הפטיש של יובל שטייניץ נחת על ראשם של יורשי הדירות

כשיהודית (שם בדוי) קיבלה בירושה עשירית מדירה בשווי 250 אלף שקל בקריית מוצקין, היא לא חשבה שחלקה בירושה, 25 אלף שקל, יעלה לה ביוקר. כמה חודשים לאחר מכן, כשהיא ובעלה ביקשו לרכוש דירה חדשה בפרדס חנה תמורת 1.5 מיליון שקל, היא גילתה כי אף שזו רק הפעם הראשונה שבה היא מגיעה למעמד רכישת דירה, פקיד השומה האזורי דורש ממנה ומבעלה לשלם מס רכישה - כאילו הדירה החדשה שהם רוכשים מיועדת להשקעה.

ההסבר של פקיד השומה להחלטתו היה כי גם בעלה של יהודית ירש חלק בדירה, ומשום ששניהם מחזיקים במשותף יותר מ־25% בעלות על דירת מגורים, דירתם החדשה אינה יכולה להיחשב דירה ראשונה. מס הרכישה שנדרשו בני הזוג לשלם עמד על 5% עבור המיליון הראשון ו־6% עבור היתרה. מדובר במס בגובה 80 אלף שקל, במקום 5,250 שקל שהיו השניים משלמים אילו הדירה היתה נחשבת דירתם הראשונה.

קורבנות משניים במלחמה במשקיעים

לדברי עורכי דין המתמחים במיסוי מקרקעין, יהודית ובן זוגה הפכו לקורבנות במלחמת החורמה שהכריז על משקיעי הנדל"ן שר האוצר יובל שטייניץ. אחד הכלים המשמעותיים שבהם משתמש שטייניץ להוצאת המשקיעים מהשוק, במטרה להגדיל את היצע הדיור, הוא שינוי חוק מיסוי המקרקעין הידוע כתיקון 70 לחוק.

התיקון מאפשר למשקיעים למכור את הדירות שברשותם בשנים 2011–2012 בתמורה לפטור ממס שבח, ללא התנאי של חלוף ארבע שנים מזמן רכישת הדירה. אך עם זאת הוא מכביד את מס הרכישה על רוכשי דירות שמחזיקים ברשותם יותר מדירה אחת. במלחמה זו יורשי הדירות - גם אם ירשו חלק מדירה מבלי להתכוון לעשות "סיבוב" ולהרוויח ממחירי הנדל"ן הגואים - נפגעים מהתקנות החדשות ומהלך הרוח ברשות המסים, שמקטלג אותם כמשקיעים לכל דבר ועניין.

עו"ד אריה ליבוביץ'

לדברי עו"ד אריה ליבוביץ' המתמחה במיסוי מקרקעין, מאז כניסת התיקון לתוקף בתחילת השנה ניתן לחוש במגמה חדשה מצד פקידי השומה, ובחופש שהם לוקחים לעצמם בפרשנות יצירתית לחוק. לפי החוק היבש, בעלות של פחות מ־25% על דירה מאפשרת לבעליה ליהנות ממס מופחת ברכישת דירה אחרת, כאילו מדובר בדירה ראשונה - אך פקידי המס רואים זאת אחרת.

"ברור לכל כי איש לא רוכש עשירית דירה", אומר ליבוביץ', "ולכן הפרשנות החדשה משנה סדרי בראשית. זו פרשנות שמנסה להרחיב את החלטות בית המשפט בנוגע למכירת דירת מגורים בפטור ממס, שם קיים סעיף דומה באשר להגדרת 'דירת מגורים יחידה'".

לדבריו, במקרים שבהם אדם קיבל בירושה 20% מבניין בן שש דירות אכן קבע בית המשפט שלא ניתן לראות בחלקים "זוטי דברים", ולכן היורש ייחשב כבעל דירת מגורים. אלא שבמקרים אלה היה מדובר בבניין שלם, ואילו כאן מדובר בצירוף של חלקי דירות במקומות שונים.

"הגישה החדשה פוגעת בראש ובראשונה באנשים ממעמד אקונומי בינוני ונמוך", אומר ליבוביץ'. "בדרך כלל מדובר ביורשים במשפחות מרובות ילדים, שקיבלו רסיסי זכויות בדירה בעקבות מות האב או האם. פרשנות שתטיל עליהם מס גבוה ברכישת הדירה הראשונה עומדת בניגוד לכוונת המחוקק, ולהערכתי השומות הללו לא יעמדו במבחן בית המשפט".

צריך לדעת מתי למות או שמשלמים ביוקר

יורשי הדירות שלא מקרבה ראשונה נפגעים אף יותר מהשינוי בחוק מיסוי המקרעין. זאת בשל מנגנונים שהתקין האוצר במטרה למנוע ניצול לרעה של הפטור ממס שבח למשקיעים, שמטרתו להאיץ בהם למכור את דירותיהם.

כחלק ממנגנונים אלה נקבע שדירות שיועברו לבעלות אדם אחר מ־1 בינואר 2011 מבלי שהתקבלה עליהן תמורה, לא יהיו זכאיות לפטור. במקרה של העברת דירה ליורש שאינו מדרגה ראשונה, נחשבת העברת הדירה כאילו התקבלה ללא תמורה.

ניסיון האוצר למנוע מניפולציות מצד משקיעים פוגע למעשה ביורשים מקרבה רחוקה יותר, שקרוביהם נפטרו לאחר תחילת 2011. הם נאלצים לשלם מס שבח בשיעור של כ־20% עבור הפער שבין המחיר שבו הדירה נרכשה לבין השווי הנוכחי שלה - סכום שעשוי להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים לדירה.

לדברי עו"ד קרן בצר, שותפה במשרד עו"ד BFP & Co, רק לאחרונה היא נתקלה בשני מקרים שונים בערים תל אביב והרצליה, שבהם סירבו פקידי השומה להעניק ללקוחותיה פטור ממס שבח.

"אין כל ספק כי מכירת דירות שהתקבלו בירושה בפטור מיוחד עולה בהחלט בקנה אחד עם מטרת תיקון 70, ואינה מהווה שום מניפולציה או תכנון מס אגרסיבי", אומרת בצר. "איש לא שולט במועד הפטירה ונראה כי יש מקום לתקן את תיקון 70, כך שיובהר כי הפטורים המיוחדים לא חלים במקרה של מתנה בלבד ולא במקרה של ירושה".