בלעדי ל"כלכליסט": הזינוק החד ביותר במחירי שוק המשרדים האירופי - בתל אביב

תל אביב רשמה את העלייה החדה ביותר במחירי השכירות למשרדים בחודשים אפריל־יוני בהשוואה לערים באירופה. כך עולה מסקירה רבעונית של שוק המשרדים שפרסמה חברת הייעוץ והמחקר הבינלאומית CBRE, שהגיעה לידי "כלכליסט". הזינוק בתל אביב עמד על 20%, הרחק מהמקום השני ברשימת הערים שבהן חל זינוק במחירים - ורשה, עם 8.7% בלבד. במקום השלישי ניצבת לונדון עם עלייה של 5%.

"ביקוש גבוה"

לדברי ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים, הנציגה הישראלית של CBRE, ההסבר לזינוק שנרשם בתל אביב הוא בראש וראשונה חוסנה הכלכלי של ישראל והעובדה שבמשך זמן רב לא נבנו בתל אביב מבני משרדים. "היום קיים ביקוש גבוה למשרדים, חברות רבות מתחומי ההייטק, למשל, גדלות ומתפתחות, ולצד המחסור הקיים בשטחים להשכרה, זה תורם לעליות מחירים", אמר מוקמל. לדבריו, מרבית ההחזקות של המשרדים הן בידי חברות הביטוח וגופים גדולים עם הון נזיל ואמונה שהמצב עוד ישתפר. "הגופים הללו לא ממהרים לממש, וגם אם נראה מימושים, הם כמעט ולא ישפיעו על השוק". עם זאת, מוקמל מעריך כי לאור בנייה מואצת של מגדלי משרדים שנבנים כעת, בשנים 2013–2014, כאשר הם יהיו מוכנים, ייתכן ונראה הצפה של השוק ונפילת מחירים, בדומה למתרחש בחלק מהערים באירופה.

מהסקירה עולה כי שוק המשרדים במרבית מדינות אירופה נהנה מעלייה מתונה אך ללא סימנים של האצה כללית. מדד השכירות שמפרסם הבנק המרכזי האירופי עלה ב־0.8% ברבעון הראשון של השנה הכלכלית (במדינות אירופה הרבעון מחושב מחודש אפריל) וב־2.6% בחישוב שנתי. לדברי מוקמל, "השוק האירופי נמצא בסטגנציה של תרדמת חורף, ומלבד עסקאות בודדות של יזמים מחפשי הזדמנויות כמעט ולא שומעים על עסקאות".

את השווקים ניתן לחלק לפי ארבע קטגוריות: ערים שבהן לא חל כל שינוי במהלך השנה האחרונה, ערים אשר חוו ירידות בסיכום שנתי אך ברבעון האחרון שמרו על יציבות, ערים שבהן עדיין יש ירידה במחירי השכירות וערים שחוו עליות משמעותיות במחירי השכירות. עם הקבוצה הראשונה נמנות ערים כגון וינה, מרסיי, פרנקפורט, בודפשט, מילאנו, רומא, ז'נבה, איסטנבול ומנצ'סטר. עם הקבוצה השנייה נמנות ערים כגון פראג, קופנהגן, מינכן ודבלין שחוותה ירידה של יותר מ־12% בשנה האחרונה. בקבוצת הערים שבהן יש עדיין ירידות מחירים נכללות ערים כגון ליסבון, ברצלונה ומדריד. מנגד, בקבוצה האחרונה של הערים שחוו עליות ברבעון זה נמנות ערים כמו ברלין, ורשה, שטוקהולם, לונדון וכאמור תל אביב.

סופיה בתחתית

הערים המובילות במחירי השכירות הן לונדון (מערב העיר) עם רמות מחירים של 1,055 יורו למ"ר לשנה, פריז (770 יורו למ"ר לשנה), מוסקבה (642), ז'נבה (635) וציריך (635). לעומתן, חמש הערים שבהן מחירי השכירות הם הנמוכים ביותר הן סופיה (171 יורו למ"ר לשנה), בלגרד (180), זגרב (195), ברטיסלבה (204) וקופנהגן (225). תל אביב, אגב, נמצאת קרוב יותר לתחתית עם מחיר ממוצע של 238 יורו למ"ר לשנה בדומה לערים כמו בודפשט, בוקרשט וברצלונה. בחינת התשואות מעלה כי התשואה הגבוהה ביותר היא בסנט פטרבורג (12%), מוסקבה (10.5%), בלגרד וסופיה (10%) ובוקרשט (9.5%). התשואה בשוק הישראלי נחשבת לממוצעת ועומדת על 7.5% לשנה.

נתוני הביקושים מצביעים גם הם על חוסר עקביות, כאשר תפוסת שטחי המסחר בערים המרכזיות באירופה עמדה על 2.4 מיליון מ"ר ברבעון הראשון - ירידה של 20% בהשוואה לרבעון הקודם ונמוך יותר ב־14% מהרבעון המקביל בשנה שעברה. הערים לונדון, בריסל ומוסקבה רשמו ירידה משמעותית ביחס לרבעון המקביל שנה שעברה, ולעומת זאת בוורשה, מילאנו, דבלין ופרנקפורט התפוסה השתפרה בהשוואה לשנה החולפת.

למרות נתונים אלה מסתמנת ירידה בשיעור המצרפי של השטחים הפנויים מ־10.5% ל־10.3% לאחר עלייה עקבית מאז 2007. בפרנקפורט, לשם המחשה, חלה לראשונה מאז סוף 2009 ירידה בשטחים הפנויים עם צפי להמשך ירידות בהמשך השנה. ירידות נרשמו גם בדבלין, קופנהגן, מוסקבה, בוקרשט וקייב. על פי הערכות האנליסטים, חל היפוך מגמה כללי ומרבית השווקים צפויים לרשום ירידות בהיקף השטחים הפנויים. מנגד, במספר מצומצם של ערים כגון ברצלונה, ליסבון ומדריד הודות להמשך בנייה מואצת וירידה בביקושים, הצפי הוא להמשך עלייה בשטחים הפנויים.