מדד נדלניסט ספטמבר 2011: גוברות ירידות מחירי השכירות, המוכרים במבחן
הירידות הבולטות בדמי השכירות נרשמו בדירות הקטנות. במקביל, הקיפאון במחירי דירות יד שנייה נמשך, לצד סימני שבירה ראשונים של מוכרים
רבעון שלישי של קיפאון כמעט מוחלט בשוק הדירות מיד שנייה הסתיים. הנתונים בשטח מצביעים על כך שאנו מתקרבים כנראה לשיא ההתנגשות בין מוכרי דירות שאינם מוכנים להתפשר לציבור רוכשי דירות פוטנציאליים, שהאווירה הציבורית של הקיץ האחרון נותנת להם רוח גבית ואחרי יותר מחצי שנה של המתנה עדיין לא מוכנים לקנות דירות במחירים הדומים למחירי דצמבר 2010. אוקטובר ונובמבר מסתמנים כשעת המבחן של שוק הדירות. בשטח כבר מדווחים בכמה ערים על ניצנים ראשונים של פשרה מצד מוכרים ועל ירידות מחירים קלות, אולם היקף השינוי עדיין קטן מדי מכדי להשפיע על השורה התחתונה של המדד החודשי.
אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', השותף לעריכת המדד, אומר: "ניתן היה לצפות לירידת מחירים בעקבות המחאה הציבורית ודו"ח טרכטנברג, אך המציאות היא שמספר העסקות המתבצעות בפועל הוא קטן וקשה ללמוד מהן על שינוי מגמה". לדבריו, "גם אם פה ושם ניתן לראות בעסקות בודדות ירידה במחירים, הרי זו תוצאה של הכורח למכירה של אותו מוכר. כל השאר 'יושבים על הגדר' ומחכים. עסקאות בודדות לא מצביעות על מגמות בשוק".
אוסף ההחלטות של הממשלה לעידוד הורדת מחירים בשוק הדיור לא הצליח בינתיים לחולל שינוי של ממש בתחום המכירות. אך אם בחודשיים האחרונים הורגשה בלימת עליית דמי השכירות, הרי שלפי נתוני מדד השכירות של "כלכליסט" ואתר WinWin, נראה שגוברת מגמת ירידות מחירים בדירות הקטנות והבינוניות.
ברשף נכסים תל אביב מספרים כי תחום ההשכרות מתעורר עתה, אך עדיין מזהירים כי קשה לדבר על הליך שיהיה ממושך - מדובר בתנועה עונתית, לקראת שנת הלימודים האקדמית המתחילה החודש. גם באנגלו־סכסון מספרים כי "בתחום השכירות, אנו רואים בתקופה האחרונה תנועה רבה של עסקאות להשכרת דירות דווקא בשכונות הצפוניות של תל אביב". אם המגמה תימשך, הרי שבחודשים הקרובים ידם של בעלי הדירות תהיה על העליונה. חשוב לומר כי במקביל, משרד האוצר מדווח כבר שלושה חודשים על ירידה בהיקף שוק ההשקעה בדירות להשכרה, שעלול להשאיר בקרוב את התחום הזה עם היצע נמוך מכדי לשמור על המשך ירידת מחירים ארוכת טווח.
תל אביב
ניצני ירידות בצפון
מרכז תל אביב, ה"סיסמוגרף" של שוק הדיור בישראל, המשיך להציג תמונה קפואה גם בספטמבר. "נמשכה מגמת ההתעניינות בתל אביב בספטמבר, ובעיקר ראינו את משפרי הדיור בשוק הקונים", אומר בועז גלעדי מרשף נכסים תל אביב. עם זאת, הוא מדגיש כי "היצע הדירות למכירה גדל, אך מצב הרוח של הקונים אופיין בישיבה על הגדר ובהמתנה למחיר נוח יותר".
תל אביב צילום: עומר הכהן דווקא בצפון תל אביב, כך נראה על פי הדיווחים מהשטח, משהו מתעורר: כפיר זוהר, מנכ"ל משותף באנגלו־סכסון תל אביב, מספר כי ספטמבר אמנם היה חודש נוסף של ירידה בכמות העסקאות, אולם מורגשת התעניינות גדולה יותר של קונים בדירות. נוסף על כך, הוא מזהה מגמה של התפשרות המוכרים וירידות מחירים בדירות העממיות של עד 5% במקרים בודדים. "בשוק דירות היוקרה חלה ירידת מחירים גדולה יותר, שנעה בין 7% ל־8% בעסקאות שנסגרו", הוא אומר. אולם, בחינת האזור מבחינה סטטיסטית עדיין מצביעה על מחירים קרובים מאוד לאלה של שני הרבעונים הקודמים.
רמת גן
יותר מתעניינים
אותם ניצני שינוי שהורגשו בספטמבר ובתחילת אוקטובר בצפון תל אביב ניכרים עוד יותר ברמת גן - העיר שהיתה אחת היחידות שבהן נרשמה תנועה מעלה של המחירים בחצי השנה האחרונה. לדברי נעם דרסה, זכיין רי/מקס 100%, לאחר שבחודשים האחרונים לא נרשמה התעניינות של קונים במודעות שפרסם, השתנה מצב הרוח בשוק ויותר רוכשים מתעניינים. "עם זאת, הם עדיין נשארים בטווחי מחיר של עד 1.5 מיליון שקל. בנכסים של 2 מיליון שקל ומעלה יש הרבה פחות תנועה". לדבריו, "אני מעריך שבחודשים הקרובים נראה שוק יציב עם תיקון כלפי מטה של כ־5% במחירים המבוקשים".
רמת גן צילום: אוראל כהן ראשון לציון
סימנים של מכירות
בראשון לציון שולט בחצי השנה האחרונה אפקט העדר, והקיץ האחרון היה בה קיצוני במיוחד. בעיר, שבה נסגרו בקיץ 2010 על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה יותר עסקות יד שנייה מבכל עיר במרכז הארץ, היה מדובר בקיץ 2011 במתחם נדל"ני מת.
ראשון לציון צילום: VIEWPOINT כעת, כמו בצפון תל אביב וברמת גן, מדווחת עפרה קונס, זכיינית אנגלו־סכסון ראשון לציון, על ניצנים ראשונים של מכירות במחיר מופחת באוקטובר לעומת החודשים האחרונים. "בעיר מורגשת ירידת מחירים ממוצעת של כ־3% שיכולה להגיע עד לכ־5% במקומות מסוימים בה". עם זאת, היא מעריכה, "לא צפויה ירידת מחירים דרסטית. את יישומן של המלצות ועדת טרכטנברג בתחום הנדל"ן אנו צפויים לראות בשטח בטווח של שנתיים לפחות, ועד אז לא נראה התחלות בנייה חדשות בראשון לציון".
באר שבע
חוזרים לשוק
העיר, שהיא סמל למשקיעים פרטיים בשוק הדירות להשכרה כבר יותר משלוש שנים, הצטרפה מאוחר יחסית לערים שהשוק קפא בהן ועתה נראים בה ניצני תנועה מחדש. אבי חיון, זכיין רי/מקס פלוס, מדווח: "אנשים מתחילים להבין שהמחאה החברתית לא משיגה יותר מדי וחוזרים לשוק. לפני 4–3 חודשים, על כל עשרה מתעניינים היו שניים רציניים, וכיום מתקשרים רק הרציניים". לדבריו, גם בעסקאות שמתבצעות לא ניכרת ירידת מחירים, ואחרי החגים תתחיל התנפלות של אלה שהמתינו לירידת המחירים שלא הגיעה.
באר שבע צילום: מאיר אזולאי
כך חישבנו את המדד
מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני עסקאות אמיתיים ועדכניים שעובדו ושוקללו על ידי הגורמים המקצועיים בענף. לשם כך חבר "כלכליסט" לרשתות התיווך הגדולות בישראל, אנגלו־סכסון, רי/מקס ורשף נכסים, ולפירמת השמאים המובילה בישראל אהוד המאירי ושות'.
לבחינת השינויים במחירי הנדל"ן נבחרו 18 יישובים מבוקשים שבהם פעילות ערה של עסקאות יד שנייה בנדל"ן. בכל חודש מרכזות אנגלו־סכסון, רי/מקס ורשף נכסים את כל העסקאות שבוצעו באמצעותן ביישובים האלה. הנתונים מועברים לשמאים של המאירי ושות' שמשקללים אותם, משווים למאגר העסקאות ההיסטוריות ומתחשבים באלמנטים ייחודיים לכל אזור.
המדד הבסיסי לחישוב הוא המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בת 100 מ"ר, עם חניה ומעלית - הנכס הפופולרי בישראל - אך אין הוא מביא בחשבון מקומות המתאפיינים בדירות יד שנייה קטנות יותר. ככלל, תוספת של חניה ומעלית לדירת יד שנייה היא תוספת של כ־20% למחירה באזורים שבהם הנכסים הנפוצים נטולי תוספת זו. מדד הבסיס - 100 נקודות - משקף את מחירי הדירות מיד שנייה בחודש הראשון למדידה, אוקטובר 2008.
