוכה לגיבוי הולם של תשתיות, תעסוקה, תחבורה, חינוך, בריאות ותרבות. שנית, הסיבה האמיתית לשיווק דווקא באזורים אלה היא פשוטה: המינהל משווק את כל מה שהוא יכול בהתאם למצב המצוי, ולא בהתאם למצב הרצוי ולתוכנית־אב שתגביר את הבנייה באזורי הביקוש שבהם, כבר היום, ריכוזי האוכלוסייה גדולים יותר", אומר דנוס.
בהקשר זה הוא מציין את העובדה שאוכלוסיית תל אביב, חיפה וירושלים מהווה כ־40% מתושבי מדינת ישראל, "מה שמצריך בנייה של כ־24 אלף יחידות דיור מכלל המחסור שנאמד ב־60 אלף יחידות בכל הארץ". זאת, לדבריו, נוסף לגידול טבעי של 2% בשנה. "לאוכלוסייה זו אין פתרון למעט מעבר לנגב ולגליל, שם אין מקומות עבודה זמינים.
מצבה הולך להפוך לרע עוד יותר בשנים הקרובות. כדי לעצור את כדור השלג הזה הממשלה חייבת לקדם ומיד תוכניות פינוי־בינוי, עיבוי־בינוי ותמ"א 38 שיגדילו את ההיצע בערים אלו", סבור דנוס. לדבריו, "מי שמבין בהליכי תכנון ושיווק יודע כי המשמעות הפשוטה של ממצאים אלה היא שאין מדיניות נדל"נית כוללת, וכי בניית קוביות בטון באזורים שונים בארץ, בלא גיבוי הולם של כל התשתיות, נידונה לכישלון חרוץ".
"יהיה כשל שוק"
בלשכת השמאים טוענים כי מכיוון שאין תוכנית כוללת לענף הנדל"ן, אין איזון בין צורכי המחוזות למספר יחידות הדיור הנבנה בהם. אבל התמונה מורכבת עוד יותר. נתוני השמאים מראים כי כ־60% מרוכשי הדירות והבתים בשנה האחרונה היו משפרי דיור שמכרו דירה ומשדרגים לדירה או בית גדולים יותר.
צעדי הממשלה המטפלים בתמהיל היצע הדירות בישראל מכוונים להוספת דירות קטנות בנות עד 3 חדרים ולהורדת מחירי הדירות הקטנות. צעד כזה, מזהיר דנוס, עלול להיות בעייתי, ליצור כשל שוק ולהחריף את הפערים החברתיים. לדברי דנוס, ללא טיפול בכל תמהיל הדירות תימשך העצירה בשוק, כאשר מוכרי דירות יד שנייה קטנות יקבלו תמורתן סכום נמוך מערכן היום, ולא יוכלו לשדרג לדירה גדולה יותר ויקרה יותר. למעשה, טיפול ועידוד בניית דירות קטנות ללא התייחסות לשאר טיפוסי הדירות יחריפו את הפערים החברתיים, אומר דנוס.
בלשכה גם אומרים כי ראוי שהממשלה תכין תוכנית כוללת לענף הנדל"ן שתתייחס גם לתחום הדיור להשכרה. ההאטה בבנייה הצפויה ב־2012 תשפיע גם על הדיור להשכרה, והיא עלולה להביא לעליות מחירי השכירויות בעיקר במרכזי הערים המבוקשות. לכן, אומר דנוס, "הממשלה צריכה להתחיל לבנות להשכרה ומיד". לשכת שמאי המקרקעין מציעה מפת שיווקים המביאה בחשבון את כל אלה, ומדגישה את חיזוק הבנייה דווקא באזורי הביקוש ובעיקר במרכזי הערים.
