שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

סטייה מהתקציב - לא רק בקבוצות הרכישה

החריגות בתקציב פרויקטי הבנייה הפכו כבר למכת מדינה של ממש, עם חריגה ממוצעת של 15%. הנפגעים העיקריים: הקבלנים, היזמים -וכמובן רוכשי הדירות. מחקר חדש של הטכניון מציע כיצד להתמודד עם התופעה

דותן לוי 20:0925.06.11

חריגות התקציב בפרויקטי הבנייה בישראל הגיעו לאחרונה לכותרות בגלל מקרים בודדים שבהם נרשמו חריגות בולטות בקרב קבוצות הרכישה. בשל העובדה המצערת שחברי הקבוצה הם אלה שנאלצו לשאת בהוצאות הנוספות, התגובה הראשונה היא בדרך כלל הפניית אצבע מאשימה לכיוון מארגני קבוצות בלתי מקצועיים.

 

אולם המארגנים אינם היחידים שאצלם קיימות חריגות כאלה. מדי שנה מתבצעות מאות חריגות שכלל לא מגיעות לידיעת הציבור, רובן הגדול על ידי חברות בנייה ויזמים מהמובילים בארץ. ההבדל בינם לבין מארגני הקבוצות הוא שמארגנים מחוייבים לקבל את אישור רוכשי הדירות בקבוצה לחריגה. לעומת זאת, יזם שחרג מתקציב הפרויקט לא יכול על פי חוק לגבות תוספת תשלום מרוכש הדירה.

 

 

מצב חריגות התקציב בישראל כה חמור, עד כי מחקר שנערך לאחרונה על ידי חוקרי הטכניון פרופ' יחיאל רוזנפלד ושבתאי יוקלה בהזמנת משרד הבינוי והשיכון קבע כי היזמים ומנהלי הפרויקטים כבר לא מתאמצים לנסות ולמנוע את החריגות, ומפנים את עיקר משאביהם כדי ללמוד לחיות עם התופעה.

 

לשריין מראש

 

למי שחשב שישראל היא מדינה "מיוחדת" בתחום זה נגלה, כי חריגות בתקציב אינן המצאה ישראלית ואף היו מושא של מחקרים אקדמיים לא מעטים במדינות שונות בעולם.

 

בישראל מדובר במחקר ראשון אשר בוחן את ממדי התופעה וחומרתה ומספק אומדן גס שלפיו, היקף החריגה הממוצע בתקציב של פרויקט בנייה בישראל הוא לפחות 15%, וזאת עוד מבלי לכלול פרויקטים שהסתבכו בצורה קיצונית. בפרויקטים מתחום התשתיות אף מדובר בחריגה ממוצעת גבוהה יותר, שחוצה את קו ה־20%. "השאלה כיום אינה האם יהיו חריגות, אלא מידת חומרתן", נכתב בדו"ח.

 

המחקר בדק את התנהלותם של 50 פרויקטים בישראל אשר בנייתם הושלמה, ונטלו בו חלק כ־200 מהנדסים העוסקים בניהול פרויקטים. לפי הממצאים, 15 גורמים מרכזיים הם שמובילים לחריגות בתקציב בפרויקטי הבנייה בישראל, כאשר מתוכם אבחנו עורכי המחקר שלושה גורמים עיקריים (לפי סדר החשיבות): מסמכי מכרז לא בשלים, ריבוי שינויים בדרישות או בהגדרות היזם, ומחירי מכרז נמוכים בצורה בלתי ריאלית של הקבלן המבצע.

 

אחד הממצאים המעניינים שעלו מצביע על כך שהמתכננים מכירים בכך שרמת התכנון הנמוכה שבה הם מוסרים את הפרויקטים אשמה לא מעטה בחריגות התקציב, אלא שאת האשמה הם מפנים כלפי שכר הטרחה הנמוך שהם מקבלים, אשר אינו מאפשר להם להעלות את רמת התוכניות.

 

החוקרים חילקו את הממצאים לשלוש קטגוריות מרכזיות, שמהן עולה כי 43% מהגורמים לחריגות בתקציב מקורם ברמת הפרויקט ובהתייחסות מזלזלת למסמכי המכרז, 19% מהחריגות מקורן בארגון היוזם את הפרויקט ו־37% נובעות מהתנהלותו של ענף הבנייה הישראלי.

 

לפי תפיסה זו, חברות הבנייה הגדולות יחד עם גופים גדולים העוסקים בבנייה -כמו מע"צ, רכבת ישראל, יפה נוף, נתיבי איילון, מוריה, קופות החולים השונות, חברות עירוניות ומשרדי ממשלה -אחראים ל־62% מחריגות התקציב ויכולים לתקן את המצב בקלות יחסית באמצעות שורה של שינויים ארגוניים שנוגעים לסטנדרטים של תכנון וניהול, ולפי המחקר אף ישפיעו בטווח הארוך על התנהלות הענף כולו.

 

הדרכים המוכרות של הקבלנים להתמודד עם החריגות כוללות תכנון מראש של גביית תשלומים נוספים עבור החריגות הנדרשות, או שריון מראש של תקציב חריגות נוסף על תקציב הפרויקט. חלק ממנהלי הפרויקטים שהשתתפו במחקר ציינו כי הם משריינים 7%–10% עבור סעיף שנקרא בענף בנ"מ (בלתי נצפה מראש).

 

בהקשר זה ממליצים החוקרים להפנות יותר משאבים ותשומת לב לטיפול בשלושת הגורמים העיקריים המובילים לחריגות. הם סבורים שמהלך כזה יפחית באופן מיידי כ־50% מהגורמים לחריגות ויוביל לשיפור משמעותי.

 

חלוקת סיכונים בלתי הוגנת

 

הגורם הראשון בחשיבותו המוביל לחריגות בתקציב הוא מסמכי מכרז לא מוכנים, כאמור, שאליהם נלוות גם תוכניות מפרט אשר אינן מותאמות לפרויקט. המחקר מצא כי ליקויים בתחום זה הובילו לא פעם את החברות הקבלניות להתמודד מול היזמים או מזמיני העבודה במסגרות משפטיות, והפכו את התביעות בגין חריגות התקציב לנטל משמעותי על כל פרויקט בנייה. אחת הטעויות הנפוצות בענף הבנייה כיום היא שגופים המזמינים את העבודה, ובהם גופים ציבוריים, מתכננים את הפרויקט בראשיתו אך בהמשך מעבירים את הביצוע והשליטה בו לידי גורם אחר. המלצת המחקר בהקשר זה, היא למנות מנהל פרויקט מטעם מזמין העבודה, אשר יהיה אחראי עליו מתחילתו ועד סופו.

 

בנוסף, כחלק מהפתרונות לבעיית המכרזים, ממליצים בדו"ח למנות גורם נוסף מטעם החברה המבצעת, שיפקח על מסמכי המכרז כבר בשלב התכנון ויבדוק את כתבי הכמויות והמפרטים הטכניים.

 

לדברי עו"ד גל הררי, המתמחה בחוזים ובמכרזים, במצב הנוכחי החוזים אינם נתונים לביקורת ממשית ולכן הם חד־צדדיים וכוללים חלוקת סיכונים בלתי הוגנת, אשר מטילה אחריות רבה מאוד על הקבלן, בחלק מהמקרים אף על בדיקת התכנון של המזמין עצמו. מאחר שמזמין העבודה מטיל את האחריות לבדיקת התכנון על כתפי הקבלן, הוא מקפיד פחות בתכנון שלו. כך הוא משלם פחות כסף למתכננים מתוך ניסיון לחסוך, אך התוצאה בדרך כלל הפוכה ומסתיימת בעלויות גבוהות יותר.

 

כדי להימנע מהגורם השני בחשיבותו - ריבוי שינויים שמגיעים מהיזם במהלך הפרויקט -יש להגדיר היטב את הפרויקט באמצעות הכנת תוכניות מעמיקות ושמירה עליהן, וכן עבודה לפי תוכניות ביצוע ולא רק לפי תוכניות למכרז. עוד מציעים כותבי המחקר "להקשות על ביצוע שינויים על ידי היזם באמצעות נהלים קשיחים, שיגרמו לו לחשוב פעמיים בטרם ידרוש לשנות מן התוכניות המאושרות".

 

בנוגע לגורם השלישי אומרים החוקרים, כי לשיטת המכרזים הנהוגה -שלפיה קבלן הביצוע המגיש את ההצעה הזולה ביותר הוא גם זה שנבחר לפרויקט -יש אשמה לא מעטה בכך שקבלנים ניגשים למכרזים במחירי הפסד. לכן, נכתב במחקר, יש ליישם שיטות חדשות לבחירת קבלנים. אחת מהן היא ניפוי מיידי של ההצעה הזולה והיקרה ביותר, ובחירה בהצעה הנמוכה מהקבלנים שנותרו: "שיטה זו תבטיח פסילה של קבלנים "מתאבדים". המלצה נוספת היא בחינה וטיפול בטענת המתכננים ששכרם נמוך מכדי שיהיו מסוגלים להכין את התוכניות ברמה נאותה.

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x