חברות הנדל"ן: "צריך להתאמץ יותר כדי למכור דירות חדשות"
שוק הדירות החדשות הולך ונחלש: המו"מ ארוך יותר, חברות הנדל"ן כבר לא יכולות לשבת רגל על רגל ולצפות לקונים, ומהלכי הצינון של בנק ישראל מתחילים להשפיע. מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן וסמנכ"ל אפריקה ישראל מגורים אומרים ל"כלכליסט": "הביקושים מתמתנים, המחירים ייתקעו"
אם בשוק היד השנייה עדיין קשה למצוא נתונים חד־משמעיים על שינוי מגמה בקרב הרגולטורים, הרי שבשוק הדירות החדשות (דירות מקבלן) הנתונים של בנק ישראל, משרד האוצר, הלמ"ס וגופים פרטיים מצביעים על מגמת היחלשות כבר שלושה חודשים.
בשטח, אומרים בכירי הענף, ניכר שינוי מהותי אמיתי בקצב המכירות של דירות חדשות וברמת המאמץ שיש לעשות כדי למכור אותן. "ההבדל הבולט מאוד השנה הוא בחוסר היכולת שלנו למשוך קונים בלי להתאמץ", מודה אייל חכם, סמנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, "כשקונה כבר מגיע למשרד המכירות אנחנו עושים לא מעט כדי לבוא לקראתו ולתת לו פתרונות שמתאימים לו. בשנה שעברה האנשים שלנו היו יושבים על הכיסא ולא מתאמצים וקונים היו מגיעים אלינו. זה נגמר".
הסיבות למצב החדש מגוונות: אזהרות מפני התפוצצות בועה, שטומנות בתוכן אפשרות שמחירים יירדו; הפעולות שעשה משרד האוצר כדי לעודד מכירת דירות להשקעה, שיצרו גם הן ציפייה לירידת המחירים; הערכות שהקבלנים ינסו למהר ולמכור עכשיו, כדי לא להיגרר לתוך תקופת היחלשות של הענף, אם תבוא; ובעיקר העובדה שהבנקים נקראו לדגל המאבק במחירים על ידי בנק ישראל, והפכו את חייהם של נוטלי המשכנתאות לקשים יותר, כפי שעולה מהנתונים שאנו מביאים כאן היום.
תמיר דגן תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, היה הראשון מבין השחקנים הבולטים בשוק הדיור שהעז להודות בשבוע שעבר בבעיה שיצרה התנהלותם של הבנקים למשכנתאות: "אחרי שנתיים רציפות של עליות מחירים ישנה רגיעה והתמתנות בביקושים", הוא אומר בשיחה עם "כלכליסט". "המהלך של בנק ישראל השפיע בהיבט הפסיכולוגי וגם בצד המעשי. זוגות צעירים באים אלינו ואומרים לנו שהם נתקלים בקשיים מול הבנק, שנהיה יותר קשוח בנושא פריסה והיקף המשכנתה".
קפיצה באורך המו"מ
חברת שיווק הנדל"ן אלדר - החברה הגדולה בישראל בתחום השיווק של דירות חדשות עבור יזמים וקבלנים - בדקה את נתוני המכירה בעשרות פרויקטים שאותם שיווקה עבור חברות הבנייה, ומדווחת על עלייה של כ־18% בהיקף הזמן שעובר מתחילת המשא ומתן למכירת דירות חדשות ועד להשלמת העסקה.
על פי נתוני אלדר העולים מסקירה חצי שנתית, הזמן שלוקח בתל אביב לסגירת עסקה הנו 41 יום לעומת 22 יום בלבד בפריפריה. הסיבה לכך היא בראש ובראשונה מחירי הדירות - נראה כי ככל שהמחירים נמוכים יותר, כך העסקאות נסגרות מהר יותר. כך לדוגמה, בראשון לציון הזולה בעשרות אחוזים מתל אביב לוקח בממוצע כ־20 יום בלבד לסגור עסקה. לעומת זאת, בכפר סבא מדובר ב־28 יום ובגבעתיים ב־32 יום.
עוד עולה מניתוח הנתונים, כי בערים שבהן ישנם מתחמים עם עשרות פרויקטים חדשים ותחרות גבוהה, מתארך הזמן עד לחתימת העסקה, זאת בשל הרצון של הצרכן לעבור בין כל מרכזי המכירות. לעומת זאת, בערים שבהן אין כמעט פרויקטים חדשים רוכשי הדירות ממהרים לחתום על חוזה המכר לפני שהמלאי ייגמר.
לצד ההחמרה בתנאי השוק בצד הממשלתי, נשמעות בתקופה האחרונה טענות רבות על כך שיזמים וקבלנים מחזיקים לא מעט קרקע, שעל פי ההערכות יכולה לאפשר בנייה של יותר מ־25 אלף דירות במשק בתוך שנתיים, ולא עושים זאת.
"חשוב להבין כי כשיורדים לשטח רואים שהטיפול בנושא ההיצע לא השתנה. למרות ההצהרות השונות, אני - בתור הגורם הפרטי עם הכי הרבה קרקעות מאושרות לבנייה בישראל - רואה כי בשטח התהליכים עדיין סיזיפיים, בירוקרטיים, לא מבצעים שחרור מהיר של קרקעות; כל זאת כשעלויות הבנייה הולכות ועולות", יורה דגן משיכון ובינוי בתגובה לשאלה מדוע הקבלנים לא ממהרים לבנות עכשיו על קרקעות כאלה.
במקביל, דגן טוען שמדיניות הממשלה עובדת לאט מדי ומפספסת הזדמנות להחיות את הפריפריה: "אנשי המכירות שלנו מספרים שהמצב הפך לקיצוני. אנו בעיקר רואים התמתנות של הביקושים בפרויקטים שבהם המחירים הם יותר מ־2 מיליון שקל, אבל גם שם עדיין לא מדובר בירידה דרמטית אלא קלה. בפרויקטים שבהם מחירי הדירות לא עוברים את ה־1.5 מיליון שקל, הדירות נמכרות בקצב מדהים. ניתן לזהות את זה בעיקר בפריפריה: בין הפרויקטים הכי נמכרים נמצאים הפרויקטים שלנו בכרכור, בתלמי מנשה במזרח נתניה ובצור יצחק".
אייל חכם צילום: ענר גרין חכם מאפריקה ישראל מדווח שבאפריל הורגשה בחברה ירידה מהותית בפעילות אבל היקף המכירות נשמר, ושבמאי המצב השתנה שוב והיקף המכירות חזר לעלות ואף היה גדול מהממוצע החודשי מול נתוני החברה ב־2010. "הרגשנו ירידה בהיקף כניסת רוכשים פוטנציאליים למשרדי המכירות, אבל היקף הסגירה של העסקאות נותר מעל הרמה שהגדרנו בתוכנית העבודה לשנה זו", הוא מספר.
על האמירות של המתחרה דגן כי הבנקים למשכנתאות הפכו לחסם בולט שפוגע במכירות, אומר חכם: "בשטח, אנחנו חותמים על התחייבות למשכנתאות עבור רוכשי הדירות ורואים שרובם מקבלים משכנתאות של 60% מערך הדירה בממוצע. זו ירידה של כ־10% לעומת השנה שעברה. התנהלות הבנקים תואמת את החלטות בנק ישראל, שלדעתי הן החלטות נכונות. כבר בינואר השנה עשינו מבצע עם אחד הבנקים שהגדיר אז שלא נותנים יותר משליש מהמשכנתה בריבית פריים. אם זה לא היה קורה, זוגות צעירים היו מגלים בעוד חמש שנים שההחזר החודשי שלהם זינק ב־30% והיה להם קשה לעמוד בהתחייבות הזו".
מול המחמאות לבנק ישראל, על הממשלה אין לחכם מילים טובות: "הממשלה נלחמת בציבור. אני לא מבין את הרציונל שמאחורי זה. בפריפריה אני מרגיש מאוד את כובד הלחץ שמופעל על רוכשי הדירות. זוג צעיר שחשב לקנות דירה יחכה עכשיו". בשורה התחתונה הוא מודה, "אני מתקשה להעריך מה יקרה בחצי השנה הקרובה, אבל אני חושב שהמחירים לא יירדו פה בטווח הארוך".
הרוב לשכירות
מקבץ החלטות הרגולטורים, שנועדו לקדם את הקטנת שוק הדירות להשקעה, צפוי להשפיע על שוק הדירות החדשות רק בשוליים, כך מעריכים באלדר.
ברבעון השני של שנת 2000 הגיע משקלם של המשקיעים בשוק הנדל"ן המקומי לשיא, ועמד על כשליש מכמות הדירות שנמכרו (לפי נתוני מינהל הכנסות המדינה). לפי נתוני הלמ"ס, ב־2009 נמכרו 37,313 דירות חדשות, ההערכות אומרות שכ־10,000 מתוכן למשקיעים.
מחלקת המחקר של אלדר ניסתה בחודשים האחרונים למצוא מהו הסטטוס של דירות שנמכרו למשקיעים בעשרות פרויקטים ששווקו על ידה ברחבי הארץ באותה תקופה, כאלה שבימים אלה הסתיימה או מסתיימת בנייתם. בסקירה נבדקו דירות שנמכרו בכ־40 פרויקטים, וממצאיה מצביעים על ההתפלגות הבאה: 58% מהדירות מוצעות להשכרה, 20.5% מהדירות נמכרו כדי לנצל את הפטור ממס שבח או מוצעות למכירה, ו־21.5% מומשו למגורים על ידי אחד מבני המשפחה.
רוני כהן
לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר, אחוז הדירות שמוצעות לשכירות בפרויקטים הללו הוא גבוה יחסית. ואכן, רבים בענף מעריכים כי הרבה דירות חדשות יחזרו לשוק ב־2011 ויוצעו למכירה, במיוחד לאור הפטור החדש ממס שבח. "רוב הרוכשים שאופיינו כמשקיעים הם למעשה הורים לילדים או פנסיונרים, ולא משקיעים מהסוג הקלאסי שחיפשו הזדמנות לקנות דירות בזול כדי למכור תוך כמה שנים ברווח גדול.
כהן מסביר שעבור קהל זה השכרת הדירות הנה הכרחית כדי לכסות על ההוצאות, והם אינם מתכננים למכור את הדירות בזמן הקרוב. עוד עולה מהנתונים כי כ־20% מהדירות של המשקיעים מוצעות היום למכירה או נמכרו בתקופה האחרונה, ו־20% נוספים מימשו את הדירות למגורים של בני המשפחה.
בעקבות הסקירה, כהן צופה התמתנות קלה בעליית מחירי השכירויות באזורים שבהם נמכרו דירות רבות להשקעה ב־2009, ובראשם רמת גן, תל אביב, ראשון לציון ונתניה.
בתוך כך, פעילים בולטים בשוק הנדל"ן של פתח תקווה אמרו בימים האחרונים כי אפשר להצביע על כך ששוק הדירות להשקעה בעיר, בעיקר בצפונה, רווי מאוד. סנוניות ראשונות של מבצעי מחירים כבר בולטות בשכונות הצפון־מערביות, אם המושבות ונווה גן. במקרה אחד יזמים אפילו הציעו מבצע של מכונית במתנה למי שירכוש דירת יוקרה בפרויקט. מבצעים כאלה נראו בגוש דן בפעם האחרונה בשיא המשבר של 2008.
