דורי סגל : מי שבא לעסקי הנדל"ן בארה"ב רק לביקור - יפסיד

"השיטה הכי טובה להרוויח כסף בעסקים זה לקנות משהו ממישהו אחר. אנחנו לא מתווים מדיניות, אלא קמים בבוקר בשביל להרוויח כסף בשביל בעלי המניות". כך פתח דורי סגל, סגן יו"ר גזית גלוב את דבריו בכנס הנדל"ן 2011 של "כלכליסט" ולאומי בשיתוף קבוצת נגב. עוד אמר סגל, כי "מי שבא לבקר באמריקה - קשה לו להרוויח כסף. זו מדינה קשה עם כלכלה מאד תנודתית וצריך להיות שם פיזית ולהישאר כדי להצליח".

מה דעתך על מניית ג'י סיטי:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

"צריך להבין שארצות הברית, בה גזית פועלת, היא כלכלה גדולה ותנודתית עם ענף נדל"ן גדול ומערכת פיננסית גדולה, אבל לא בהכרח חזקה. צריך להבין שצפון אמריקה הוא מקום מסוכן ממה שנראה על פני השטח. עם זאת, שוק ההון שם הוא חזק כי הוא תמיד מוכן לממן והכול זה שאלה של מחיר".

"שוק ההון הוא חלק חשוב מאד בעסקי הנדל"ן. הסתכלתי על המספרים של ענף הנדל"ן ומה שעשה עלי הכי הרבה רושם בענף הוא שבשנת 2007 סך עסקאות הנדל"ן המסחרי היו בהיקף של 575 מיליארד דולר נכסים בצפון אמריקה, בעוד שב- 2009 64 מיליארד דולר של עסקאות בלבד.

הכלכלה בארה"ב - תנודתית

"המספרים הללו מספרים את סיפור הכלכלה הצפון אמריקאית. הכלכלה תנודתית ומושפעת מהרבה דברים וענף הנדל"ן הוא בבואה של הכלכלה. כשיש זמנים טובים ענף הנדל"ן מגיב בחיוב באיחור ולהיפך. מה שאותנו הרשים במיוחד גם במשבר שכשמסתכלים על הנתונים הבסיסיים - הגידול בילודה נמשך ללא הפרעה ללא קשר למשבר, אך לעומת זאת בענף מרכזי הקניות היתה עצירה כמעט מוחלטת בהתחלות בנייה.

"אלמנט נוסף שחשוב למשקיעי נדל"ן הוא שמדובר בענף מקומי וגם בארצות הברית - שליש מהתוצר הלאומי מגיע מ-4 מדינות בלבד. בקנדה 80% מהתוצר מגיע מ-4 פרובינציות. הסיבה שאני מזכיר את זה הוא שהניתוח המקומי בנדל"ן אין לו תחליף, בסוף מה שקובע זה המיקום".

"השווקים בעולם הם לונה פארק"

עוד הוסיף סגל כי "מי שרוצה לעסוק בנדל"ן בחו"ל, העצה הראשונה שלי היא שצריך להיות שם פיזית עם מערכת אמיתית שיודעת להתמודד עם מצבים משתנים. שוקי הפיננסים בעולם הם קצת לונה פארק. אני רוצה להזכיר למשל את עסקת 'אקוויטי אופיס'  - עסקה שסימנה את השיא בנדל"ן ערב המשבר ועשה אותה סם זל. העסקה הזו היתה הגדולה ביותר שנעשתה אז בהיקף של 39 מיליארד דולר, את החברה קנתה קרן בלקסטון.

"העסקה השנייה ערב המשבר היתה עסקת ההילטונים: רשת הילטון מכרה את כל הנדל"ן של הרשת והקונה? בלקסטון. הסיבה שאני מזכיר את העסקאות הללו היא שהנכסים שם נקנו על ידי משקיעים פיננסים במחיר גבוה ובמינוף גבוה. אחד הדברים שגרמו לנו להרגיש לא נוח ברגע שגופים פיננסים גדולים קונים כמויות נדל"ן והחבר'ה בשטח הם לא הקונים הגדולים שמתעסקים כל הזמן בנדל"ן - זה לא טוב".

סגל הוסיף: "תובנה נוספת לי מעסקי הנדל"ן בצפון אמריקה היא שהמשקיעים הזרים שם זה סיפור עתיק של חוסר הצלחה - יפנים הפסידו הרבה כסף, אחרי זה הגרמנים, אחרי זה אוסטרלים, וגם ביקור אחד או שניים של ישראלים, מי שבא לבקר באמריקה קשה לו להרוויח כסף. זו מדינה קשה עם כלכלה מאד תנודתית וצריך להיות שם פיזית ולהישאר כדי להצליח.

"הכללים בשיטה האמריקאית מאד נוקשים ולא השתנו. כללי המשחק מאד חדים - אנחנו בגזית הפכנו לשחקן מספר 4 בתחומנו שם. חלק גדול מאוד בהצלחה שלנו שם זה הגודל והנכונות להיות נוכחים בשווקים החשובים, ניהול, רכישה, פיתוח שיפוץ  - הכל אנחנו עושים בעצמנו ולא סומכים על אף אחד".