שימו לב, אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר. קראו עוד הבנתי
נדל"ן

חללים בתוכנית הנדל"ן של שטייניץ

שר האוצר הציג בשבוע שעבר תוכנית תמריצים להסבת דירות משרדים למגורים, אלא שבאותה נשימה הרשויות מתעלמות מפתרון זמין שיכול לספק אלפי יחידות דיור. מדובר בלופטים הממוקמים בתל אביב, רמת גן ובת ים, שהבירוקרטיה ומאבק מצד הרשויות גרמו לנטישתם

דותן לוי 13:0409.06.11

רק לפני כשבוע הודיע שר האוצר יובל שטייניץ על צעד נוסף במסגרת הניסיון להוריד את מחירי הדירות, שעיקרו מתן תמריץ להסבת דירות משרדים למגורים. שטייניץ ציין כי "יש כיום עשרות אלפי דירות שנבנו כדירות מגורים ומשמשות לעסקים: מרפאות שיניים, משרדי עו"ד ועוד. אנו מעוניינים לתת תמריץ משמעותי למי שבשנה וחצי הקרובות ימכור את הדירה שמשמשת היום כעסקים לצורכי מגורים. כאן אנו נותנים פטור מלא ממס שבח עד תחילת 2013 לכל בעל דירה שמשמשת לעסקים, אם הוא ימכור אותה לצורכי מגורים". אלא שבשטח, מתברר, יש כמה פתרונות זמינים אשר נזנחו על ידי הממשלה.

 

פתרון בולט כזה הוא יוזמת המגורים בלופטים: דירות אלה החלו לקום בשנים האחרונות כטרנד מקומי של הסבת שטחי תעשייה בדרום תל אביב, והתופעה פשטה מיד גם לערים הצמודות לה. אולם יוזמה זו נתקלה בהתנגדות של עיריית תל אביב, ומאוחר יותר משרד הפנים אף הציב חסמים בירוקרטיים שמנעו את השימוש בלופטים למגורים. בעלי הלופטים בתל אביב יצאו לפני כשנתיים למאבק מתוקשר נגד העירייה, שהסתיים בניצחון העירייה. כך, כ־1,500 לופטים חדלו לשמש למגורים וננטשו, או שהם משמשים למשרדים. לפי ההערכות בשוק, כיום נותרו עשרות לופטים בלבד בעיר המשמשים למגורים. בעוד שהממשלה מחפשת פתרונות יצירתיים למצוקת הדיור, תחת אפה קיימים מאות אלפי מ"ר של שטחים נטושים בלב אזורי הביקוש.

 

ת"א: העירייה שברה את בעלי הנכסים

 

תל אביב היתה הראשונה לאמץ את תרבות הלופטים בסוף שנות התשעים, כחלק ממגמה שחיקתה את ניו יורק. בדומה לארה"ב, גם בארץ הראשונים שחנכו את אזורי התעשייה היו האמנים שרכשו אותם כחלל משולב למגורים ויצירה, והאזורים המבוקשים היו בעיקר ברחוב שוקן, ברחוב בן אביגדור בשכונת מונטיפיורי וברחובות חפץ חיים ובן שמן בשכונת נחלת יצחק. בהמשך החליטה העירייה לעצור את התופעה בתואנות שונות, ובהן היבטי בטיחות במבנים והיעדר תשתיות קהילתיות.

 

לופט במרכז תל אביב לופט במרכז תל אביב צילום: אוראל כהן

 

"כל הלופטים שאני מכיר בתל אביב ננטשו או הושכרו לעסקים", כך אומר הפרסומאי שוני ריבנאי, שהחזיק כמה חללי לופטים בעיר. לדבריו, מאבק בעלי הלופטים נזנח לטובת מאבק משפטי אחר של חלק מבעלי הנכסים על חוזי החכירה, וזאת בעקבות רצונה של העירייה לגבות מהם סכומי עתק עבור חידוש חוזי החכירה עמה.

 

גם פז ריזנצוויג, בעלים של כמה לופטים בשכונת מונטיפיורי בתל אביב, מספר כי נאלץ לפנות את הדיירים שהתגוררו בחללים שהקים ולהשכיר אותם למי שהיו מוכנים לעשות בהם שימוש משרדי. "למיטב ידיעתי, מאות הלופטים בשכונת מונטיפיורי פונו. רק בבניין שבו היו לי כמה חללים היו 40 לופטים שכולם הושכרו בהמשך לעסקים". עוד הוא מוסיף כי ידוע לו על דיירים בודדים שממשיכים להסתכן ולהתגורר בלופטים, לאחר שהעירייה החלה לאכוף חוק האוסר מגורים במבני תעשייה.

 

"הבודדים שנותרו נאלצים להסתתר ולחמוק מפקחי העירייה, רובם ברחו לאור התביעות הכספיות של העירייה ששברה את כל בעלי הלופטים עם התביעות. מדובר בסכומי עתק, כבר ראיתי תביעה שהגיעה לסכום של 1.8 מיליון שקל", הוא אומר.

 

עם זאת, ריזנצוויג לא שולל השקעה בעתיד בלופטים בעיר, אלא שהפעם הוא יהיה זהיר יותר. "מלכתחילה השקענו בלופטים בעידוד העירייה שביקשה לפתח את האזור, שמנו כאן הרבה כסף ולכן בפעם הבאה אבקש את הסכמת העירייה בכתב לפני שאכנס להרפתקה כזו, ואני בטוח שכמוני יפעלו גם יתר בעלי הלופטים. כשזה יקרה, כל מי שיש לו נכס באזור ימהר להשיב אותו לייעודו הקודם כמבנה מגורים", אומר ריזנצוויג.

 

לפני כשנתיים הצהירו בעירייה כי הם דווקא מעוניינים לקדם את נושא הלופטים באזורים מסוימים, אלא שבתגובתם ל"כלכליסט" הם ממשיכים להתעקש כי אזור מגורים צריך להבטיח שיהיו בו שירותים קהילתיים כגון גינות, מבני ציבור ובתי ספר. לפיכך, מכיוון שהסיכויים להקמת מבנים כאלה בשנים הקרובות שואפים לאפס, נראה שהלופטים לא יחזרו בעשור הקרוב.

 

ר"ג: חוסר הוודאות הבריח משקיעים

 

עם כישלון המאבק בתל אביב, תקוותם הגדולה של בעלי הלופטים והמשקיעים הופנתה אל מתחם הבורסה בעיר השכנה - רמת גן. עיריית רמת גן, הנחשבת לחדשנית בתחום התכנון והבנייה, הבינה מיד כי יש לה הזדמנות טובה למשוך לעיר משקיעים, והתקווה היתה כי צעירים שיתגוררו במתחם ידחקו החוצה את מכוני הליווי, הסמים והזנות שהתנקזו מדי ערב אל אזור העסקים.

 

מכיוון שמלטשות היהלומים, שבעבר העסיקו 15 אלף עובדים, ננטשו לטובת המלטשות בהודו, נותרו אלפי מ"ר של חללי תעשייה ריקים שאפשרו לקדם את היוזמה. אלא שאת ההתלהבות הרבה שאחזה במשקיעים ובקברניטי העיר החליף עד מהרה התסכול מהבירוקרטיה שלא אפשרה לקדם את המהלך כפי שרצו. מכיוון שמדובר בשינוי ייעוד מתעשייה למגורים, נדרשה הכנת תוכנית מתאר שתאושר על ידי הוועדה המחוזית. במשרד הפנים אישרו לפני כשנה את התוכנית בכמה תנאים: ניתן יהיה לשנות ייעוד למגורים רק ל־30% מכל בניין, וכל הליך כזה יחייב פרסום על ידי בעל הנכס. כמו כן נדרשו אישורים של הג"א ושל גופים נוספים לכל מבנה ששינה את ייעודו.

 

דרישות אלה יצרו חוסר ודאות מצד משקיעים שביקשו לרכוש נכסים ולהפוך אותם ללופטים, והפחיתו דרמטית את מספר הבקשות שהוגשו. כך, מתוך פוטנציאל של מאות רבות של דירות, רק 30 דירות עברו עד כה את ההליך הבירוקרטי התקין. בתוך כך, ל"כלכליסט" נודע כי קיימים עוד כמה עשרות לופטים שלא אושרו כדין והעירייה מעלימה מהם עין.

 

בת ים: אזור התעשייה לא מושך

 

במחצית 2009 בישרה גם העיר בת ים כי אחד מיעדיה הוא שילוב בין שימושים של מסחר, מגורים ותעשייה, וכי גם לה יש תוכניות מרחיקות לכת לאכלוס בניינים נטושים ואזורי מסחר. בשלב הראשון אמרו בעירייה כי הם מתכוונים להתמקד באזור התעשייה הישן שנמצא במרכז העיר, בשטח של כ־600 דונם. באזור זה קיימים מבני תעשייה נטושים וכן כמה קרקעות פנויות, וההערכה היתה שאפשר יהיה לשלב שם כ־3,000 יחידות דיור - 20% מהשטח הבנוי באזור. 1,500 מהם יוקדשו ללופטים, ציינו אז בעירייה.

 

עוד אזור שעתיד להכיל מאות יחידות דיור הוא אזור המסחר הצפוני של העיר, המשמש כלב המסחר של בת ים כבר 50 שנה. בעירייה עמדו בדבריהם והגישו לוועדה המחוזית תוכנית בניין עיר שתאפשר בשלב הראשון בנייה של 180 יחידות דיור באזור התעשייה, וכן תוכנית להסבת מבני תעשייה לטובת מגורים.

 

יצוין כי שתי התוכניות עדיין לא נידונו בוועדה. בעירייה אף הגדילו לעשות כשאישרו שימושים חורגים לטובת הסבת המבנים.

 

"יש מבנים רבים באזור התעשייה שעומדים ריקים, ואנחנו רוצים לייצר שם פעילות ומעודדים את התופעה", אומר גורי נדלר, ראש מחלקת תכנון בעיריית בת ים. אלא שלמרות כניסת חנויות לאזור זה, הוא עדיין נותר אזור של מוסכים וחזותו אינה מושכת אליה דיירים, כך שמלבד חללים בודדים שהושכרו לאמנים לא נרשמה שם פעילות ממשית.

 

מה עוצר את הלופטים

 

תל אביב

 

• העירייה עצרה באגרסיביות את הפיכת מתחמי התעשייה ללופטים.

• עדיין לא אושרו תוכניות שיאפשרו לופטים בנחלת יצחק ובשכונת מונטיפיורי.

• בעירייה מתעקשים על יצירת תשתית קהילתית מתאימה, מה שמפחית את הסיכוי להקמת לופטים גם בעתיד.

 

רמת גן

 

• תנאים שהציבה הוועדה המחוזית יצרו חוסר ודאות בקרב המשקיעים ותקעו את התוכנית.

בת ים • תוכניות העירייה הוגשו לוועדה המחוזית ועדיין לא אושרו.

• חזות אזורי התעשייה לא מושכת בשלב זה את המשקיעים והדיירים.

 

 

בטל שלח
    לכל התגובות
    x